「金利が上がってきたけれど、今持っている投資用不動産は売ったほうがいい？」
「ローンの返済額が増えるなら、早めに売却したほうがいいのでは？」
「家賃収入よりローン返済の負担が大きくなったらどうしよう……」

投資用不動産を所有している方にとって、金利上昇は気になる問題の一つです。特に変動金利で融資を受けている場合、金利が上昇すればローンの利息負担が増え、毎月のキャッシュフローや投資全体の収益性に影響する可能性があります。

一方で、「金利が上がった＝投資用不動産を売るべき」とは限りません。

物件によっては、多少の金利上昇があっても家賃収入で十分に返済できるケースがあります。反対に、金利がそれほど大きく上がっていなくても、もともとの収支に余裕がない物件では、今後の運用が難しくなる可能性があります。

つまり重要なのは、金利そのものだけを見るのではなく、

などを総合的に確認することです。

このコラムでは、2026年の金利上昇局面において、投資用不動産を「持ち続ける」「売却する」のどちらを検討すべきなのか、判断するためのポイントを解説します。

※なお、実際の判断では金融機関との契約条件や物件ごとの収支、税金、売却諸費用などによって結果が変わります。ここでは一般的な判断材料として整理していきます。

金利上昇で毎月の返済はいくら増える？

まず、金利が上昇するとローン返済額がどの程度変わるのかを確認してみましょう。

たとえば、3,000万円を30年間、元利均等返済で借り入れている場合、金利による毎月の返済額は次のようになります。

◼︎毎月の返済の差額表
※ボーナス返済なし、元利均等返済で単純計算した場合。

金利	毎月の返済額	差額
年2.0％	約110,886円	-
年2.5％	約118,536円	7,650円/月
年3.0％	約126,481円	15,600円/月

年2.0％から2.5％になると、毎月の返済額は約7,650円増加します。さらに年3.0％になると、年2.0％の場合と比べて毎月約15,600円の増加です。

年間で見ると、

となり、金利が2％から3％へ上昇すると、年間の返済額には約19万円の差が生じます。もちろん、実際の返済額は借入残高、残りの返済期間、返済方法、金融機関の条件などによって異なります。

また、すでに返済を進めている場合は借入残高そのものが減っているため、借入当初に比べると金利上昇による影響も変わってきます。ここで大切なのは、「金利が何％になったら危険か」ではなく、「自分の物件の収支がどこまで金利上昇に耐えられるか」を見ることです。

たとえば、毎月の家賃収入からローン返済や管理費などを差し引いて月3万円の余裕がある物件なら、毎月1万円程度の返済額増加には対応できる可能性があります。一方、現在すでに毎月1万円の赤字になっている物件であれば、金利上昇によってさらに収支が悪化することになります。同じ「金利上昇」でも、物件によって受ける影響は大きく異なるのです。

投資用ローンは返済額がすぐ上がりやすい？5年ルール・125％ルールの有無を確認

金利上昇について考える際、知っておきたいのが「5年ルール」と「125％ルール」です。

ただし、ここで注意したいのが、5年ルール・125％ルールはすべてのローンに適用されるわけではないという点です。

一般的な住宅ローンでは、変動金利・元利均等返済の場合に、5年ルールや125％ルールが設けられている商品があります。たとえば、三菱UFJ銀行では、一定の変動金利・元利均等返済の住宅ローンについて、5年ルールと125％ルールを案内しています。5年ルールでは返済額を5年ごとに見直し、125％ルールでは見直し後の返済額を前回返済額の125％までに抑える仕組みです。

しかし、これは「変動金利なら必ず返済額が5年間変わらない」という意味ではありません。

金融機関やローン商品によって取り扱いが異なり、5年ルール・125％ルールを採用していない商品もあります。実際にPayPay銀行の住宅ローンでは、これらのルールを採用していないと案内されています。

さらに重要なのが、投資用不動産のローンは住宅ローンとは契約条件が異なる場合があることです。

そのため、投資用不動産を所有している方は、以下の内容についてローン契約書や金融機関への確認によって把握しておきましょう。

5年ルールがあっても「金利上昇の影響がない」わけではない

5年ルールがある場合、金利が上昇しても一定期間は毎月の返済額が変わらないことがあります。しかし、これは金利上昇の影響そのものがなくなるわけではありません。

返済額が据え置かれている間も、返済額に占める利息の割合が増えれば、元金の返済に回る金額が少なくなります。

国土交通省も、5年ルール・125％ルールについて、返済額の急激な上昇を抑える一方で、負担がなくなるわけではなく、将来に先送りされることがあると説明しています。

つまり、「毎月の返済額が変わっていないから安心」とは限りません。

返済額だけではなく、ローン残高がどのようなペースで減っているかまで確認することが重要です。

あなたの物件は大丈夫？金利上昇リスク診断チェックリスト

では、自分が所有している投資用不動産は金利上昇にどの程度強いのでしょうか。

まずは次の項目を確認してみましょう。

◼︎ローンについてのチェックリスト

当てはまる項目が多い場合は、まずローンの条件を確認しましょう。特に、「金利が上がったら毎月いくら返済することになるのか」を具体的な金額で把握することが重要です。

◼︎物件の収支についてのチェックリスト

	物件の収支について
◻︎	現在の家賃収入だけでローン返済をまかなえていない
◻︎	管理費・修繕積立金などの負担が大きい
◻︎	空室期間が長くなっている
◻︎	家賃を下げないと入居者が決まりにくい
◻︎	大規模修繕など今後の支出が見込まれている
◻︎	毎月のキャッシュフローにほとんど余裕がない
◻︎	固定資産税などの年間支出を考えると利益がほとんど残らない

こちらも、当てはまる項目が多いほど注意が必要です。特に重要なのは、「今、黒字かどうか」だけで判断しないことです。

現在は月2万円の黒字でも、

「金利＋0.5％」
「家賃−5,000円」
「年間の修繕費＋10万円」

という変化が重なれば、収支が大きく変わる可能性があります。

投資用不動産では、現在の収支だけではなく、将来の収支まで含めて考える必要があります。

金利上昇に家賃が追いつく物件・追いつかない物件

金利上昇を考えるとき、ローンだけに注目してしまいがちですが、もう一つ重要なのが家賃の動きです。金利が上昇すると、ローンの支払いは増えます。

一方で、賃貸需要が強く、家賃を維持・上昇させやすい物件であれば、収益への影響をある程度吸収できる可能性があります。反対に、家賃を上げることが難しいエリアでは、金利上昇による負担をそのままオーナーが受けることになります。

東京都心など賃貸需要が強いエリア

一般的に、人口流入や雇用、交通利便性などを背景に賃貸需要が見込めるエリアでは、入居者を確保しやすい物件があります。

たとえば、以下のような物件は比較的入居者を確保しやすいと言えるでしょう。

こうした物件では、周辺相場を確認しながら賃料を見直すことで、金利上昇によるコスト増を一部吸収できる可能性があります。

ただし、都心だから必ず家賃を上げられるわけではありません。同じエリアでも、築年数や駅距離、設備、間取りによって賃貸需要は異なります。

郊外・地方の物件は「家賃の上げやすさ」も確認

郊外や地方の場合は、地域によって賃貸需要に大きな差があります。人口減少や世帯数の減少が進む地域では、物件そのものの供給過多によって家賃を上げにくいケースもあります。

その場合、

という状態になる可能性があります。もちろん、地方でも駅近、大学周辺、主要企業の勤務地周辺など、安定した賃貸需要があるエリアはあります。

したがって、「都心だから持つ」「地方だから売る」と単純に判断するのではなく、その物件に、今後も家賃を支払って住みたい人がいるのかという視点で考えることが大切です。

【物件を持ち続けるなら】売却前に収支の改善をする4つの方法

金利上昇によって収支が悪化しているからといって、すぐに売却を決める必要はありません。物件そのものに賃貸需要があり、長期保有する合理性があるなら、まずは収支を改善する方法を検討できます。

代表的なのが、以下の4つです。

1. 借り換え
2. 繰り上げ返済
3. 賃料の見直し
4. 支出の見直し

それぞれを詳しく見ていきます。

1．借り換えを検討する

現在より条件の良い金融機関へ借り換えることで、金利負担を抑えられる可能性があります。ただし、借り換えには手数料や諸費用が発生することがあります。

そのため、

「金利が何％下がれば得になるのか」

だけでなく、

「借り換えにかかる費用を含めて、何年でメリットが出るのか」

まで確認しましょう。

また、投資用不動産では住宅ローンとは審査条件が異なるため、物件の収益性や借入状況などによって借り換えの可否が変わる場合があります。

2．繰り上げ返済をする

手元資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済によってローン残高を減らし、将来の利息負担を抑える方法もあります。

ただし、投資用不動産では、手元資金をすべて繰り上げ返済に使うことが必ずしも適切とは限りません。空室が発生したときの家賃減少や、設備故障、修繕などに備える現金も必要だからです。

そのため、「繰り上げ返済したら、手元にいくら残るのか」を必ず確認しましょう。

3．賃料を見直す

現在の家賃が周辺相場と比べて低い場合には、更新時などに賃料を見直せる可能性があります。

もちろん、単純に家賃を上げればよいわけではありません。家賃を上げたことで退去が発生し、空室期間が長くなれば、かえって年間収入が減る可能性もあります。

周辺の募集賃料だけではなく、実際の成約状況や競合物件、設備の状態なども確認しながら判断することが重要です。

4．支出を見直す

そして収入だけではなく、支出側を確認することも大切です。小さな支出でも毎月発生すれば年間では大きな金額になります。たとえば、以下のような費用についてまずは確認してみましょう。

「金利が上がったからどうしよう」と考える前に、現在の収支を一度すべて洗い出してみると、改善できる部分が見つかることがあります。

売却・資産の組み換えが有力になるケース

一方で、次のようなケースでは、売却も選択肢として検討する価値があります。

収支改善をしてもキャッシュフローが改善しない

借り換え、賃料見直し、支出削減などを検討しても、将来的な収支が改善しないのであれば、保有を続けること自体を見直す必要があります。特に、「今後も毎月持ち出しが続く」という状態であれば注意が必要です。

不動産投資では、短期的な赤字だけで売却を決める必要はありません。しかし、将来的な家賃下落や空室、修繕、金利上昇まで考えても改善の見込みがないのであれば、資産を入れ替えるという考え方もできます。

大規模修繕など大きな支出が近づいている

今後まとまった修繕費が必要になる場合も、売却を検討するきっかけになります。

「ローン残高が大きい」「キャッシュフローが少ない」「修繕費も必要」という条件が重なると、手元資金への負担が大きくなります。もちろん修繕によって物件価値を維持できる場合もあるため、修繕の必要性と費用対効果を確認した上で判断しましょう。

物件の売却価格がローン残高を上回る

売却を考えるうえで、非常に重要なのが、「今、この物件を売ったらいくらになるのか」です。

たとえば、

であれば、単純な差額は800万円です。しかし、実際には仲介手数料などの売却費用や、税金なども考える必要があります。

そのため、「購入価格より高く売れるか」ではなく、

「売却に必要な費用やローン残高などを差し引いた後、最終的にいくら残るのか」を見ることが大切です。

また、不動産の譲渡所得に関する税金は、所有期間や取得費、売却費用などによって変わります。売却を具体的に検討する段階では、仲介会社だけでなく、必要に応じて税理士などにも確認すると安心です。

「今売るか」より先に「今いくらで売れるか」を知る

ここまで読んで、「結局、持ち続けたほうがいいのか、売ったほうがいいのかわからない」と思われた方もいるかもしれません。

実は、最初からどちらかに決める必要はありません。投資用不動産の今後を考えるとき、まず確認しておきたいのが、「今、この物件はいくらで売れるのか」ということです。

売却価格がわからない状態では、「ローン残高がいくら残っているから売却は難しい」「このまま持ち続けるしかない」といった判断もできません。

たとえば、現在のローン残高が2,500万円だったとしても、

• 売却想定価格2,300万円
• 売却想定価格2,800万円
• 売却想定価格3,200万円

では、今後の選択肢がまったく変わってきます。さらに、売却価格を知ることで、「保有し続ける」という選択肢も比較しやすくなります。「今売ったら2,800万円になる」という情報があれば、「では、この物件を今後5年間持ち続けた場合、ローン残高はいくらになり、家賃収入はいくら見込めるのか」と比較できます。

つまり、査定は「売るため」だけに行うものではありません。保有と売却を比較するための現在地を知るためにも、査定は役立ちます。

売却価格を知ったうえで「保有」と「売却」を比較する

最終的には、次のような表を作って比較してみると判断しやすくなります。

項目	持ち続ける場合	売却する場合
毎月のローン返済	今後増える可能性	売却後は原則なし
家賃収入	継続して得られる	なくなる
空室リスク	あり	なし
修繕リスク	あり	原則なし
金利上昇リスク	あり	ローン完済ならなし
資産価値の変動	あり	売却時点で確定
手元資金	保有中は拘束される	売却後に現金化できる可能性
次の投資	資金が物件に残る	資産組み換えを検討できる

このように見ると、売却は単に「損切り」ではありません。保有している不動産を売却し、現金化したうえで別の資産に組み替えることもできます。反対に、売却すれば家賃収入という将来のキャッシュフローを手放すことになります。

だからこそ、

「金利が上がったから売る」

ではなく、

「この物件を今後も保有することが、自分の資産形成にとって合理的なのか」

という視点で考えることが大切です。

金利上昇局面で今やっておきたい5つのこと

ここまでの内容を踏まえると、2026年の金利上昇局面で投資用不動産のオーナーがまず行いたいことは、次の5つです。

1．現在のローン条件を確認する

まずは現在利用しているローンの条件を確認しましょう。

「変動金利だから金利が上がるかもしれない」と漠然と考えるだけでは、実際にどの程度の影響があるのか判断できません。金利の見直し時期や返済額の変更ルール、現在のローン残高などによって、金利上昇が投資用不動産の収益に与える影響は変わってきます。

まずはローン契約書や返済予定表を確認し、わからない項目については金融機関に問い合わせてみましょう。

2．金利が0.5％、1％上昇した場合の収支を試算する

現在の金利だけではなく、

「もし金利が＋0.5％になったら？」
「＋1％になったら？」

というケースも計算しておきましょう。

金利上昇に対してどこまで耐えられるのかを数字で把握しておけば、漠然とした不安を減らせます。

3．現在の家賃が周辺相場と比べてどうなのか確認する

現在の家賃が適正なのかも確認しましょう。

同じエリア、同程度の築年数・間取り・駅距離の物件と比較すると、今後の賃料設定を考える材料になります。

4．現在の売却価格を確認する

売却する予定がなくても、一度査定を取っておくとよいでしょう。

「いくらで売れるかわからない」という状態と、「現在の売却価格はおおよそ○○万円」という状態では、今後の資産計画を立てる際の判断材料が大きく変わります。

5．「持つ・売る」の両方を数字で比較する

最後に、

◻︎保有した場合に今後いくら残るのか
◻︎売却した場合にいくら手元に残るのか

を比較しておきましょう。

ここまでやって初めて、自分の物件にとって「持ち続ける」「売却する」のどちらが適しているのかを考えられます。

どちらを選ぶにも「今いくらで売れるか」の把握が第一歩

金利上昇局面になると、「ローンの返済額が増える前に売ったほうがいいのでは？」と焦ってしまう方もいるかもしれません。しかし、投資用不動産は金利だけで売却を決めるものではありません。

大切なのは、

• 「現在の収益性」
• 「今後の賃貸需要」
• 「ローン残高」
• 「今後想定される支出」

そして、「現在の売却価格」です。

この5つを確認すれば、「なんとなく不安だから売る」という判断から、「数字を確認したうえで保有・売却を比較する」という判断に変えられます。

特に売却価格については、実際の市場動向や物件の立地、築年数、間取り、管理状態などによって大きく変わります。そのため、インターネット上の相場だけで判断せず、実際に不動産会社へ査定を依頼してみることをおすすめします。

査定を受けたからといって、必ず売却する必要はありません。今後も持ち続けるのか、それとも資産を組み替えるのか。その判断に必要な「現在地」を知るための情報として、査定を活用することができます。

まとめ｜金利上昇時は「売る・持つ」を数字で比較して判断しよう

金利上昇によって投資用不動産のローン負担が増える可能性がある以上、オーナーにとって金利は無視できない問題です。ただし、「金利が上昇した＝投資用不動産を売却するべき」というわけではありません。重要なのは、自分の物件が金利上昇にどの程度耐えられるのかを確認することです。

まずは、

を確認しましょう。そのうえで、

保有を続けるなら、借り換え・繰り上げ返済・賃料や支出の見直し
売却するなら、ローン残高や売却費用などを考慮して手元にいくら残るのか

を比較して検討していきましょう。

特に、最初に確認しておきたいのが「今いくらで売れるのか」です。

売却価格がわかれば、保有と売却を数字で比較できます。金利上昇への不安から、焦って結論を出す必要はありません。まずは現在の物件価値と収支を把握し、今後の資産形成を考えるための材料を揃えることから始めてみましょう。

投資用不動産の「現在の価値」を知りたい方へ

「今売ったらいくらになる？」
「ローン残高を考えると売却できる？」
「このまま持ち続けるのと、売却するのではどちらが資産形成を考えやすい？」

こうした疑問をお持ちの方は、まず現在の物件価格を確認してみることをおすすめします。

東京財託の無料査定なら、現在の市場でどの程度の価格が見込めるのかを確認したうえで、今後の保有・売却を検討できます。

売るかどうかを決める前に、まず「今いくらで売れるのか」を知る。

それが、金利上昇局面で投資用不動産の今後を考えるための第一歩です。

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