『ワンルームマンション投資は儲からないって聞いたけど本当？』
『やめとけと言われる理由やよくある失敗事例についても知りたい！』
今回はそのような方に向けて【ワンルームマンション投資は儲かるのか？】をテーマにやめとけと言われる理由について解説します。実際によくある失敗事例やワンルームマンション投資に向いている人の特徴も紹介するので、ぜひ参考にしてください。
目次
結論！ワンルームマンション投資って儲かる？
今回のテーマに対しての結論ですが、ワンルームマンション投資は長期的な資産形成に有効な投資であり、短期的に大きな儲けを出せる投資ではありません。
不動産投資の中でもワンルームマンション投資は小規模な投資であり、低リスクではありますが、リターンが大きな投資でないことは理解しておくべきです。儲けばかりを意識して本質的なメリットを理解していないと、ワンルームマンション投資は、投資後の後悔につながりやすい傾向があります。ワンルームマンション投資は資産形成において有効な手段でありメリットも多いですが、デメリットの部分ばかりが切り取られてやめとけと言われるケースは多いです。
ワンルームマンション投資は「やめとけ」と言われる理由
なぜワンルームマンション投資は「やめとけ」と言われるのか、ここではその理由について解説します。ここでの内容を理解していないと、ワンルームマンション投資は投資後の考え方によるミスマッチにつながりやすいので、ぜひ参考にしてください。
短期的な収益性が低い
やめとけと言われる最も多い理由は、冒頭でも述べたように短期的には儲からないという点です。
ワンルームマンションは単身向けの賃貸物件であり、月々に生まれる家賃収入は10万円以下である場合が多いため、決して収益性が高い投資ではありません。物件の購入には銀行ローンを利用する場合が多いですが、家賃収入から月々の返済を差し引くと手元に残るお金はほとんどなく、物件によってはマイナスになる場合もあります。
ローンを返済するごとに物件が自分の物になっていくため、資産形成の効果はありますが、短期的な視点でメリットを感じにくいことから後悔につながるケースは多いです。
毎月のランニングコストがかかる
ワンルームマンションは分譲マンションと同じく管理費や修繕積立金が毎月かかるため、ランニングコストが理由でやめとけと言われるケースがあります。
収益性が低いことに加えてランニングコストがかかるため、家賃収入からの手残りを考えてワンルームマンションに投資をした人は後悔につながる可能性が高いです。管理費や修繕費は、ローンの完済が終わってからも支払い続ける必要があるため、将来的にもメリットを感じないという投資家もいます。
空室リスクが高い
ワンルームマンション投資は退去が発生すると家賃収入が0になるため、入居付けに苦戦した場合の空室リスクが高いという理由からやめとけと言われるケースは多いです。ファミリー向けの戸建投資と比べると単身向けは入居付けがしやすいですが、退去が発生したタイミングが悪いと空室状態が続くケースはあります。空室期間が続くとローンの返済が負担になり、家賃下落につながるリスクもあるため、立地や周辺の賃貸ニーズを考慮せずに物件を購入すると空室に悩まされる可能性が高いです。
期待通りの節税効果が得られにくい
ワンルームマンションは節税対策のイメージが強いですが、期待通りの節税効果が得られず後悔につながるケースもあります。
例えば鉄筋コンクリート造マンションの場合、耐用年数が47年と長く、1年ごとに減価償却で経費計上できる額が少ないため、節税効果は実はそこまで高くありません。不動産会社の営業担当によってはあまり理解せず、節税効果がないのに節税押しで物件を販売しているケースもあります。自分では全くシミュレーションをせず、不動産会社から言われたことを鵜呑みにしてワンルームマンションを購入して後悔したというケースは多いです。
出口戦略が難しい
ワンルームマンションは売りたい時に出口を取るのが難しいという理由からやめとけと言われるケースもあります。特に立地の悪い物件を相場より高く購入してしまった場合、出口戦略に苦労するケースは多いです。
物件の立地が悪いと退去が発生した場合の入居付けが難しく、家賃下落につながり、利回りが低下することで売却がしにくくなる負の連鎖に陥りやすくなります。ワンルームマンション自体は価格帯が低く流通性の高い部類に入りますが、物件選びに失敗した投資家の中には、過去の失敗からやめとけと言う人は多いです。
ワンルームマンション投資のよくある失敗
ワンルームマンション投資は将来に向けた資産形成において効果的な投資ですが、失敗する人には共通したポイントがあります。
ここでは、ワンルームマンション投資において典型的な失敗事例を紹介するので、投資に失敗しないための参考にしてみてください。
よくある失敗① 物件選びによる失敗
ワンルームマンション投資だけに限ったことではありませんが、不動産投資で失敗する最も典型的な理由は入口の【物件選び】による失敗です。
特に立地選びに失敗するとよほど安く購入していない限り、リカバリーが難しい傾向があります。立地の悪い物件ほど空室リスクが高く、経年による家賃下落によって収益性がどんどん下がっていく可能性が高いからです。
また、一般的に好立地と言われる場所であっても単身世帯に人気がないエリアの場合、ワンルーム物件は入居付けに苦戦するケースがあります。ワンルームマンション投資をする場合は、立地と周辺の賃貸需要が合っているか、自分でしっかり調査した上で物件を選ぶことが大切です。
よくある失敗② 不動産会社選びによる失敗
新築ワンルームマンションの場合、開発を行った不動産投資会社の質が低いことで失敗につながる事例も多いです。不動産投資会社の営業担当から言われるままに物件を購入してしまい、結局思っていた投資と違って後悔につながる事例は、ワンルームマンションで特に多くあります。
不動産投資会社は物件の開発だけでなく管理も行っている会社が多いですが、物件がよくても管理がずさんなことで思った運用ができない場合もあります。ワンルームマンション投資を検討する場合、物件はもちろん開発した不動産会社の質まで考慮した上で物件の購入を判断することが大切です。
よくある失敗③ シミュレーションのあまさによる失敗
毎月の収支や確定申告をした場合の節税効果など、シミュレーションするべきことを怠ったことで失敗につながる事例も多いです。
不動産会社が説明するシミュレーションはあいまいで現実性がないこともあるため、信じ込んで物件を購入してしまうと失敗につながる可能性があります。初心者の場合、収支や節税のシミュレーションをするのは大変ですが、投資に失敗しないためには、焦らず細かい部分まで計算した上で検討することが大切です。節税のことであれば税理士など、分からない点は専門家に相談した上でシミュレーションすることをおすすめします。
よくある失敗④ 急な修繕費の発生による失敗
中古の築古ワンルームマンションを購入した場合で多い失敗事例が、購入してからすぐに高額の修繕費が発生してしまうケースです。
築古のワンルームマンションであれば数百万円から購入できる物件もあり、一見すると安く感じますが、購入後に修繕費が重くのしかかる場合があります。中古物件は新築と比べて利回りが高いというメリットこそありますが、購入後にかかる費用については考慮しておかなければなりません。特に築10年を超えたマンションの場合、直近で大規模修繕が発生する可能性があります。
マンションの修繕は管理会社によって過去の履歴を管理しているため、確認した上で今後どれくらいのスパンで修繕が発生しそうか調査することが大切です。
よくある失敗⑤ 想定した投資とのギャップによる失敗
ワンルームマンション投資に限らず不動産投資は、同じ投資結果だったとしても人によって満足度が大きく違う投資です。特にワンルームマンションは収益性が低く、投資効果を感じられるまでに時間がかかることから想定した投資とギャップを感じる人が多い傾向にあります。
投資に失敗した人の中には、そもそもワンルームマンション投資に向いていないのにスタートしてしまったケースも少なくありません。ワンルームマンション投資は不動産投資の中でも向き不向きがはっきりしている投資であるため、自分に合っている投資なのかしっかり考えた上で検討することが大切です。
「やめとけ」から「成功」へのロードマップ
ここまでワンルームマンション投資の失敗例やリスクをお伝えしてきましたが、全ての人が失敗するわけではありません。実際にこれらのリスクを回避し、成功している方も多くいらっしゃいます。
最新の調査では、ワンルーム投資家の65%が「成功を実感している」と回答している事実があります
成功の鍵①：「中古物件」を選択する
多くの失敗が、割高な新築物件の購入に起因します 。新築は販売会社の利益が大きく上乗せされるため、都心であっても表面利回りが3〜4％程度と低く設定されがちです 。加えて、最新であるがゆえに、購入直後から家賃下落リスクに直面します 。
これに対し、中古物件は価格が安く、都心中古であれば表面利回りは4～5％程度と高めになる傾向があります 。また、家賃の下落率も新築に比べて緩やかであり、運用が安定しやすいという大きな利点があります 。投資効率を考えた場合、中古を選ぶことが、キャッシュフローの安定と成功に直結する論理的根拠となります 。
成功の鍵②：「実質利回り」を把握する
物件選定において、不動産会社が提示する「表面利回り」に惑わされてはいけません。表面利回りとは、年間の賃料収入を物件価格で割ったものであり、経費を一切考慮していません。
真に収益性を測る指標は「実質利回り」です。実質利回りとは、年間収入から管理費、修繕積立金、固定資産税、ローンの金利変動リスク、さらには退去時のリフォーム費用や空室期間による損失など、すべてのコストを差し引いて計算するものです。新築物件が実質利回りでマイナスに転落しやすいのは、前述の割高な価格と家賃下落に加えて、投資用ローン金利が重なるためです。
成功の鍵③：厳密な収支シミュレーションの徹底
成功を確実にするためには、物件探しの段階で、不動産会社と連携し、厳格な収支シミュレーションを徹底することが必須です。短期的な収支がトントンであったとしても、修繕積立金の増額
具体的には、3年後、5年後のキャッシュフローを試算し、将来にわたり赤字に転落しないかを確認することが重要です。単なる保険目的（団信）でマイナス収支の物件を保有し続ける戦略は、資産形成において極めて危険です
ワンルームマンション投資に向いている人の特徴
最後に、ワンルームマンション投資に向いている人の特徴について解説します。
先述したようにワンルームマンション投資は魅力のある投資ですが、人によって向き不向きがはっきりしており、誰がやっても満足度の高い投資ではありません。向いていないのにワンルームマンション投資に資金を投下してしまうと、メリットを感じられないだけでなく、結果的に損をしてしまう可能性もあります。投資の満足度を上げて効果的なワンルームマンション投資ができるよう、以下の内容を参考に自分に合った投資であるのか検討してみてください。
おすすめな人の特徴①：長期的に資産形成したい
老後に家賃収入を得たいなど、リスクを抑えて長期的に手堅く資産形成がしたい人は、ワンルームマンション投資に向いている可能性が高いです。
ワンルームマンション投資は、短期的な収益性だけを見るとメリットを感じにくいですが、将来的にローンを完済すれば大きな資産になります。不動産投資と言うと家賃収入によるキャッシュフローに目が行きがちですが、銀行ローンと家賃収入を利用した資産形成の部分も忘れてはいきません。
不動産は現物資産でありインフレ時に強い特徴があるため、インフレが続く日本において不動産の所有を続けることは大きな意味があります。また、長期的な資産形成を目的にワンルームマンション投資をした方が、物件選びに失敗せず安定した運営ができる可能性が高いです。
おすすめな人の特徴②：本業の収入に余裕がある
月々のキャッシュフローが少なく、物件によってはマイナスになるワンルームマンション投資は、他に本業があり収入も安定している人の方が余裕のある投資ができます。
収入に余裕がない場合、銀行ローンを利用するハードルが高いだけでなく、空室が続いた場合に生活が苦しくなる可能性があり、リスクが高いです。
収入が比較的高い人の方が銀行ローンを組みやすいことで、物件の買い増しをして規模を拡大でき、節税などのメリットもあるため、投資の効果を感じやすい傾向があります。特に、本業が会社員や公務員で収入が安定している人は、ワンルームマンション投資に取り組みやすく、メリットが得られる可能性が高いです。
おすすめな人の特徴③：年齢が若い
不動産投資の中でもワンルームマンション投資は、年齢が若いほどメリットを感じやすく、投資を有利に進めることができます。
投資物件の中でも1棟マンションやアパートは、高額であり銀行ローンを組むのが難しいですが、ワンルームマンションであれば20代でも購入できる可能性は高いです。20代や30代であれば今後年収が上がる可能性が高いため、若いうちにワンルームマンションを購入しておくことで実績ができ、将来的な規模の拡大を狙うこともできます。若いうちであれば銀行ローンの期間も長く組むことができるため、月々の返済額が少なく収支に余裕が生まれる点もメリットです。
ワンルームマンションであれば比較的、手元資金が少なくても購入できるため、早ければ20代半ばからワンルームマンションで不動産投資をスタートする人もいます。
まとめ
今回はワンルームマンション投資について、やめとけと言われる理由やよくある失敗事例、向いている人の特徴を解説しました。
ワンルームマンション投資に対してネガティブな情報は多いものの、メリットやデメリット、注意点を理解して取り組むことができれば魅力的な投資です。解説したように向き不向きがある投資であるため、今回の内容を参考に自分に合った投資なのかを考えた上で、投資を検討するようにしましょう。
03-6261-9109
