『個人が不動産を売却する時に消費税ってかかる？』
『課税対象となるケースや物件の種類についても知っておきたい。』

今回はそのような方に向けて、個人が不動産売却をする際の消費税について詳しく解説します。売却金額の他に消費税がかかる費用についても紹介するので、これから個人で不動産を売却する人はぜひ参考にしてください。

個人のマイホーム売却に消費税は”かからない”

まず、個人がマイホームをはじめ居住用の不動産を売却する場合、売却金額に対しての消費税は基本的にかかりません。

消費税はあくまで事業者が消費者に代わって納税する仕組みになっており、一般個人が自宅を売却する場合には、消費税がかからないようになっています。なお、マイホームの他、セカンドハウスや別荘なども居住用不動産に該当するため、消費税の課税対象にはなりません。

消費税が課税される対象

消費税が課税対象となるのは、以下の要件を満たす場合です。

〇「事業者」が事業として行う取引

〇 対価を得て行う取引

〇 物やサービスの売買・貸付・提供

同じ不動産を売却するケースでも、事業者が事業用資産を売却する場合には、事業として対価を得るための取引に当たるため、消費税の課税対象となります。よって、事業者に当たらない個人が、自宅などの居住用不動産を売却する場合には、消費税はかかりません。

ただし、個人名義の不動産であっても賃貸アパートや賃貸マンションなど、事業用資産の場合には、消費税の課税対象となる場合があります。

個人の不動産売却で消費税がかからないケース

ここでは、個人の不動産売却で消費税がかからない具体的なケースについて解説します。

戸建やマンションの売却

個人が自宅用に所有している戸建やマンションを売却する場合には、先述したように消費税はかかりません。多くの方はマンションや戸建を新築で購入する場合、建物価格には消費税がかかるため、間違った認識を持っていることもあるかもしれません。

新築物件の建物に対して消費税がかかるのは、売主が分譲会社などの事業者だからであり、個人が居住用物件を売却する場合には消費税がかからないため注意が必要です。

土地の売却

消費税は一般的な商品やサービスなどの消費されるものに対してかかる税金であり、土地は消費される性質を持たないと考えられています。

よって、建物がない土地のみを売却する場合、個人だけでなく事業者であっても消費税はかかりません。マンションやアパートなどの賃料や借地の地代、借地権の売却なども同じ性質であり、土地の売却と同じく消費税がかからないルールになっています。

私生活で利用しているものは動産であっても「非課税」

不動産だけでなく、車や時計、アクセサリーなどの動産も私生活の中で使っているものは消費税がかかりません。個人だけでなく事業者であっても、生活用に使っている動産は基本的にすべて消費税の非課税対象となります。不動産、動産に関わらず消費税はあくまで事業用の商品・サービスにかかる税金であり、私用の物にはかからないため注意が必要です。

個人の不動産売却で”消費税がかかるケース”

個人が自宅を売却する場合に消費税はかかりませんが、個人名義の不動産が全て、売却時に消費税がかからないという訳ではありません。

ここでは、個人名義の不動産でも売却時に消費税がかかるケースについて解説します。

①課税事業者である場合

課税事業者が【事業用の不動産を売却する場合】には、個人名義であっても消費税がかかります。課税事業者であっても自宅用として利用している不動産を売却する場合には消費税がかかりませんが、事業用であれば課税対象となります。

なお、個人事業主が課税事業者と判定されるためには、以下のような基準があります。

課税事業者が事業用不動産を売却する場合、区分マンション1室だけしか保有していないなど、規模に関係なく消費税の課税対象となるため注意しましょう。

②事業用不動産を売却する場合

第三者に賃貸している事業用不動産を所有している場合、不動産事業者として物件を売却する際には、課税事業者であれば、建物部分にのみ消費税がかかります。元々マイホームとして購入していても、引っ越して第三者に賃貸して家賃収入を得ている場合は、事業用不動産に当たるため、課税事業者であれば、売却時には消費税の課税対象となります。

非課税事業者の場合には、事業用不動産を売却する場合でも消費税はかかりません。

車や電子機器などの動産であっても、事業用に利用しているものであれば、すべて売却時に消費税が課税されるため注意が必要です。

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売却金額以外で消費税がかかる費用

個人が自宅をはじめ不動産を売却する場合、売却金額に対して消費税がかからないとしても、取引によって発生する費用の中には消費税がかかるものもあります。納税義務者は事業者ですが、売主は消費税の負担義務があるため、売却金額以外で消費税がかかる費用について以下で確認してみましょう。

仲介手数料

物件の売却を依頼した不動産仲介会社に支払う仲介手数料には消費税がかかります。仲介手数料は法律によって上限が決まっており、売買価格によって乗数が異なるため注意が必要です。

売買価格ごとにかかる仲介手数料は以下の通りです。

売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売買価格×5%（＋消費税）
200万円超400万円以下	売買価格×4%＋2万円（＋消費税）
400万円超	売買価格×3%＋6万円（＋消費税）

例えば、1,000万円で自宅を売却した場合、乗数は3％となるので、30万円の手数料に対して10％かけた3万円の消費税がかかります。

司法書士の報酬

不動産登記に関わる手続きを司法書士に依頼した場合に支払う報酬にも消費税がかかります。不動産を売却する場合、所有権の移転や抵当権の設定・抹消など、登記に関わる手続きが発生しますが、司法書士に支払う報酬にはすべて消費税がかかります。司法書士の報酬は事務所によって異なり、報酬が安いほど消費税の負担も少なくなるので、複数の事務所に見積りを依頼するのがおすすめです。

ローン手数料

不動産の売却にあたって、銀行ローンの借り換えや繰り上げ返済を行う場合に支払う手数料にも消費税がかかります。

借り換え、繰り上げ返済ともにローンの額によって手数料が異なり、額が大きければ手数料も高額になるため、前もって銀行に確認することが大切です。

消費税の算出方法

先ほど解説したように、個人が自宅などの居住用不動産を売却する場合に消費税はかかりませんが、【事業用に売却する場合】には消費税がかかります。

ここでは不動産売却で消費税がかかる場合の消費税額の算出方法について解説します。

土地と建物の価格割合が分かる場合

建物部分の価格で算出

戸建やマンションを売却して消費税がかかる場合、土地価格は課税対象とならないため、建物価格から消費税を算出します。

例えば、3,000万円（建物価格2,000万円＋土地価格1,000万円）の戸建を売却する場合、建物価格から消費税を算出すると以下のようになります。

戸建価格は税込みで3,200万円となり、200万円の消費税は買主が負担し、売主が納税の義務を負います。

土地と建物の価格割合が分からない場合

固定資産税評価額や相続税評価額をもとに算出

契約書に全体の売買価格は記載されていても、土地と建物それぞれの価格が分からない場合に利用できるのが、固定資産税評価額や相続税評価額をもとに算出する方法です。毎年届く課税証明書や納税通知書には、土地と建物それぞれの税額が記載されているため、それぞれを按分して金額を計算し、建物に対して上記の方法で消費税額を算出します。

新築であれば建物価格が明確であるため、簡単に消費税を算出できますが、中古の場合は、建物の価値を判断するのが難しいため、このような方法で算出する場合も多いです。

消費税の申告方法

消費税の申告は確定申告で行います。個人の事業主であれば毎年1月から12月までの売上分を翌年3月末日まで、法人は課税期間の末日の翌日から2ヶ月以内に税務署へ申告・納付するのが基本ルールです。

必要な消費税の支払いを怠ると延滞税の発生や財産の差し押さえにつながるリスクがあります。

中間申告と中間納付が必要なケース

直前の課税期間における消費税額が48万円を超える場合、「中間申告」と「中間納付」が必要となります。

直前の課税期間の消費税額	中間申告の回数	納付税額
48万円超～400万円	1回/年	直前の課税期間の消費税額の1/2
400万円超～4,800万円	3回/年	直前の課税期間の消費税額の1/4ずつ
4,800万円超	11回/年	直前の課税期間の消費税額の1/12ずつ

不動産を売却するケースに置き換えると、直前の課税期間に建物部分の価格が480万円を超える物件を売却した場合に、中間申告と中間納付が必要です。中間申告と中間納付は課税対象者に義務付けられたルールであるため、申告漏れがあると、加算税・延滞税などが発生するリスクがあるため注意しましょう。

消費税の納付方法

税務申告が終わった後の消費税の支払いは、以下のような方法があります

消費税納付方法の一覧

〇 窓口での現金支払い
〇 口座引き落とし
〇 インターネットバンキングによる納付
〇 クレジットカード決済
〇 コンビニでの納付
〇 e-Taxでのダイレクト納付

申告方法と合わせて納付方法についても確認しておきましょう。

その他｜不動産売却で発生する【税金】について

ここまで不動産売却に関わる「消費税」についてご紹介してきましたが、最後に不動産を売却することでかかる消費税以外の【税金】について解説します。

個人が不動産を売却する場合、消費税がかかることはほとんどありませんが、その場合でも消費税以外でかかる税金があります。特に注意すべきは「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3つです。
なかでも最も手取り額に影響を与えるのが「譲渡所得税」です。知っておくと不動産売却をする際の役立ちますので、ぜひ参考にしてみてください。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して【譲渡所得税】がかかります。譲渡所得とは、不動産を売却して利益が出た場合に課される所得税と住民税のことを指します。ここでいう「利益（譲渡益）」とは、売却価格から取得費や売却にかかった経費を差し引いた残りの金額です。以下のように算出します。

譲渡金額とは売却した時の売買金額、譲渡費用とは仲介手数料などの売却時にかかる諸費用、取得費用とは物件を購入した時の費用を指します。譲渡所得がマイナスであれば税金がかかることはありませんが、価格が高騰しているエリアで大きな譲渡益が発生した場合、税負担が重くなる可能性もあります。また譲渡所得税は、居住用財産の3,000万円特別控除や空き家の3,000万円控除など、節税につながる特例があるので、事前に調べて活用するのがおすすめです。

譲渡所得税が売主の「手取り額」に与える影響

不動産の売却では、消費税がかからないケースが多いものの、実際には譲渡所得税こそが最も大きな税負担となります。
たとえば、3,000万円で購入した不動産を4,000万円で売却し、仲介手数料や登記費用などを差し引いても約900万円の利益が出た場合、この譲渡益に対して所得税と住民税が課されます。
つまり、「売却益＝そのまま手取り」ではなく、税金を引いた後の金額が実際の手取りとなる点を理解しておきましょう。

なお、譲渡所得税は所有期間によって税率が以下のように変わるため注意しましょう。

区分	所有期間	所得税率	住民税率	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	39%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	20%

所有期間が5年を超えるかどうかで課税率が倍近く変わるため、「売却のタイミング」が節税のカギになります。
さらに、一定の条件を満たせば次のような特例も活用できます。

このように、適用できる特例を活用することで譲渡所得税を大幅に抑えられる可能性があります。
売却前に税理士や不動産会社へ相談し、どの特例を使えるのかを確認しておくことが、最終的な手取り額を最大化するポイントです。

印紙税

印紙税とは、売買契約書などの課税文書に対してかかる税金のことです。売買契約書に貼る収入印紙を購入し、印紙を契約書に貼り付けて消印することで納税が完了します。

契約金額によって印紙税額は異なり、たとえば1,000万円超〜5,000万円以下の契約では1万円が必要となります。令和9年3月31日までに作成される売買契約書には、印紙税の軽減措置が適用されるため注意しましょう。

不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

電子契約を活用すれば印紙税を節約できるため、最近ではペーパーレス契約を選ぶケースも増えています。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記申請をする際にかかる税金です。通常は「固定資産税評価額 × 2％」が目安で、登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。登録免許税については多くの場合、手続きを依頼するための報酬と合わせて司法書士に支払います。

不動産を売却するケースでは、登記簿上に設定された抵当権の抹消登記をするために登録免許税の支払いが発生します。反対に不動産を購入する場合は、所有権の移転登記やローンを借りる際の抵当権を設定するために登録免許税を支払う必要があります。

必須の節税特例と控除の徹底解説

家を売るときにかかる「譲渡所得税」は、うまく特例を使うことで大きく節税できます。
なかでも国が用意している「特別控除」や「軽減税率」は、正しく使えば数百万円単位で税額を減らせる可能性があります。
ただし、それぞれに適用条件や期限、そして「併用できる・できない」のルールがあるため、知識なしで申告すると損をしてしまうこともありますので専門家への相談が安心です。
ここでは、個人の不動産売却でよく使われる代表的な特例をわかりやすく整理します。

マイホーム売却の「3,000万円特別控除」――最強の節税策

自宅（マイホーム）を売った場合、最大3,000万円までの利益に税金がかからないという非常に強力な制度です。
例えば、2,800万円の利益が出ても税金はゼロ。3,000万円を超える分にだけ税金がかかります。

主なポイント

この制度は、ほとんどのマイホーム売却で使える「最強の特例」と言えます。

10年超所有の「軽減税率の特例」

10年以上持ち続けた自宅を売る場合、税率がさらに優遇されます。「3,000万円特別控除」と併用できる点が大きな魅力です。通常、長期譲渡所得の税率は約20%（所得税15%、住民税5%）ですが、この特例を使うと6,000万円以下の部分は約14%まで下がります。

つまり、まず3,000万円を控除して利益を減らし、さらに残りの部分に軽減税率を適用することで、
結果的に支払う税金を大きく抑えることができる、という仕組みです。

長期でマイホームを所有していた方には、ぜひチェックしてほしい制度です。

相続した不動産に使える2つの特例

相続した不動産を売るときには、「相続税の取得費加算」と「相続空き家の3,000万円控除」という2つの特例があります。どちらも強力ですが、同時には使えないため注意が必要です。

相続税の取得費加算の特例

支払った相続税のうち、売却した不動産に対応する分を取得費に加えることができる制度です。
これにより、売却益が減り、結果的に税金も少なくなります。

ポイント

相続空き家の3,000万円特別控除

被相続人（亡くなった方）が住んでいた家を、耐震改修または取り壊して更地として売った場合に使える特例です。3,000万円までの利益を非課税にできます。

ポイント

どちらを選ぶべきか

どちらか一方しか使えないため、税額をシミュレーションして有利な方を選ぶのが基本です。

• 相続税が高くない・譲渡益が大きい → 相続空き家の3,000万円控除が有利

• 相続税が高く・譲渡益が少ない → 取得費加算の方が有利

売却で損が出た場合の救済制度

売却で損をしてしまった場合も節税できる特例があります。
例えばマイホームを売却して赤字になった場合、給与など他の所得と相殺（損益通算）したり、翌年以降に繰り越して税金を減らすことが可能です。

主な制度

赤字だからこそ使える制度があることも覚えておきましょう。

節税戦略の最終判断：どの特例を選ぶか

個人所有のマイホーム売却では、「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除（新居）」を同時に使うことはできません。つまり、“今の家の節税”を取るか、“次の家の節税”を取るかという選択が必要になります。

どちらが得かは人によって異なります。

一度確定申告で選んだ特例は取り消せないため、申告前に税理士など専門家へ相談するのがおすすめです。

消費税の知識をつけることで不動産の売却がスムーズに

今回は個人が不動産売却をする場合の消費税について、消費税がかかるケースや消費税の算出方法、申告方法を解説しました。不動産売却では「消費税がかからないから安心」と思われがちですが、実際には譲渡所得税が最大のコスト要因となります。特例の活用や売却タイミングの工夫によって、節税しながら手取りを増やすことが可能です。

早い段階で税金シミュレーションを行い、売却後に「思ったより手取りが少なかった」とならないよう事前準備を整えておきましょう。

不動産売却にご興味のある方へ