「この家、もうボロボロだし売れないのでは……」

老朽化した住宅やアパートを前に、そう感じている方は少なくありません。

相続によって引き継いだ家、長年空き家のまま放置されている物件、修繕が必要な状態の建物。老朽化が進んでいるほど、「解体しないと売れないのでは」「多額の費用がかかるのでは」と不安が膨らみ、結果的に何も決断できないまま時間だけが過ぎてしまうケースも多く見られます。

しかし、老朽化しているからといって、必ずしも売却できないわけではありません。大切なのは、「きれいにすること」よりも、「状況に合った手放し方を知ること」です。

本記事では、いわゆる“ボロボロの家“と感じる老朽化物件について、売却の可能性や方法、判断を誤りやすいポイントを整理しながら、賢く手放すための考え方を解説します。

「老朽化物件＝売れない」は本当か？

老朽化物件と聞くと、多くの方が「買主が見つからない」「価値がゼロに近い」といったイメージを持たれがちです。確かに、築年数が古く、建物の状態が悪い不動産は、一般的な不動産市場では敬遠されやすい傾向があります。

しかし実際には、老朽化物件でも売却できているケースは少なくありません。重要なのは、建物の見た目や古さそのものではなく、「どのように売却するか」という点です。売却方法や査定の視点を変えることで、可能性が大きく変わることもあります。

「ボロボロ」と感じる家のよくある状態とは

所有者の方が「もうボロボロだ」と感じる物件には、いくつか共通する特徴があります。

こうした状態の建物は、確かにそのまま住むには問題があるケースも多く、一般の買主にとってはハードルが高くなります。そのため、「売れないのでは」と感じてしまうのも無理はありません。

ただし、住めるかどうか＝売れるかどうか、ではないという点は、ぜひ知っておいていただきたいポイントです。

老朽化物件の売却する３つの方法

老朽化した物件を売却する方法は、大きく分けて次の3つがあります。それぞれの特徴を理解することで、自分に合った選択肢が見えてきます。

①仲介で売却する方法

不動産会社に仲介を依頼し、個人の買主を探す方法です。市場価格に近い価格で売却できる可能性がある一方、老朽化物件の場合は内覧希望が集まりにくく、売却までに時間がかかる傾向があります。また、買主から修繕やリフォームを求められたり、価格交渉が厳しくなったりするケースも少なくありません。

②解体して更地として売却する方法

建物を解体し、土地として売却する方法です。更地にすることで土地としての需要が広がり、売却しやすくなる可能性はあります。ただし、解体には高額な費用がかかることが多く、その費用を売却価格で回収できるとは限りません。
さらに、更地にすると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がる点にも注意が必要です。

③不動産会社に買取してもらう方法

老朽化物件を現状のまま、不動産会社に直接売却する方法です。修繕やリフォーム、解体を行う必要がなく、スピーディーに手放せる点が大きなメリットです。

価格は仲介に比べて抑えられる傾向がありますが、「これ以上費用や手間をかけたくない」「早く売却したい」という方にとっては、現実的で合理的な選択肢となります。

解体やリフォームを決める前に「立ち止まるべき理由」

老朽化物件を前にすると、「まずは解体しよう」「少し直してから売ろう」と考えてしまいがちです。しかし、ここで判断を誤ると、結果的に損をしてしまうケースもあります。解体費用やリフォーム費用は、数十万円から数百万円に及ぶことも珍しくありません。

その費用をかけたからといって、必ずしも売却価格が同額以上上がるとは限らないのです。

また、古家付き土地としての需要や、建て替えを前提とした買主がいるケースでは、建物が残っていること自体が問題にならないこともあります。「先にお金をかける」判断をする前に、どのような売却方法があるのかを把握することが重要です。

老朽化物件の査定価格はどう決まるのか

老朽化物件の査定では、建物の評価がほとんど付かず、土地の価値が価格の中心になるケースも少なくありません。そのため、「建物がボロボロ＝価値がゼロ」と感じてしまう方もいますが、実際には土地としての価値が残っていることが多いのです。

再建築不可物件や条件の悪い土地であっても、用途や活用方法によっては売却の可能性が残されている場合があります。仲介査定と買取査定では考え方が異なるため、ひとつの査定結果だけで判断しないことが大切です。

相続したボロボロの家を売却する際の注意点

相続によって取得した老朽化物件の場合、売却前に確認すべき点がいくつかあります。

相続が絡む不動産は、気持ちの整理がつかないまま判断を迫られることも多く、冷静な判断が難しくなりがちです。だからこそ、早い段階で専門家に相談することが、結果的に負担を減らすことにつながります。

老朽化物件を放置することで生じるリスク

もう１つのリスクとして忘れてはいけないのは「放置リスク」です。「売れないかもしれない」という不安から、老朽化物件をそのまま放置してしまう方も少なくありません。しかし、時間が経つほど、実は負担やリスクは膨らんでいくのです。

ここでは具体的に老朽化物件を放置することで生じるリスクについてまとめました。

リスク１｜固定資産税や管理費用が継続的にかかる

たとえ住んでいなくても、不動産を所有している限り、固定資産税や都市計画税は毎年発生します。さらに、遠方にある物件であれば、定期的な見回りや清掃のための交通費、光熱費の基本料金、庭木の手入れ費用など、目に見えない管理コストが積み重なっていきます。数年単位で考えれば、その総額は決して小さくありません。

「今すぐ売れないなら保留しよう」という選択が、結果的に経済的負担を長引かせることになってしまうことも珍しくありません。

リスク２｜建物の劣化がさらに進み、売却条件が悪化する

空き家のまま放置すると、建物は想像以上のスピードで劣化します。換気がされず湿気がこもることで、壁紙の剥がれやカビの繁殖が進み、床や柱の腐食も加速します。雨漏りが発生すれば、内部の損傷はさらに深刻化します。劣化が進むほど、買取価格が下がったり、買い手が見つかりにくくなったりする可能性が高まります。

「今は売れないから」と先延ばしにすることで、将来的にはより売りにくい状態になってしまうリスクがあります。

リスク３｜近隣トラブルや法的責任のリスク

老朽化した空き家は、周辺環境への影響も無視できません。雑草が伸び放題になったり、害虫や害獣が住み着いたり、外壁の一部が剥がれ落ちて通行人に危険を及ぼしたりする可能性があります。近隣住民からクレームが入ることもあれば、自治体から「特定空家」として指定され、改善命令や行政代執行の対象となるケースもあります。

こうなると、所有者には撤去費用の負担義務が生じる上、固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が大きく増えてしまいます。また、万が一建物の倒壊や落下物によって他人にケガをさせてしまった場合、所有者としての損害賠償責任を問われることもあります。

「誰も住んでいないから大丈夫」では済まされない、法的なリスクも存在するのです。

リスク４｜心理的負担と時間の浪費

老朽化物件を所有し続けることは、金銭面だけでなく、精神的な負担も伴います。「いつか対処しなければ」という焦りや罪悪感、遠方にある物件であれば管理のための移動や手続きの煩雑さなど、日常生活の中で常に気にかけ続けなければならない状態が続きます。特に相続物件の場合、思い出や感情が絡むため、決断を先延ばしにしてしまう方も多いです。

しかし、決断を遅らせるほど、選択肢は狭まり、状況は悪化していくのが現実です。

「賢く手放す」とは、早い段階で専門家に相談し、自分にとって最も負担の少ない方法を見つけることです。放置することが解決策にはならないという事実を、まずは受け止めることが大切です。

「賢く手放す」ために大切な考え方

老朽化物件を賢く手放すために必要なのは、「完璧な状態にすること」ではありません。

大切なのは、自分の状況に合った方法を選び、無理のない形で売却することです。

◼︎大事な考え方
・修繕やリフォームをしなくても売れる方法はある
・解体が必ずしも正解とは限らない
・買取という選択肢を知ることで、判断が楽になる

売却はゴールではなく、「負担を終わらせるための手段」です。お金だけでなく、時間や気持ちの面も含めて、納得できる選択をすることが“賢く手放す“ということなのです。

まとめ｜老朽化物件でも、選択肢を知れば道はある

ボロボロに感じる家であっても、老朽化物件だからといって売却を諦める必要はありません。解体や修繕を決断する前に、どのような売却方法があるのかを知ることで、無駄な出費や後悔を避けることができます。

また、老朽化物件の売却は、一般的な不動産とは異なる判断が求められる分野です。だからこそ、状況に応じた選択肢を提示できる専門の不動産会社に相談することが重要になります。東京財託では、老朽化した住宅やアパート、再建築不可物件など、扱いが難しい不動産についてもご相談を承っています。

「売れるかどうか分からない」という段階でも構いません。
まずは状況を整理するところから始めてみてはいかがでしょうか。
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