不動産を売却する際の査定方法ってどうやるの？具体的なやり方や不動産業者に依頼する手順、価格決定のポイントについても知りたい。今回は、そのような方に向けて不動産査定の方法や依頼手順、評価を高くするためのポイントを徹底解説します。不動産売却に興味がある人は、ぜひ参考にしてください。

不動産査定の種類

まず最初は不動産査定の種類について解説します。査定の種類によって査定額の正確性が異なるので、是非参考にしてください。

机上査定（きじょうさてい）

机上査定とは、実際に物件を見ることなく立地や土地・建物の面積、直近の取引事例などのデータから査定する方法であり、すぐに大まかな査定額が欲しいときに有効です。

周辺の環境や物件の特徴などをほとんど考慮せずに査定を出す為、短時間で査定結果は得られますが、正確性は高くありません。もちろん、机上査定に近い価格で売却出来ることもありますが、あくまで参考程度の査定額となります。

訪問査定

訪問査定とは、実際に査定をする物件を訪問し下見をした上で、現地を見ないと分からない物件の特徴や条件面なども含めて考慮し、査定を出す方法です。

机上査定で得る情報に加えて、地形、接道部分、隣地境界線、建物の状態、周辺の住環境など、現地を見ないと分からない情報まで加味して査定額を算出します。不動産会社に現地まで足を運んでもらう分、机上査定よりも時間はかかりますが、より正確な査定を出すには訪問査定が有効です。

AI査定

AI技術が発展している今、AIを活用してこれまでの取引データから査定を出すAI査定という方法もあります。

査定に必要な物件情報を入力するだけで査定結果を得ることができ、机上査定よりも時間がかからず人件費の削減につながるため、大手企業を中心に導入が進んでいます。あくまで過去の統計データに基づいたAIによる査定であるため、周辺の取引事例が多いほど精度が高く、少ないほど精度が低くなる可能性が高いです。

不動産査定の評価方法

不動産の査定をする際、よく使われる評価方法は主に3つです。ここでは、そんな不動産の評価方法について解説します。

①収益還元法

収益還元法とは、将来に渡って対象となる不動産から発生する収益（利益）を予測することで不動評価を算出する方法です。

例えば、賃貸に出した場合に5万円の家賃収入が見込める物件があったとします。その物件から1年間に発生する収益は、「5万円×12か月」で60万円です。周辺で類似した物件の利回り相場が10％であった場合、表面利回りの計算式である、「表面利回り=家賃収入（年間）÷物件価格×100（％）」の式に当てはめると、「物件価格=60万円÷0.1」で600万円の物件評価となります。

投資物件に向いている評価方法であり、査定を出す際によく使われますが、土地や建物などの条件面が、反映されにくい点がデメリットです。

②取引事例比較法

取引事例比較法とは立地や間取り、築年数などの条件面が類似した物件の過去の取引事例をもとに評価を算出する方法です。

マンションや戸建、土地など不動産全般の査定で利用される方法であり、実際の取引データをもとに評価をするため、物件の種類を問わず正確な査定ができます。AI査定と同じく取引データが少ないと評価が難しいという点がデメリットです。

③原価法

原価法とは、同じ物件を建築する際にかかる原価を計算し、築年数による減価償却を利用して現在の物件評価を算出する方法です。

マンションや戸建など、建物が存在する物件を評価するのに便利な方法であり、築年数に応じた査定ができるメリットもあります。建物に使う資材や土地価格など、時代によってかかる原価が変動するため、物価の動向に合わせた査定をすることがポイントです。

不動産会社に査定依頼をする手順

はじめて不動産を売却する場合、どのように査定を依頼すればよいのか分からないという人もいるでしょう。ここでは、不動産会社に査定を依頼する手順について、はじめから順番に解説します。

インターネットで周辺の不動産会社を検索する

まずは査定依頼できる不動産会社を調査するためにインターネットで検索します。

「〇〇市△△町　不動産会社」「☆☆駅　不動産会社」などのように、自分の物件がある地域の名前や最寄り駅と合わせて検索すると周辺の不動産会社が出てきます。会社によっては売買をしておらず賃貸だけという場合もあるので、売買に強い会社を探すのがポイントです。できるだけ高く売却するため、売買に強い不動産会社を複数探しておくことも重要です。

不動産会社に問い合わせる

売買に強い不動産会社を検索によって複数見つけた後は、電話やメールで問い合わせて査定依頼を出します。会社によって査定を出すまでの流れや必要な資料などが異なるため、合わせて確認することが大切です。

査定に必要な書類を集める

不動産会社に問い合わせた後は、査定に必要な書類を集めます。問い合わせた際に必要な書類があれば確認し、事前に取得しておくと査定がスムーズです。必要書類を集めておくことで、不動産会社の印象がよくなり、査定が早くなるだけでなく査定の精度も高くなります。

簡易査定やAI査定であれば、書類を送るだけですぐに査定を出してもらうことが可能です。

現地確認

売却することが決まっているのであれば、基本的には訪問査定しておくことをおすすめします。訪問査定であれば現地の確認をして、物件や周辺環境の特徴を加味した上で査定を出せるため、より正確な査定ができます。特に、相談や打ち合わせごとがなく現地確認だけであれば、そこまで時間はかからないため、一度は現地を下見した上で査定を出してもらいましょう。

査定結果の説明

査定が完了したら不動産会社に査定結果の説明をしてもらいます。査定額の根拠や売却までにかかりそうな期間、物件の強み・弱みなど、気になることは積極的に質問することが大切です。査定結果の説明は、売却依頼する会社を選定する場でもあるので話を聞く中で信頼できる会社か見極めることも大切なポイントとなります。

査定結果が本当に妥当であるのか、積極的に売却活動をしてくれそうかなど、単に査定額だけでなく会社の信頼性も含めて選定するようにしましょう。

売却を依頼する会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する会社が決まったら、売却活動を行うため不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは不動産の売却をその会社に依頼することを証明する契約です。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ内容が異なるので、説明を受けて理解した上で契約を結びましょう。

査定評価を高くするためのポイント

次に、査定評価を高くするためのポイントについて解説します。査定評価によって最終的に売却となる価格も変わってくるので、以下の内容を参考にぜひ実践してみてください。

複数の不動産会社に査定依頼をする

複数の不動産会社に査定を依頼して競合させることは、査定額を高くするために重要なポイントです。会社によっては価格が低い方が売りやすいため、敢えて査定額を低く設定するケースもあります。複数の不動産会社に自分で問い合わせるのが面倒という場合は、不動産一括査定サイトの利用もおすすめです。

一括査定であればインターネット上から簡単な入力だけで、複数の不動産会社に窓口一つで査定依頼ができます。信頼できる不動産会社の知り合いがいる、複数から営業を受けるのに抵抗があるなど、特別な理由がある場合を除いて、査定額を高くしたい場合は、複数社に査定を依頼しましょう。

自分でも相場のリサーチをしておく

不動産会社からの査定評価を上げたい場合、自分で相場をチェックしておくことも大切なポイントです。相場の知識が何もないと不動産会社の査定額を信じるしかなくなり、査定額の妥当性を判断することができません。

ポータルサイトを見たり、周辺の不動産会社にヒアリングしたりして、自分で周辺相場の感覚をつかんでおくことで、不動産会社の選定にも役立ちます。最終的には、媒介を結んだ不動産会社に売却活動を依頼しますが、リサーチできることは積極的に行い、不動産会社任せにし過ぎないようにしましょう。

物件の強みや魅力をまとめておく

売却しようとしている物件の強みや魅力をまとめておくことも査定評価を上げるために重要です。特に、マイホームや昔住んでいた実家を売却する場合、住んでみないと分からない自分だけが知る強みや魅力はたくさんあります。交通アクセスや周辺環境、商業施設、公共施設など、住みやすさがアピールできるものであれば何でも良いので、できるだけ多くまとめておくことが大切です。不動産会社からしても売主からのアピールポイントを聞いておくことで、次の買主に説明しやすいので、売却を依頼する際の印象アップにもつながります。

不動産を売却する際の注意点

不動産の売却は、多くの人が何度も経験できる訳ではないため、注意点を守って行わないと思わぬ失敗につながります。ここでは、不動産売却の注意点について解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

売却までの期間を明確にしておく

売却までの期間を明確にすることは不動産売却において大切なポイントです。売却期間をあいまいにして売却活動をするといつまでも話が進まず時間だけが過ぎていき、売り時を逃してしまうリスクがあります。不動産のような高額資産の売却は、買主との交渉や売却に向けた手続きなど、それなりの労力がかかるため、長期化するほどモチベーションが下がるのも注意が必要です。

不動産会社も売主のやる気次第で動きが変わるので、売却することが明確である場合は、期間を明確にして売却活動を進めていきましょう。

ローンの残債を確認する

住宅ローンがない場合には何も心配ありませんが、ローンがまだ残っている物件の場合は、ローンの残債を確認することが大切なポイントです。

購入したときのローンが残っている場合には、物件に抵当権が設定されている為、銀行に確認することなく勝手に売却することは出来ません。ローンの残債が少なく、売却することで確実に完済できる場合は問題ありませんが、ローンの残債が多い場合、売却してもローンが残ってしまう可能性があります。

仮に売却額がローンの残債を下回ることがあった場合には、自己資金で完済するか、住み替えローンを利用する必要があります。生活が困窮していてローンの返済が滞っている場合、任意売却と言う最後の救済処置もありますが、通常より低い売却価格になる可能性が高いです。

ローンが残っている物件を売却する場合、完済している場合と比べて様々なリスクや弊害があるので、残債については事前に確認しておきましょう。

売却に費用や税金を確認しておく

不動産は購入する時だけでなく売却にも必要なコストが発生するため、事前に確認しておくことが大切です。

ローンが残っている物件を売却する場合、売却で得た資金によってローンを完済できても、残った資金を上回る費用が発生すると、結果的に売却損になってしまいます。売却にかかる費用には、仲介手数料や登記費用、印紙税、譲渡所得税など意外に多いです。

ローンの残債と売却で発生するコストを分かっておけば、最低限の売却額の目安が分かるので、売却後の資金的な不安が少なくなり精神的に楽になります。

まとめ

今回は、不動産査定の方法や依頼手順、査定評価を高くするためのポイントについて解説しました。不動産査定は売却を依頼する際の入口部分になりますが、売却価格のイメージをつかみ、適切な会社選びをするために大切なポイントです。査定の仕方や依頼方法が分からないと査定結果を得ても信憑性を判断するのが難しく、不動産選びに失敗するリスクがあります。

解説した内容を参考にして、査定方法や依頼の流れをつかみ、スムーズに売却活動を進めていきましょう。