「相続した実家の持分だけを現金化したいが、どうすればいいか分からない」
「他の共有者と折り合いがつかず、自分の権利だけでも手放して楽になりたい」
共有持分の所有者の中には、このような悩みを持つ方もいると思います。

本来、不動産を売却するためには共有者全員の同意が必要ですが、実は自分の持分だけであれば、単独で売却できます。この記事では、共有持分売却の基本知識やメリット・デメリット、具体的な手続きの流れを解説します。この記事を読んで、今の状況に合った売却方法を見つけてください。

共有持分売却とは？

共有持分売却とは、不動産全体を売るのではなく、自分が持っている権利（持分）だけを単独で売却する方法のことです。

本来、共有名義の不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。しかし、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意を得ることなく、自分の意思だけで自由に売却できます（民法第206条）。

例えば、兄弟3人で実家を相続し、それぞれが3分の1ずつの持分を持っているケースを考えてみましょう。この場合、実家そのものを売却するには3人全員の合意が必要ですが、1人だけの持ち分であれば、他の兄弟に許可を取らなくても第三者に売却可能です。

共有持分の売却は、以下のケースにおすすめです。

ただし、共有持分の購入者は一部の持ち分しか手に入らないため、一般の個人に売却するのは難しい傾向にあります。そのため、基本的には共有持分を専門に扱う不動産買取業者へ売却するのが一般的です。

共有持分売却の主要な売却先とその特徴

ここでは、共有持分を売却する3つの主な売却先とそれぞれの特徴について解説します。自分の状況に合わせて最適な方法を検討してみてください。

①他の共有者への売却

最も理想的な方法は、親族や元配偶者などの他の共有者に自分の持分を買い取ってもらうことです。他の共有者に買い取ってもらえば、市場価格に近い金額で売れる可能性が高まります。買い取る側にとっても、持分が増えることで不動産を自由に使いやすくなるため、双方にとってプラスに働くでしょう。

ただし、この方法をとるためには「相手に購入資金があること」と「円満な話し合いができること」が必要です。相手に購入する資金がない場合や、関係が良好でない場合は、交渉が難航しやすいため注意が必要です。

②共有持分の専門買取業者への売却

話し合いが難しい場合や、すぐに現金化したい場合は、専門の買取業者への売却を検討しましょう。専門業者へ売却すれば、他の共有者と関わることがないため、関係性を考慮する必要がありません。

専門業者は共有持分を買い取った後の運用ノウハウを持っており、共有持分だけをスピーディーに買い取ってくれます。売却後の法的な手続きや交渉もすべて専門業者が行うため、トラブルに巻き込まれる心配もないでしょう。

ただし、専門業者は買い取った後のリスクやコストを考慮するため、市場相場より安い売却価格になるのが一般的です。金額よりも早さや手軽さを重視する方に向いている売却方法です。

③第三者（一般個人）への売却

自分の持分を、第三者（一般の個人）へ売却する方法もあります。

しかし、一般の人が不動産を購入する目的は「住むため」か「投資するため」がほとんどですが、持分だけを購入しても自由に活用することはできません。また、他の共有者との権利関係も複雑になります。さらに、住宅ローンも利用できないため、購入できる人は限られてしまいます。

このことからも、第三者への売却は、一般市場で買い手を見つけるのが難しい方法といえるでしょう。

共有持分売却のメリットとデメリット

ここでは、共有持分を売却するメリットとデメリットを紹介します。

共有持分売却のメリット

共有持分を売却するメリットは、他の共有者と関わることなく、自分の判断だけで共有関係から完全に抜け出せることです。

例えば、共有持分を売却することで、固定資産税や修繕費の負担、将来の相続などの不安要素が解消されます。さらに、不動産全体が売れるのを待つ必要がなく、自分の持分だけをスピーディーに現金化できるため、まとまった資金が必要な場合にも有効です。

特に、他の共有者と意見が対立して話し合いが進まない状況では、共有持分を売却することで、精神的なストレスから解放されるでしょう。

共有持分売却のデメリット

共有持分売却のデメリットとして、売却価格が市場相場よりも低くなりやすいことが挙げられます。買い手にとっては、不動産全体を自由に使えるわけではないため、通常の不動産価格と比べて売却価格が低くなるのが一般的です。

また、共有持分を第三者に売却すると、残された他の共有者は、突然現れた赤の他人と共有関係を持つことになります。これが原因で親族間の信頼関係が崩れたり、将来的に大きなトラブルに発展したりするリスクも考えられるでしょう。共有持分を売却する際は、経済的な損得だけでなく、人間関係への影響も十分に考慮する必要があります。

共有持分売却の流れと成功のポイント

共有持分の売却をスムーズに進めるためには、売却の全体像を把握することが重要です。ここでは、トラブルを防ぎ、納得して共有持分を売却するための具体的な流れとポイントを解説します。

ポイント① 売却前の準備

まずは、自分の権利状況を正確に把握することから始めましょう。具体的には、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、自分の持分割合や他の共有者が誰なのかを確認します。特に相続が絡んでいる場合、認識していた持分と実際の登記内容が食い違っているケースも珍しくありません。

また、固定資産税などの納税状況もチェックしてください。もし滞納がある場合、売却代金から清算する必要があるため、手元に残る金額に影響します。住宅ローンが残っている場合も同様に、金融機関との調整が必要になるため、現在の残債額を正確に把握しておきましょう。

ポイント② 適切な売却先の選定

権利関係や納税状況が確認できれば、売却先を決定します。共有持分を買取専門業者に売却する場合、業者選びにも気をつけなければいけません。専門業者によって買取価格に差が出るだけでなく、中には強引な交渉を行う悪質な業者も存在するためです。

信頼できる専門業者を見極めるためには、複数の業者に査定を依頼し、価格だけでなく対応の丁寧さや説明の分かりやすさを比較してください。特に、共有持分買取の実績が豊富か、弁護士などの専門家と連携しているか、などは重要な判断基準です。

また、公式サイトで過去の買取事例やお客様の声を公開している専門業者は、透明性が高く信頼できる傾向にあります。専門業者を選ぶ際は、安易に即決せず、じっくりと比較検討しましょう。

ポイント③ 共有者とのコミュニケーション

売却先が決まり、条件が整えば、売買契約・決済へ進みます。その際、可能であれば売却する旨を他の共有者へ事前に伝えておくのが理想的です。

法律上、自分の持分を売却するのに他の共有者の同意は不要ですが、いきなり見ず知らずの第三者が共有者として現れると、他の共有者は不信感を抱き、人間関係に亀裂が入る恐れがあります。「資金が必要になったため、持分を手放すことになった」などと事情を説明しておくだけでも、共有者の心証は大きく変わります。

ただし、すでに関係が悪化していて、連絡を取ることで嫌がらせや妨害を受けるリスクがある場合は、無理に伝える必要はありません。その場合、売却後の交渉はすべて買主に任せ、直接の接触を避けるのがおすすめです。

売却後の注意点

売買契約・決済が完了しても、それで終わりではありません。売却により利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。

共有持分の売却で得た利益は、【譲渡所得】として課税対象となります。もし利益が出ているのに申告を怠ると、後から無申告加算税や延滞税などのペナルティを科されてしまいます。一方で、売却によって損失が出た場合でも、特定の条件を満たせば「損益通算」や「繰越控除」などの特例を利用して、税金を安くできる可能性があります。

利益が出た場合はもちろん、損失が出た場合でも税理士や税務署に相談し、確定申告が必要かどうかを確認するのが重要です。

まとめ｜共有持分売却という選択肢を知り、活用する

今回は、共有持分売却の基礎知識やメリット・デメリット、具体的な手続きの流れを解説しました。

共有持分の売却は、他の共有者の同意なしに単独で行えるため、相続した実家や離婚後の共有不動産など、複雑な権利関係から抜け出すためにおすすめの売却方法です。最も理想的なのは他の共有者への売却ですが、関係性が悪化している場合は、専門の買取業者への売却も検討してみてください。専門業者へ売却することで、トラブルを回避しつつ、スピーディーな現金化が可能です。

共有持分を賢く売却するためには、高く売却するだけでなく、人間関係の悪化や経済的なリスクを避けることも意識してください。自分の状況に合わせた売却方法を選び、必要であれば専門家に相談しながら、後悔のない共有持分売却を目指しましょう。