家を売るなら知っておきたい！やってはいけない行動が損失を招く理由とは？

不動産の売却は人生で数回あるかないかの大きなライフイベントです。だからこそ、経験不足からくる判断ミスや情報不足によって、思わぬ損失やトラブルを招いてしまうケースも少なくありません。

「できるだけ高く、そしてスムーズに家を売りたい」と誰もが願いますが、そのためには“やってはいけないこと”をきちんと知っておく必要があります。

本記事では、不動産売却を検討している方に向けて「高く早く売るために避けるべき7つのポイント」をわかりやすく解説します。後悔のない売却を実現するためにも、ぜひ参考にしてください。

家の売却でやってはいけないこと7選

1. 査定価格だけで不動産会社を決める

不動産会社を選ぶ際、もっとも注意したいのが「高い査定価格を提示してきた会社を安易に選ぶこと」です。査定価格はあくまで“予想”であり、実際にその価格で売れるとは限りません。

中には、媒介契約を取るために相場より高めの金額を提示してくる業者も存在します。その価格に惹かれて契約してしまうと、いざ売却活動を始めてもなかなか買い手が見つからず、結果的に価格を下げざるを得ないケースも。

また、売却活動が長引くと物件の“鮮度”が落ち、買い手からの印象が悪くなることもあります。適正価格でスタートしていれば早期売却が見込めたかもしれないのに、高めの査定に引きずられて機会損失をしてしまうことになるのです。

査定価格だけでなく、営業担当者の対応、過去の実績、販売戦略など、総合的に判断することが大切です。複数社の査定を比較することで、より現実的な価格感や信頼できる会社が見えてきます。

2. 相場を調べずに売り出し価格を決める

「近所の物件が〇〇万円だったから」「リフォームにお金をかけたから」といった主観的な理由で売り出し価格を決めてしまうのは危険です。不動産の売却価格は、立地・築年数・面積・駅からの距離・市場の動向など、さまざまな要素で決まります。

相場からかけ離れた価格を設定すると、買い手が現れず長期間売れ残ってしまうリスクがあります。売れ残った物件は“売れない理由がある”と見なされ、さらに価格を下げても売れにくくなる悪循環に陥ることも。

相場を確認する方法としては、以下のような手段があります。参考にしてみてください。

感情や希望価格だけでなく、客観的なデータをもとに価格設定を行うことが、納得のいく売却結果に繋がります。

3. リフォーム・修繕に無計画にお金をかける

「キッチンを最新にすれば高く売れるかも」「クロスを全部張り替えてから売ろう」と考える方は少なくありませんが、売却前の過度なリフォームには注意が必要です。

なぜなら、リフォームにかけた費用が売却価格にそのまま上乗せされるとは限らないからです。特に築年数が経過している物件では、買い手が「自分好みにリフォームしたい」と考えるケースが多く、売主側の改装がかえってマイナスに作用することもあります。

一方、最低限の清掃や軽微な修繕（壁の汚れや水回りのカビ取りなど）は、内覧時の印象アップに効果的です。また、リフォームではなく、ホームステージング（家具の配置や照明で室内を整える手法）によって、コストを抑えつつ魅力的な演出が可能です。

「高く売りたいからリフォームをする」ではなく、「必要な部分だけ整える」という視点を持つことが重要です。

4. 売却時期を考えずに動き出す

不動産売却には“タイミング”が非常に重要です。引っ越しや住み替えなどの都合で急いで売却を進める方も多いですが、時期によっては売れづらくなったり、価格交渉で不利になることもあります。

たとえば、不動産市場では1〜3月、9〜11月が動きやすい時期とされています。これは新年度や転勤、進学などのライフイベントが重なるためで、多くの買い手が活発に動くタイミングです。

一方、夏場や年末年始は動きが鈍くなる傾向があり、売却に時間がかかる可能性があります。また、金利や景気、税制改正といったマクロの要因も影響します。

もちろん「すぐに売らなければいけない」という事情がある場合もあるでしょう。その際は、買取業者に相談する、価格を柔軟に設定するといった戦略を検討する必要があります。

無計画に売りに出すのではなく、「いつ売るのが最も有利か」を見極めることが成功への鍵です。

5. 住宅ローン残債の精査をしないまま売却を検討する

住宅ローンが残っている場合、その残債が売却価格を上回っていないかを確認することは、売却を進めるうえで非常に重要です。

もしローン残高が売却価格を上回っていれば、「オーバーローン」となり、自身で差額を用意する必要があります。これに気づかず売却活動を始めてしまうと、売買契約後に資金が不足し、売却そのものが頓挫するリスクも。

また、住宅ローンが残っている家を売るには、担保として設定されている「抵当権の抹消」が必要です。これにはローン完済が前提となるため、金融機関との事前相談や準備も不可欠です。

その際には以下のようなステップで事前準備を行いましょう。

「売れるかどうか」だけでなく、「売った後にどうなるか」まで考慮することが、失敗しない不動産売却のポイントです。

6. 税金や費用を事前に把握していない

家の売却では、売却益が出た場合に「譲渡所得税」「住民税」が課される可能性があります。また、売却活動には仲介手数料、登記費用、印紙代などのコストもかかります。これらを事前に把握していないと、手元に残るお金が想定より大幅に少なくなり、「こんなはずじゃなかった」と後悔することになります。

主な費用項目は以下の通りです。

売却後に確定申告が必要になるケースもあるため、税理士や不動産会社に早めに相談しておくと安心です。

「売却価格＝利益」ではないことを肝に銘じ、あらかじめ資金計画を立てておきましょう。

7. 複数の業者を比較せずに売却活動を始める

「近所の不動産会社にお願いしたから大丈夫」「以前お世話になった会社だから安心」といった理由で、1社に絞って売却を任せてしまうのは危険です。不動産会社によって、得意なエリアやターゲット層、営業力、販売戦略が大きく異なります。媒介契約の種類（専任媒介・一般媒介）にもよりますが、比較を怠ると販売力の弱い会社に当たってしまう可能性もあります。

複数の業者に査定を依頼することで、価格の妥当性だけでなく、提案力や担当者の対応も見極められます。また、一括査定サイトを活用すれば、時間をかけずに複数社の見積もりが得られます。

売却活動は「パートナー選び」が非常に重要です。信頼できる業者を見つけるためにも、最低でも3社以上と比較検討することをおすすめします。

【高く早く売るために】家の売却活動中にやってはいけない5つのこと

その他にも「家の売却活動中にやってはいけないこと」もあります。

家の売却活動とは、実際に売り出してから買い手が見つかるまでの期間を指します。この期間中の行動や対応が、売却の成否やスピード、さらには売却価格にも大きな影響を与えます。

ここでやってはいけないことを理解し、注意深く取り組むことが、高く早く売るための重要なポイントです。特に、買い手と直接接する「内覧対応」や「価格交渉」などは、印象や交渉の結果に直結するため慎重に行う必要があります。

本章では、家の売却活動中にありがちな失敗を5つピックアップし、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。売却活動に臨む方はぜひ参考にしてください。

1. 価格交渉に応じる姿勢がゼロ

売却活動中に最も重要なポイントのひとつが「価格交渉」です。購入希望者から値下げ交渉が入った際、まったく応じる姿勢を見せなければ、せっかくの購入希望者を逃してしまうことがあります。

もちろん、安易に値下げを繰り返してしまうのも避けたいところですが、ある程度の柔軟性を持つことが売却成功には不可欠です。市場の動向や周辺の類似物件の状況を考慮しながら、交渉に前向きに対応することで、売却のチャンスを広げられます。

全く値下げ交渉を全く受け付けない場合、買い手は他の物件へ流れてしまう可能性があります。反対に、誠意ある交渉を示せば、買い手の購入意欲を高め、契約成立へとつなげやすくなるでしょう。

2. 内覧の対応が雑、または非協力的

内覧は買い手が実際に物件を訪れて確認する非常に重要なステップです。ここでの印象が売却成功に大きく影響します。

売却活動中にありがちな失敗のひとつが、内覧対応を雑にしたり、そっけなく済ませてしまうことです。掃除や整理整頓が不十分なまま内覧を受けたり、買い手の質問に対して曖昧に答えたりすると、買い手の不安を招きかねません。

また、売主や家族の態度が冷たかったり、内覧中に立ち会わず放置するのもマイナス印象になります。内覧では、室内を清潔に保ち、明るく快適な雰囲気づくりを心がけましょう。

買い手が気持ちよく物件を見られるよう配慮し、丁寧に質問に答えることで、物件の魅力を最大限伝えられます。売却活動中の内覧対応は、満足のいく不動産売却の鍵となる重要なポイントです。

3. 売却活動の進捗を確認しない

不動産会社に売却を任せきりにして、活動の進捗を自ら確認しないこともやらない方が良いでしょう。

売却活動は長期化することも多く、現状の問い合わせ状況や内覧数、価格変更の提案などをタイムリーに把握しておく必要があります。これを怠ると、問題点に気づけず売却活動が停滞する恐れがあります。

定期的に担当者からの報告を受け、自分からも積極的に質問や要望を伝えましょう。たとえば、反響が少なければ価格設定や広告内容の見直しを検討したり、内覧時の対応方法を相談したりすることが大切です。

売却活動は売主と不動産会社の共同作業。放置せず積極的に関わることで、よりよい結果を生み出せるでしょう。

4. 売却を急ぎすぎて安売りしてしまう

急いで売却を決めたい場合、焦りから市場価格よりも低い価格で売ってしまうケースもよくあります。これは大きな損失につながってしまうため注意が必要です。

「早く現金化したい」「引っ越しの予定が迫っている」など、事情があるのは理解できますが、価格を急激に下げると買い手に足元を見られてしまい、さらなる値下げ要求を受けやすくなります。

また、一度価格を大幅に下げると、再び値上げすることはほぼ不可能です。焦らず、売却戦略や市場動向を見ながら適正価格での売却を目指すことが、結果的に高値売却に繋がります。

売却を急ぐ場合は、買取業者への売却や住み替えローンの利用など別の選択肢も検討し、焦らず賢く動くことを心がけてください。

5. 物件の不具合や不利な点を隠す

売却活動中に物件の不具合や近隣環境の不利な点を隠そうとする行為は、後に大きなトラブルを引き起こす原因となってしまいます。

法律では、雨漏りやシロアリ被害、建物の構造的な欠陥、近隣トラブルや事故物件に関わる心理的瑕疵など、売主には「告知義務」が課されています。これを怠り、故意に隠すと、契約後に買い手から損害賠償請求や契約解除を求められるリスクが高まります。

信頼関係を築くためにも、物件の問題点は正直に開示し、その上で買い手に納得してもらう努力が必要です。誠実な説明が、スムーズな売却とトラブル回避につながります。

売却活動は細かな対応の積み重ねが大きな結果を生みます。これらのポイントを押さえて、慎重かつ戦略的に進めることが高値売却の近道となります。

まとめ｜高く・早く売るために売却前と売却活動中のやってはいけないことを理解する必要性あり

家の売却は、感情や思い入れに左右されがちです。しかし、成功させるためには「正しい知識」と「冷静な判断」が不可欠です。

今回ご紹介した「やってはいけないこと7選」は、どれも売却に失敗する可能性を高める落とし穴ばかりです。

• 査定価格に惑わされず、相場を把握する
  
• ローンや税金、費用面の事前確認を怠らない
  
• 複数の業者を比較し、信頼できるパートナーを選ぶ
  

これらの基本を押さえることで、納得のいく売却を実現できるはずです。

不安な点があれば、不動産会社や専門家に相談することも視野に入れつつ、ぜひ冷静な準備と判断で満足のいく売却を成功させてください。私たち東京財託もあなたの売却成功の力になります。