「訳あり物件を所有しているが、売却できるのだろうか」

「相続した不動産が訳ありと聞き、不安を感じている」

このような悩みを抱えている方は、決して少なくありません。

事故物件や再建築不可物件、瑕疵のある建物など、いわゆる訳あり物件は、一般的な不動産売却と比べて難易度が高いとされがちです。

しかし、訳あり物件であっても、状況に合った方法を選べば売却は可能です。重要なのは、「なぜ売却が難しいのか」「どのような選択肢があるのか」を正しく理解することです。

本コラムでは、東京で多い訳あり物件のケースをもとに、売却方法・価格の考え方・専門業者に依頼するメリットまで、実務目線で詳しく解説します。

訳あり物件とは？売却が難しいと言われる理由

訳あり物件とは、法律上の明確な定義があるわけではありませんが、売却時に買主が不安を感じやすい要素を含む物件を指すことが一般的です。

代表的なケースには、以下のようなものがあります。

◼︎事故物件

過去に自殺・孤独死・事件などが発生した物件。心理的リスクが伴うため、購入を避ける人が多くなります。

◼︎再建築不可物件

接道義務を満たしておらず、現在の建物を解体すると新たに建て直せない土地。

◼︎瑕疵（かし）のある建物

雨漏り、建物の傾き、シロアリ被害、越境問題など、構造や権利関係に問題があるケース。

◼︎相続後に放置された物件

老朽化が進み、管理不全や近隣トラブルにつながっている土地・建物。

 

これらはいずれも、買主側にとってリスクが想定される要素を含んでいます。

東京で特に多い訳あり物件の特徴

東京都内では、他の地域とは異なる特有の事情から、訳あり物件が生まれるケースが多く見られます。

都心部における再建築不可物件の実態

東京23区内、特に古くから住宅地として栄えた地域では、現在の建築基準法に適合しない物件が数多く存在しています。

昭和25年の建築基準法施行以前から存在する土地では、接道義務（幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接すること）を満たしていないケースが頻繁にあります。

具体的には、

といった物件です。

このような物件は、建物が老朽化しても建て替えができないため、将来的な活用方法が限定されてしまいます。

特に世田谷区・目黒区・大田区などの住宅密集地や、文京区・台東区などの下町エリアでは、このタイプの物件が多く見られます。

密集市街地に見られる権利関係の複雑さ

東京の住宅密集地では、長年の相続や売買の繰り返しにより、権利関係が複雑化している物件も少なくありません。

これらの問題は、権利関係を整理しない限り、売却が進まない要因となります。

特に相続が複数回発生している場合、相続人が10人以上になっているケースもあり、全員の合意を得ることが極めて困難になります。

マンションにおける訳あり事例

東京では、マンションの訳あり物件も増加傾向にあります。

特に都心の古いマンションでは、相続後に放置されて管理費を滞納しているケースや、住民の高齢化により管理組合の運営が困難になっているケースが見られます。

また、事故物件の場合、戸建てと異なりマンション全体のイメージにも影響が及ぶため、同じ棟の他の住戸の資産価値にまで影響を与える可能性があります。

なぜ通常の売却が難しくなるのか

訳あり物件が売却しにくい最大の理由は、「購入後のリスクが見えにくい」点にあります。

不動産売却では、売主には告知義務があり、瑕疵や事故の事実を隠して売却すると、後からトラブルになる可能性があります。

そのため、

• 買主が慎重になりやすい
• 不動産会社が仲介を敬遠する
• 査定価格が大きく下がる

といった状況が起こりやすくなります。

告知義務と法的リスクの関係

2021年10月に国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表され、事故物件の告知範囲について一定の基準が示されました。

このガイドラインでは、

• 自然死や日常生活での不慮の死は原則として告知不要
• 自殺や他殺などは告知が必要
• 賃貸の場合、事案発生から概ね3年経過後は告知不要とする考え方

といった内容が盛り込まれています。

ただし、このガイドラインはあくまで目安であり、個別の事情によっては告知が必要と判断されるケースもあります。売主としては、後のトラブルを避けるために、疑わしい場合は告知しておく方が安全と言えるでしょう。

融資が受けにくいという現実

訳あり物件が売却しにくい理由として、買主側の住宅ローン審査が通りにくいという問題もあります。再建築不可物件の場合、金融機関によっては融資を断られることがあります。

事故物件の場合、担保価値が低いと判断され、希望額の融資が下りないケースがあります。瑕疵がある建物の場合、修繕費用を考慮した結果、融資額が減額されることがあります。

つまり、買いたいと思う人がいても、資金面の問題で購入できないという状況が発生しやすいのです。

訳あり物件を一般的に売却する方法と限界

仲介による売却の仕組み

一般的な不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼し、市場に物件を出して買主を探す方法が取られます。この場合、

という流れになります。

訳あり物件で起こりやすい問題

しかし、訳あり物件の場合、この一般的な流れがうまくいかないことも少なくありません。

• 査定価格が想定より大幅に低くなる
• 内覧希望がほとんど入らない
• 告知内容への不安から契約直前で破談になる

また、売却期間が長引くことで、固定資産税や管理費などの負担が増えるケースもあります。結果として、「売りに出したものの、どうにもならない」という状態に陥ることもあります。

値下げを繰り返すリスク

訳あり物件を仲介で売却しようとする場合、しばらく売れ残ると、不動産会社から値下げを提案されることが一般的です。

しかし、安易に値下げを繰り返すと、「何か大きな問題があるのではないか」と買主に不安を与えることにもなります。そして、最終的に想定以上に安い価格でしか売れなくなるリスクもあるでしょう。また、売却までの期間が長引き、固定費の負担が増えるといった悪循環に陥る可能性があります。

特に東京都内の物件は、固定資産税や都市計画税が高額になりやすく、長期間保有し続けることは経済的な負担になります。

訳あり物件は「買取」という選択肢もある

買取と仲介の違い

訳あり物件の売却では、不動産会社による「買取」という方法も選択肢になります。

仲介と買取の大きな違いは以下の点です。

買取・仲介のメリットとデメリットもまとめてみます。

項目	買取	仲介
売却までのスピード	◎ 早い（数日〜数週間）	△ 時間がかかる（数か月〜1年以上）
売却価格	△ 相場より低くなりやすい	◎ 相場に近い価格を狙える
内覧対応	不要	必要になることが多い
契約不適合責任（瑕疵）	原則免責になりやすい	売主が責任を負うケースが多い
訳あり要素への対応	◎ 再建築不可・事故物件なども対応可	△ 内容によっては断られることも
リフォームの必要性	基本的に不要	状況によっては必要
心理的・手続き面の負担	◎ 少ない	△ 説明・交渉の負担が大きい

それぞれ、メリット・デメリットがありますが、重要なことは「何を優先したいと思っているか」です。優先順位によって選ぶ選択肢も変わってきます。まだご自身で何をしていいのか、何を優先したいと思っているか迷っている方は不動産会社に一度相談してみることもおすすめです。

買取業者の選定基準

買取を依頼する場合、業者選びが非常に重要になります。

選定の際には、以下のポイントを確認することをおすすめします。

特に東京都内の物件は、土地の価値が高いため、適正な査定ができる業者かどうかを見極めることが重要です。

買取が向いているケース

特に以下のような場合は、買取を選ぶ方が現実的な方法になることがあります。

• 再建築不可で市場での需要が低い
• 事故物件で心理的リスクが大きい
• 相続後、早期に整理したい
• トラブルを避けたい
• 遠方に住んでおり、現地での対応が困難
• 相続人が多く、早期に現金化して分配したい

価格だけでなく、安心して手放せるかどうかを重視する方に選ばれやすい方法です。

また、すでに売却を試みたものの買主が見つからなかった場合にも、買取は有効な選択肢となります。

買取後のリフォーム・転売について

買取業者は、物件を買い取った後、リフォームや用途変更を行って再販することが一般的です。例えば、このような形です。

このように、買取業者は訳あり物件を扱うノウハウを持っているため、一般の買主では敬遠されるような物件でも買い取ることができるのです。

訳あり物件の価格・相場はどう決まる？

相場が分かりにくい理由

訳あり物件は、一般的な相場が分かりにくいという特徴があります。その理由は、物件ごとの条件差が非常に大きいためです。

• 立地
• 土地の形状
• 建物の状態
• 問題の内容や程度

これらを総合的に判断する必要があります。

査定で見られるポイント

査定では、以下のような点が重視されます。

訳あり物件であっても、土地に価値があれば価格がつくケースもあります。

東京都内の土地評価の特殊性

東京都内、特に23区内の物件の場合、訳あり物件であっても土地の価値が高く評価されることがあります。

• 駅からの距離
• 周辺の開発状況
• 用途地域

物件がある土地の価値も大いに影響があります。訳あり物件だから…と諦める前にまずは土地の需要があるかないかを相談してみることもおすすめです。

将来的な再開発の可能性

これらの要素によっては、建物に問題があっても、土地の価格だけで一定の金額になることがあります。

例えば、山手線の内側や主要ターミナル駅の徒歩圏内であれば、再建築不可であっても需要が見込めるケースがあります。

また、東京都は2024年から「空き家対策特別措置法」に基づく取り組みを強化しており、放置された訳あり物件への対策が進められています。

このような社会的背景も、価格形成に影響を与える要因となっています。

訳あり度合いによる価格への影響

そして、訳あり物件の価格は、問題の深刻度によって大きく変動します。

訳ありの度合い	状態例	減額想定
軽度の瑕疵（かし）	小規模な雨漏り、境界の軽微な問題など	相場の10〜20%程度の減額
中程度の問題	再建築不可、大規模な修繕が必要な瑕疵など	相場の30〜50%程度の減額
重度の問題	事故物件、複雑な権利関係、複合的な問題など	相場の50%以上の減額となる場合もある

ただし、これらはあくまで目安であり、立地や需要によっては、この限りではありません。そのため、実際の価格については相談してみるまで、もっと言えば査定に出してみるまでわかりません。

専門業者に依頼するメリットとは

①安心して対応を任せられる

訳あり物件の売却では、専門的に対応している業者かどうかが重要な判断材料になります。なぜなら、訳あり物件の場合は、それだけで確認すべきことや手放すまでの流れが複雑になるからです。

専門業者は、訳あり物件の査定経験が豊富・リスクを前提にした価格判断ができる・契約/告知対応に慣れているといった特徴があるため、安心して相談し、お任せすることができます。

②法的サポートが充実している

訳あり物件の売却では、法的な問題が絡むケースが多くあります。例えば以下のような問題にも適切に対応しなければなりません。

これらの問題に対して、専門業者は弁護士や司法書士、土地家屋調査士などの専門家と連携してサポートできる体制を整えていることが多くあります。

特に東京都内の物件の場合、不動産の価値が高いため、法的な問題をしっかりと解決しておくことが重要です。

③トラブルを避けやすい

訳あり物件では、売却後のトラブルを心配する方も多いですが、専門業者に依頼することで、契約内容や責任範囲を明確にした売却が可能になります。結果として、売主の心理的な負担が軽減されるケースも少なくありません。

特に買取の場合、売却後の責任を買取業者が負うため、売主は将来的なトラブルから解放されます。

④スピーディーな対応が可能

専門業者の大きなメリットの一つが、対応のスピードです。

査定から契約まで最短1週間程度で完了することもあり、相続関連の手続きも並行してサポートしてもらえることもあります。また、遠方に住んでいても、オンラインや郵送で手続きが進められるなど、相続税の申告期限が迫っている場合や、早急に現金化が必要な場合には、特に有効です。

よくあるケース・実績から見る判断ポイント

実際に多い相談としては、

相続したが活用できない再建築不可物件

長年空き家となっている事故物件

境界や権利関係に問題のある土地

などが挙げられます。

これらは一見難しそうに見えても、状況を整理し、適切な方法を選ぶことで売却につながることがあります。

ケーススタディ1：世田谷区の再建築不可物件

Aさん（60代女性）は、両親から相続した世田谷区の戸建て住宅を所有していました。

築50年以上が経過し、建物の老朽化が進んでいましたが、接道が2メートル未満のため再建築ができない物件でした。当初、複数の不動産会社に相談したものの、「売却は難しい」「買い手がつかない」と断られ続けました。

しかし、訳あり物件専門の業者に相談したところ、以下の提案を受けました。

結果として、Aさんは想定以上の価格で売却でき、長年の悩みから解放されました。

ケーススタディ2：港区のマンション事故物件

Bさん（50代男性）は、親族が孤独死したマンションを相続しました。発見までに時間がかかったため、室内の状態が悪く、近隣住民にも知られてしまった物件でした。

当初、一般の仲介で売却を試みましたが、1年以上売れ残り、管理費の滞納も発生してしまいました。

専門業者に相談した結果、

という条件で、2週間で売却が完了しました。

Bさんは、心理的な負担からも解放され、「もっと早く相談すれば良かった」と語っています。

ケーススタディ3：足立区の共有名義物件

Cさん（70代男性)は、兄弟4人で共有していた実家を売却したいと考えていました。

しかし、相続が複数回発生していたため、実際には相続人が12人に及び、全員の意見をまとめることが困難でした。また、境界も未確定で、隣地との トラブルも抱えていました。

専門業者に相談したところ、

という手厚いサポートにより、半年かけて無事に売却することができました。売却代金は相続人全員に公平に分配され、長年の懸案事項が解決しました。

訳あり物件売却でよくある質問

ここでは訳あり物件をお持ちの方から寄せられる「よくある質問」をご紹介します。

Q1｜告知しないとどうなりますか？

告知義務を怠ると、売却後に損害賠償を求められるリスクがあります。契約解除や損害賠償請求の対象となる可能性があり、最悪の場合、裁判に発展することもあります。特に事故物件の場合、後から発覚すると大きなトラブルになるため、必ず告知することが重要です。

Q2｜リフォームは必要ですか？

必須ではありません。状況によっては現状のまま売却する方が合理的な場合もあります。リフォーム費用をかけても、それに見合う価格上昇が見込めないケースも多いため、専門家に相談してから判断することをおすすめします。

特に再建築不可物件の場合、大規模なリフォームは避けた方が良い場合もあります。

Q3｜相続人が複数いる場合は？

売却には全員の合意が必要になるため、早めの相談が重要です。相続人の一人でも反対すると売却は進められません。また、相続人の中に連絡が取れない人や、海外在住者がいる場合は、さらに手続きが複雑になります。

専門業者であれば、司法書士と連携して相続人間の調整をサポートしてくれます。

Q4｜遠方に住んでいても売却できますか？

可能です。多くの専門業者は、遠方の売主にも対応しています。オンラインでの相談や、郵送での書類手続きなど、現地に行かなくても売却を進められる体制を整えている業者が増えています。

特に東京の物件を地方在住の相続人が売却するケースは多く、実績のある業者であれば安心して任せられます。

Q5｜売却までどのくらいの期間がかかりますか？

方法によって大きく異なります。仲介の場合は3ヶ月〜1年以上かかることもありますが、買取の場合は最短1週間〜1ヶ月程度で完了することもあります。

急いでいる場合は、買取を選択することをおすすめします。

Q6｜固定資産税は誰が負担しますか？

その年の1月1日時点の所有者が納税義務者となります。ただし、売買契約では、引き渡し日を基準に日割り計算で精算することが一般的です。

専門業者であれば、この精算についても適切に処理してくれます。

Q7｜近隣に知られずに売却できますか？

買取の場合、広告を出さずに売却できるため、近隣に知られるリスクを最小限に抑えられます。

仲介の場合は、物件情報を公開する必要があるため、完全に秘密にすることは難しいでしょう。プライバシーを重視する場合は、買取が適しています。

まとめ｜訳あり物件は「早めの相談」が重要

訳あり物件の売却は、「売れないのではないか」「トラブルになるのではないか」と、不安を抱えやすいものです。しかし、問題を放置することで、時間的・精神的・金銭的な負担が大きくなるケースもあります。

状況を整理し、自分に合った方法を選ぶためにも、早い段階で専門的な知識を持つ不動産会社に相談することが、結果的にリスクを減らす近道になります。

売却を成功させるためのチェックリスト

訳あり物件の売却を検討する際、以下のポイントを確認しておくとスムーズです。

これらを事前に準備しておくことで、相談から売却までがよりスムーズに進みます。

東京エリアで訳あり物件の売却を検討する際は、訳あり物件にも対応してきた実績を持つ専門会社へ相談することで、より現実的な判断がしやすくなるでしょう。

東京財託も、その選択肢のうちの１つです。

訳あり物件であっても、必ず解決策はあります。一人で悩まず、まずは専門家に相談することから始めてみてください。