将来に向けた資産形成でマンション投資を考えている。賢く資産形成するための基本知識や節税するためのポイントも知りたい。今回はそのような方に向けて、マンション投資の基礎知識を徹底解説します。メリットやデメリット、マンション投資を利用した節税についても紹介するので、ぜひ参考にしてください。

マンション投資とは

マンション投資とは、第三者に賃貸することで家賃収入を得ることを目的にマンションを購入し、運用することです。不動産投資の中ではアパートや戸建と並んでポピュラーな投資の1つであり、将来に向けた資産形成の手段として会社員にも人気があります。

マンション投資には、1室ごとに購入する区分マンション投資と１棟まるごと購入する1棟マンション投資がありますが、一般的には区分マンション投資を指すことが多いです。1棟の投資は区分と比べて高額であり、銀行融資のハードルが高く、運用リスクも高いため、投資初心者にはあまり向いていません。

よって、今回の内容においては投資初心者でも始めやすい区分マンション投資をテーマに解説します。

投資マンションで資産形成をするメリット

ここでは、投資マンションで資産形成をするメリットについて解説します。不動産投資の中でも区分マンション投資ならではのメリットを紹介するので、ぜひ参考にしてください。

始めるハードルが低い

区分マンションは投資用不動産の中で低価格の部類に入るため、銀行融資を利用しやすく始めるハードルが低いメリットがあります。1棟物であれば億単位の価格になる物件も少なくありませんが、区分マンションであれば、数百万円の物件もあるため、始める際の心理的ハードルが低い点は魅力です。まずは区分マンションから小さく始めて実績ができた後で、1棟物にチャレンジするケースは多いため、不動産投資の入門として選ばれやすい物件と言えます。

少ない自己資金から始められる

区分マンションは物件価格が小額であることから、はじめの自己資金も小額で始められるメリットもあります。資金の少ない投資初心者の場合、はじめから多額の資金が必要な1棟物件はハードルが高いですが、ワンルーム投資であれば、比較的気軽に始めることが可能です。小規模な物件であれば、100万円以下の自己資金で購入できる場合もあるため、資金が少ない人でも入口でかかるコストを抑えて不動産投資をスタート出来ます。

 

銀行融資を利用しやすい

区分マンション投資は、1棟投資と比べて物件価格が低いため、銀行融資を利用した投資がしやすい点もメリットです。年収が低い、自己資金が少ないなど、高額なローンを受けるのが難しい人でも区分マンションであれば銀行融資を利用できる可能性があります。若いうちに始めることで将来的な資産形成に有利であることから、社会人になりたての20代にも人気がある投資です。

入居を確保しやすい

単身世帯が増えている現代において、1Rや1Kなど単身向けの間取りが多い区分マンションは、入居を確保しやすい点も大きなメリットです。不動産投資は入居者のいない空室状態が最大のリスクですが、賃貸需要が多く入居付けに強い物件であれば空室リスクを軽減することができます。退去が発生した際、空室期間はずっと家賃が発生しない状況になるため、入居を確保しやすい物件を選ぶことは不動産投資に成功する上で重要なポイントです。

生命保険効果がある

投資マンションをローンで購入する場合、一般的にマイホームを購入するケースと同じように団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険とは、保険加入者が死亡もしくは高度障害などで働けない状態になった際に、残ったローンの支払いが免除される保険のことです。よって、購入者にもしもの事態が発生した場合には、保険によってローンが完済され、残された遺族には、無借金の物件と月々の家賃収入が残るメリットがあります。保険料はローンの金利に組み込まれている為、自分の財布から支払う通常の生命保険と違い、家賃収入から支払える点もメリットです。

一般的な保険商品と比べて投資マンションは生命保険商品として優れていることから、投資をスタートした後で保険の見直しをする人も多くいます。

節税に使える場合も

投資マンションは、物件によって節税効果が期待できる点も魅力です。不動産投資を始めると給与所得など、他に収入がある人は、確定申告をする必要がありますが、不動産収入は給与所得など、他の所得と合算して損益通算することができます。よって、確定申告をした結果、課税対象所得が給与所得を下回った場合、払い過ぎた税金が還付により戻ってくるため節税につながります。

投資マンションは節税を目的に購入する人も多く、高所得者から人気がある投資です。物件によっては、節税にならない場合もあり、過度な節税意識は、脱税につながるリスクもある為、注意が必要ですが、節税に期待できる点は、他の投資に無い魅力と言えます。

投資マンションで節税するためのポイント

ここでは、投資マンションを使って節税するための仕組みについて解説します。節税目的で投資マンションを検討している読者の方はぜひ参考にしてみてください。

本業の収入と損益通算できる

不動産の家賃収入は事業収入に該当し、確定申告によって給与所得などの他の収入と損益通算することができます。損益通算とは異なる所得を合算した上で、利益部分と損失部分の合計を算出し、最終的な課税対象額を割り出すことです。給与所得であれば会社の年末調整によって一度、課税対象額が確定していますが、不動産による所得が税務上のマイナスであった場合、給与から払い過ぎた税金が戻ってきます。

不動産投資は節税効果のある投資として有名ですが、この本業の収入と損益通算できる点が、節税に強いと言われるポイントです。

必要な支出は経費にできる

不動産からの収入は事業所得であるため、事業のために使った必要経費はすべて確定申告の際に経費として計上することができます。物件を見に行くための交通費やガソリン代、ローンの金利、管理費、修繕費、保険料、通信費、減価償却費など、必要経費を計上することで課税対象部分を減らすことが可能です。

不動産事業に使用した経費であれば基本的に計上できるため、領収証や請求書など、確定申告の際に必要な書類は捨てずに保管しておきましょう。

節税のポイント！減価償却を知る

減価償却とは償却資産に定められた資産を、1年で経費計上せず、残された償却期間で分割して計上することができる税務上の制度です。投資マンションにおいて減価償却の対象となるのは、建物部分と付帯設備であり、土地部分に関しては減価償却の対象にならないため注意しましょう。

減価償却による経費の計算には、定率法と定額法がありますが、マンションの場合は定額法を使って計算することが税法上で定められています。定額法は毎年均等に減価償却をしていくため、一定額の減価償却費を毎年の確定申告によって経費計上していくことが可能です。例えばRC造のマンションであれば法定耐用年数は47年であるため、新築時に購入すると建物本体価格を47年で分割して毎年経費にできます。仮に2,000万円のマンションでも毎年、約42万円超を経費として計上できるので、減価償却だけでも大きな節税効果が期待できます。

建物本体だけでなく、電気設備や給排水設備などにおいても減価償却の対象となり、法定耐用年数は以下の通りです。

付帯設備	法定耐用年数
電気設備	蓄電池電源設備：6年　※その他：15年
給排水・ガス設備	15年
アーケード・日よけ	金属製：15年　※その他：8年

5棟10室以上で青色申告が可能に

事業拡大によって所有する物件の棟数が5棟、または戸数が10部屋以上になると税務上の事業規模と判定され確定申告時に青色申告を選べるようになります。青色申告を選べることで通常であれば確定申告によって通常なら10万円のところ最大で65万円の特別控除を受けることが可能です。また、事業規模と判定されることで配偶者や子どもに支払う給与や災害時の損害額を経費として計上できるなど、経費の範囲が広がるメリットもあります。

まだ物件を所有していない投資初心者にとっては先の話になりますが、はじめは小規模でも事業を拡大して一定の基準を満たすことで、より大きな節税効果を得ることが可能です。青色申告を受けると個人事業税が発生することや配偶者（扶養）控除がなくなるなど、デメリットもありますが、5棟10室は、投資家にとって1つの指標となる事業規模と言えます。

マンション投資に失敗しないための注意点

最後に、マンション投資で失敗しないための注意点について解説します。マンションだけでなく不動産投資においては、成功することよりも失敗しないことを意識する方が投資をよい方向に進める上で重要なポイントです。

不動産投資は一度の失敗が大きな損失を生むため、ここでの内容を参考に検討を進めてみてください。

正しくシミュレーションをする

マンション投資は収入と支出のシミュレーションを正しく行うことが何より大切です。はじめに正しいシミュレーションをすれば、運用が成り立つかはおおよそ把握することができます。毎月の家賃収入からローンと必要経費を差し引くといくらになるのか、1年間運用して収支はプラスかマイナスかなど、細かくシミュレーションすることが大切です。固定資産税や都市計画税など毎月ではなく毎年かかる経費なども忘れてはいけません。空室が発生した際のリフォーム費用や空室期間のローンの支払いをどうするかなど、リスクについても考えておくべきです。

投資のシミュレーションは数字や税務知識が多く、はじめは大変に感じるかも知れませんが、分からないと面倒がって不動産会社任せにすると後で痛い目にあいます。不動産投資は、はじめに正しいシミュレーションをすればリスクを抑えて安定的な運用ができる投資なので、うまくいくか見極めた上で購入に踏み切りましょう。

立地を厳選する

物件の稼働率が最重要ポイントである不動産投資において立地を厳選することは失敗しないために大切です。
経年によって建物が古くなっても、将来的に間取りや仕様・デザインのニーズが変化しても立地だけは変わることがありません。
現在、都市部を中心に投資マンションの開発が活発化していますが、競合物件が増えたとしても立地が良ければ入居を確保することは可能です。
好立地の物件は稼働率が安定するだけでなく、それに伴って売却によるキャピタルゲインを狙いやすいメリットもあるため、立地を厳選して物件を選びましょう。

質の高い管理会社を選ぶ

投資物件の運用は管理会社の質がとても大切なポイントです。
物件を購入するのは投資家ですが、実際に物件の管理・運用を行うのは管理会社であるからです。
管理がずさんな物件は老朽化するのが早く、退去が続いて入居が埋まらない負のスパイラルに陥ります。
物件管理の質を見極める方法は、購入を検討している物件を実際に見に行くことです。
実際に現場を見ることで定期的に清掃がされているか、修繕やメンテナンスがされているかなど、管理状況が明確に分かります。
綺麗に管理されている物件であれば問題ありませんが、ゴミや落ち葉がそのままになっている、建物がいかにも痛んで見えるなど、管理がずさんな場合は注意が必要です。
質の低い管理会社は建物管理だけでなく入居者への対応も悪いことが多いので、購入を検討している物件の管理状況は必ずチェックしておきましょう。

まとめ

今回はマンション投資の基礎知識をテーマに、メリットや注意点、マンション投資を利用した節税について解説しました。
マンション投資は将来に向けた資産形成のために有効な手段であり、小額からスタートできるためサラリーマンを中心に購入者が増えています。
物件選びや管理会社選びなど、注意点さえ守れば初心者でも始めやすい投資であるため、今回の内容を参考に、興味がある読者の方はぜひ検討してみてください。