空き家を放置すると税金が上がるって本当？
こんなことを耳にされた方もいらっしゃるかもしれません。放置するだけでリスクが上がるとしたら…きちんと知っておくことで問題を回避できる可能性が高まります。

・どんな仕組みでどれくらい税金が上がるのか
・誰も住んでいないままの実家が心配

今回はそのような方に向けて、空き家を放置していると税金が上がると言われる仕組みについて詳しく解説します。施設に入った両親の家が放置されている、実家を相続したなど、空き家が身近にある人は、ぜひ参考にしてリスク回避を心がけてください。

空き家の放置で税金が6倍になる仕組み

まず、今回のテーマである空き家の放置で税金が6倍になると言われる仕組みについて解説します。

税金にはさまざまな種類がありますが、空き家の放置で6倍になる税金の種類は、不動産を所有することで毎年かかる固定資産税です。ただ、空き家になった物件すべての固定資産税が6倍になるわけではありません。

固定資産税が6倍になるケースや流れを理解することで、税負担が増えることは防げます。以下の内容を参考に知識として取り入れておきましょう。

一般住宅にかかる固定資産税額

一般的な住宅にかかる固定資産税は、「土地」と「建物」に対して課税されます。「住宅用地特例措置」によって土地分の固定資産税は、更地状態の6分の1に減額されています。

≪住宅用地特例措置≫

	固定資産税	都市計画税
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	評価額 × 1/3	評価額 × 2/3
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	評価額 × 1/6	評価額 × 1/3

たとえば面積が200㎡で評価額が3,000万円の宅地の場合、以下のように計算されます。

「住宅用地特例措置」は建物が存在している土地に適用できる特例措置であり、建物がなくなって更地になると、措置を受けることはできません。空き家の放置で税金が6倍になる仕組みを考える際、この住宅用地特例措置の適用を受けている住宅かどうかが1つの大きなポイントとなります。

固定資産税が6倍になる「特定空き家」とは

結論ですが、固定資産税が6倍になるケースは、「特定空き家」に指定された場合だけです。地方を中心に空き家が社会問題となっている中、平成27年に施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」において、特定空き家という新しい指標ができました。

特定空き家とは、管理状態が不十分で周辺の景観や衛生、安全など環境面に悪影響を与える空き家のことであり、以下のような状態の空き家を指します。

人が住まない空き家の状態は、人が住んでいる状態よりも劣化が早いと言われています。特定空き家に指定されない限り固定資産税が高くなることはありませんが、長く放置し続けた結果、上記のような状態の空き家になるケースは少なくありません。

実家を相続したものの遠方に住んでいるケースなど、定期的に管理やチェックができない空き家を所有している場合は特に注意が必要です。

特定空き家の固定資産税が増えるまでの流れ

特定空き家は指定されるまでと指定された後で以下のような流れがあります。

 

いきなり特定空き家に指定される訳ではなく、特定空き家の指標となる状態に近い物件には、行政調査が入ります。調査の結果、特定空き家に指定されると、まず自治体から助言・指導が行われ、それに従って状況が改善されれば指定は基本的に解除されます。

必要な改善がされない場合、勧告が行われると、特定空き家の宅地は建物が建っていても住宅用地特例の対象から外れてしまいます。住宅用地特例の適用がなくなることで、減額されていた土地分の固定資産税（6分の1）と都市計画税（3分の1）が更地状態と同額かかるようになります。これが、特定空き家になると、固定資産税が6倍（都市計画税は3倍）になる仕組みです。

勧告を受けてもなお放置すると、行政指導は命令になり、命令に従わない場合には50万円以下の罰金が科されます。命令後も放置すると最終的には行政代執行に移行し、自治体が空き家を解体し、解体費用についても所有者の負担となります。

空き家の活用方法3選

「特定空き家」に指定されると固定資産税の負担が増えるだけでなく、最終的に罰金や空き家を強制的に解体されるリスクもあります。そうならないためには、今ある空き家を何かしらの形で有効に活用することが大切です。ここでは空き家を活用する際の選択肢についてご紹介します。

空き家の活用法①｜自分で住む

最もシンプルな活用方法は自分が引っ越して住むという選択肢です。

住宅ローンがなければ安く住めるメリットがあり、築古でもリフォームにお金をかけることができればかなり綺麗に生まれ変わります。空き家のローンがなければリフォームでローンを組んでも家を新しく購入するよりはるかに安いため、経済的なメリットは多いです。仮に建物が古くリフォームしても住むのが難しい場合は、新しく建て替えて住んだとしても土地代がかからないため、戸建を購入するより安くなります。

親から相続した空き家である場合は、親の家を受け継いで住み続けることで親孝行になる点もメリットです。

空き家の活用法②｜第三者に賃貸する

遠方に住んでいる、または近くに住んでいるけどすでに家を購入しているなど、自分が住めない場合には、第三者に賃貸するのも有効な活用方法です。空き家を所有している限り税金や維持管理費用など、一定のコストがかかりますが、賃貸することで家賃収入が生まれ必要なコストを賄うことができます。空き家をそのまま貸し出す場合には、誰も住んでいない状態より建物の劣化を抑えられるメリットもあるため、建物の維持管理を考えても効果的です。

第三者に賃貸する場合、そのまま貸し出すだけでなく、建物を建て替えて貸し出す、更地で貸し出すなど、複数の選択肢があります。建物の状態がよく問題なく使用できる場合には、そのまま貸し出すのが有効ですが、建物が古い場合には、建て替えをするのも資産運用の観点から効果的な選択肢です。

空き家の活用法③｜売却する

遠方に住んでいて自分が住むことや、賃貸しても管理が難しい場合は、割り切って売却するのも効果的な選択肢です。売却してしまうことで手離れ良く処分でき、現金に換えられるメリットがあります。

親から相続を受けた実家の場合など、物件に愛着があり売却するのに抵抗があるという人もいるかも知れませんが、空き家を管理するのは、思っている以上に負担が大きいです。兄弟や親族が近くにいて定期的に管理ができる場合は、まだ管理がしやすいですが、遠方で定期的に足を運べない場合、管理を続けるのは、大変な労力がかかります。

また、今回のテーマである特定空き家に指定されると、行政指導に従って改善する必要も出てくるため、将来的に使用する見込みがない場合は、売却して現金化するのがおすすめです。なお、空き家の売却は建物つきの戸建として売却するだけでなく、土地として売却する選択肢もあります。

固定資産税以外の空き家にかかる税金とは

空き家にかかる税金は、所有することでかかる「固定資産税」や「都市計画税」だけではありません。相続時や売却時など、他にもかかる税金があるので注意しましょう。

ここでは、空き家にかかる固定資産税以外の税金について解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

【相続時】相続税＋登録免許税

空き家だけに限ったことではありませんが、土地・建物などの不動産を相続した場合には、相続税がかかります。相続財産が、相続税の基礎控除額である「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を超えた場合、相続税の納税が発生します。

また、不動産を相続した場合、相続登記によって名義変更をする際には、登録免許税がかかります。

【売却時】譲渡所得税

空き家を売却して譲渡所得がプラスになった場合は譲渡所得税がかかります。譲渡所得は「譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）」によって算出し、プラスになった譲渡所得に対しては、所得税と住民税が課税されます。

また、譲渡所得税は所有期間によって税率が以下のように異なります。

	所得税	住民税	合計
長期譲渡税（5年超）	15.315%	5%	20.315%
短期譲渡税（5年未満）	30.63%	9%	39.63%

所有期間には、被相続人が所有していた期間も含まれるため注意が必要です。

空き家を売却する場合、譲渡所得から最大で3000万円を控除できる「空き家の3000万円控除」など、税制優遇を受けられる特例があるため、必ず利用を検討しましょう。

空き家の活用に迷った時のポイント

特定空き家に指定されたくないけど、空き家の活用方法に迷ってしまう…。そんな時は、状況に合わせて必要な観点から選択肢を選ぶことが大切です。

ここでは、空き家の活用で迷った場合に考えるべきポイントについて解説します。

①将来的に自分が住む可能性はあるか

まずは将来的に自分が住む可能性があるか、という点です。

自分が住む可能性がある場合には、残しておく選択肢があるため、維持管理の方法やかかる費用の負担方法、運用方法など、維持するための方法や選択肢を考える必要があります。すでに世帯を持って別に自宅を購入しているなど、将来的に住む可能性が基本的にないのであれば、そもそも残しておく必要性を冷静に考えなければなりません。

親から相続した実家など、思い入れがあるという理由で維持していく選択肢もありますが、管理の手間や特定空き家に指定されるリスクを考えて売却する選択肢も有効です。

空き家の活用方法に迷った場合は、まず将来的に住む可能性を考え、住む可能性がないのであれば資産として残す必要性や方法について考えることが大切です。

②将来的な資産価値に期待できるか

不動産は現物資産であるため、インフレに強い特徴があります。空き家の活用方法に迷った場合には、将来的な資産価値の上昇に期待できるかという点は、所有を続けるかどうかという意味でも重要なポイントです。

都市部または、都市部に近いエリアの不動産など、将来的に資産価値が上がる見込みがある場合は、資産として持っておくことで経済的に大きなメリットがあります。逆に、人口の流出により過疎化が進んでいる地域など、地価の上昇が見込めず下がる可能性が高いのであれば、売れる時に売っておくのも有効な選択肢です。

不動産の所有を続ける上で、売りたい時に売れないのは大きなリスクにつながります。将来的な資産価値を考慮した上でインフレ効果が狙えるかどうかを考えることは、空き家の合理的な活用方法を考える上でも重要なポイントです。

③所有しておきたい意思はあるか

空き家の売却に迷っているケースで所有を続けることに合理的な理由がない場合には、自分に所有しておきたい意思があるのか考えることも大切です。合理的な理由がなかったとしても、自分の気持ちとして所有しておきたい場合には、売却してしまうと大きな後悔につながる可能性があります。売却は自分の意志でいつでもできますが、一度手を離れてしまうと自分の意思で買い戻すことができないからです。

親から相続を受けた実家など、所有を続けることに合理的なメリットが少ない場合でも、所有の意思が強い場合には、一旦所有を続けることをおすすめします。不動産を所有を考える際、経済的なメリットを意識することももちろん大切ですが、思い入れや愛着の面で資産性を考えることも後悔しないために大切なポイントです。

まとめ

今回は空き家を放置していると税金が上がると言われる理由やその仕組みについて、空き家の活用方法や活用に迷ったときのポイントも合わせて解説しました。

特定空き家に指定されると税金が上がるだけでなく、行政による罰則や強制執行など、さまざまなリスクがあります。解説したような特定空き家の指標となる状態や指定される前と後の流れについて把握しておくことで、特定空き家になるリスクを防ぐことが可能です。

空き家の活用方法を知っておくことで建物の維持管理をしながら物件を効果的に運用できるため、ぜひ今回の内容を参考に空き家の有効活用につなげてみてください。