はじめに：民泊からホテルへの転用が注目される背景

ここ数年、民泊市場の成長とともに、個人・法人を問わず多くの宿泊施設が誕生しました。しかし、コロナ禍による訪日外国人観光客の減少や、規制強化の影響により、民泊運営の収益性や安定性に疑問を感じる事業者が増えています。そうした中で、より安定した収益を見込める「ホテル事業」への転用が注目されています。本コラムでは、民泊施設をホテルへと転用する際の実践的なポイントや注意点を解説します。

民泊とホテルの違いを正しく理解する

まずはそれぞれの違いを理解し、転用の際に必要な情報を精査しておくことが大切です。ここでは民泊とホテルの違いについて２つの観点からご紹介いたします。

法規制の違い：旅館業法と住宅宿泊事業法

民泊は原則として「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づいて運営されます。この法律では、営業日数は年間180日以内と制限されており、自治体によってはさらに厳しい制限を設けている場合もあります。また、住宅としての機能を維持しながらの運営が求められるため、施設形態や運営スタイルにも一定の制約があります。

 

一方、ホテルを運営するには「旅館業法」に基づいた営業許可が必要となり、「簡易宿所営業」や「旅館・ホテル営業」などに区分されます。ホテル事業では、営業日数の制限はないものの、構造設備の基準、消防法や建築基準法の遵守、フロント設置や帳場機能の確保など、多岐にわたる法的義務があります。さらに、客室ごとの広さや換気、採光といった条件も厳格に定められており、これらを満たす改修が求められるケースが多くあります。

サービスの違い：求められる品質と対応力

民泊では、無人チェックインや簡易な清掃、オーナーとの直接的なコミュニケーションが重視されることが多く、比較的カジュアルな宿泊体験が主流です。一方、ホテルでは、24時間対応のフロント業務、毎日の清掃サービス、セキュリティや快適性の確保など、より高水準のサービスが求められます。

また、ホテル利用者はビジネス客やインバウンド観光客など多様な層であり、接客の質や言語対応、トラブル発生時の迅速な対応力が求められます。これに伴い、スタッフの人数やスキル、業務マニュアル、CS（顧客満足度）管理体制の整備など、運営体制も民泊以上に高度化する必要があります。

 

こうした違いを正確に理解することが、転用の可否判断や事業計画を立てるうえでの前提条件となります。

民泊からホテル転用を成功させるための3つの視点

民泊からホテルへの転用を成功させるためには、単なる許認可の取得や施設改修にとどまらず、立地や市場ニーズ、サービス体制に至るまで多角的な視点での検討が欠かせません。ここでは、実務面で重要となる3つの視点を詳しく解説します。あわせて、実施前に確認すべきチェック項目もご紹介します。

1. 立地と市場ニーズの再評価

ホテル業は民泊以上に立地の影響を強く受けます。特に観光地、ビジネス街、主要駅や空港の近くなど、ターゲットとする宿泊客層に合った立地かどうかの再評価が重要です。加えて、地域の需要と供給のバランス、既存ホテルの稼働率やレビュー、価格帯などの競合調査も欠かせません。

チェック項目｜立地と市場ニーズの再評価

• 周辺に観光スポット、商業施設、交通インフラがあるか
• 競合ホテルの客層・料金・レビューを調査したか
• 自社施設の強み（眺望、デザイン、サービス特化など）を把握しているか
• 想定する顧客（ビジネス客、観光客、ファミリーなど）との整合性があるか

 

ホテル業は立地に大きく左右されます。観光地・ビジネス街・主要駅近くなど、ターゲット層のニーズに合致しているかを再評価しましょう。また、競合ホテルの価格帯や稼働率もリサーチし、差別化できる要素（デザイン、サービス、テーマ性など）を見出すことが重要です。

2. 施設の設備・構造チェックと改修の必要性

民泊施設の多くは住宅基準で設計されているため、旅館業法をクリアするには大幅な改修が必要な場合があります。フロントの新設、廊下や出入口の幅、避難経路の確保、遮音性能の強化、客室の換気・採光条件など、専門家のチェックを受けながら、法律を満たす設備要件を整理しましょう。

チェック項目｜施設の設備・構造チェックと改修の必要性

• フロント（帳場）スペースの設置は可能か
• 消防・避難設備は基準を満たしているか（自動火災報知器、誘導灯など）
• 客室の広さ、窓、換気、採光は要件を満たしているか
• 隣接住戸との遮音・プライバシー対策は十分か
• バリアフリーや共用設備の導入は必要か

既存の民泊施設が旅館業法の基準を満たしていない場合、消防設備やフロントの設置、間取りの変更など大規模な改修が必要になる可能性があります。行政への相談や専門家のアドバイスを受けながら、費用対効果の高い改修計画を立てましょう。

3. 運営体制の見直しとスタッフ教育

民泊とは異なり、ホテルではスタッフの対応力が顧客満足度に直結します。特に多言語対応や24時間体制、チェックイン・アウトの管理、クレーム対応能力が問われる場面が多くなります。社内リソースでの対応が難しい場合は、外部委託も選択肢となります。

チェック項目｜運営体制の見直しとスタッフ教育

• 24時間対応できる人員配置や体制が整っているか
• 多言語対応（英語・中国語など）を担えるスタッフがいるか
• 接客・マナー・トラブル対応などの研修体制があるか
• 外部の運営代行会社や業務委託先との提携を検討しているか
• 顧客満足度を測定・改善する仕組みがあるか

ホテル転用後は、24時間対応体制や多言語対応、接客品質の向上などが求められます。外部のホテル運営代行会社やコンサルタントと連携することで、スムーズな移行が可能です。スタッフの再教育や業務マニュアルの整備も早い段階で進める必要があります。

実践ステップ：民泊からホテル転用までの流れ

ここでは、実際に民泊からホテル事業へと転用する際の具体的なステップを順を追って解説します。思い付きや単なる改装工事だけでは成功にはつながりません。法律や市場の調査、改修、運営体制の構築、集客戦略まで、段階的に準備を進めることが求められます。以下のステップを参考に、実行可能なプランを策定していきましょう。

ステップ1：現状分析と市場調査

まずは自社物件のポテンシャルを冷静に分析しましょう。民泊としての稼働状況、顧客レビュー、設備の状態、稼働日数の制限などを洗い出し、ホテルとして転用できるかどうかを総合的に判断します。 加えて、地域の競合ホテルの数、稼働率、価格帯、ターゲット層、レビュー評価などをリサーチし、自社がどう差別化できるかの仮説を立てます。

現状分析と市場調査について《ポイント》

• 自施設のレビューやクレーム分析
• 周辺ホテルとの価格・サービス比較
• ターゲット客層（観光／ビジネス／インバウンド）の絞り込み

まずは自社物件のポテンシャルを冷静に分析しましょう。立地、稼働率、レビュー、設備などを洗い出し、ホテル業として成り立つ可能性を検討します。同時に地域のホテル市場を調査し、過当競争になっていないかを確認します。

ステップ2：行政手続きと許認可の取得

次に、ホテルとして営業するための法的手続きを開始します。必要なのは旅館業法に基づく営業許可の取得です。そのためには、保健所、消防署、建築指導課など複数の関係機関への申請・相談が必要になります。 申請には建築図面、施設の用途変更に関する書類、消防設備の図面など専門的な書類も求められるため、建築士や行政書士との連携を検討しましょう。

行政手続きと許認可について《ポイント》

• 営業形態（簡易宿所・旅館業など）の決定
• 必要書類の収集と提出スケジュールの管理
• 行政窓口との事前相談と確認

旅館業許可の取得には、地域の保健所や消防署などのチェックが必要です。必要書類の準備や図面の提出など、煩雑な手続きがあるため、行政書士や建築士のサポートを受けるとスムーズです。

ステップ3：施設の改修と備品導入

旅館業の基準を満たすために、必要な施設改修を実施します。フロントやロビーの設置、廊下やドア幅の調整、遮音性の向上、消防設備の追加、避難経路の確保などが主な対象です。 さらに、ベッドや寝具、アメニティ、家具などの備品もホテル基準にあわせて導入する必要があります。

施設の改修と備品導入について《ポイント》

• 改修工事の優先順位付け（法的要件 vs 快適性）
• 設備投資にかかる費用対効果の精査
• 顧客体験を向上させる内装・デザインへの配慮

ホテル仕様にリノベーションする場合は、予算とスケジュールを明確に立てることが重要です。エントランスやロビー、フロント設備、共用スペース、ベッドやアメニティの質など、顧客満足度を左右するポイントは多岐に渡ります。

ステップ4：スタッフ採用と教育体制の構築

ホテルではサービス品質が顧客満足度に直結します。必要な人員数や役割を洗い出し、採用と研修を並行して進めましょう。多言語対応や接客経験のあるスタッフを確保することが理想です。 また、業務マニュアルや接遇マナー、緊急対応フローなどの教育体制の整備も不可欠です。

スタッフ採用と教育体制の構築について《ポイント》

• 役職ごとの人員配置計画（フロント、清掃、マネジメントなど）
• 初期研修プログラムの作成と継続教育体制
• 外注（清掃会社、フロント代行など）活用の検討

運営開始に向けて、必要なスタッフの採用・教育を進めます。特に外国人対応が想定される場合、多言語スキルや文化的配慮ができるスタッフの確保が重要です。接客マナーやトラブル対応などの研修も実施しましょう。

ステップ5：集客チャネルと販売戦略の見直し

ホテルでは安定した稼働率を維持するために、多角的な集客戦略が求められます。OTA（楽天トラベル・じゃらん・Booking.comなど）への掲載はもちろん、自社サイトでの直販強化、SNSを活用したブランディング、企業向けの法人契約なども効果的です。 宿泊プランや料金設定は、競合分析と自施設の強みを踏まえて柔軟に調整しましょう。

集客チャネルと販売戦略の見直しについて《ポイント》

• 複数のOTA掲載による販路拡大
• 自社サイト予約導線と特典の最適化
• シーズン・イベントごとのプラン企画

民泊とホテルでは、集客のアプローチが異なります。OTA（オンライン旅行代理店）や自社公式サイト、SNS活用、法人向けプランなど、複数のチャネルを活用した販売戦略が求められます。また、宿泊プランや料金設定の最適化も並行して行いましょう。

ホテル運営代行サービスの活用も検討しよう

ホテル事業への転用において、運営ノウハウや人材の確保に課題を感じる事業者は少なくありません。初めてホテル業に参入する場合や、限られた人員での運営を考えている場合には、ホテル運営代行サービスの活用を積極的に検討すべきです。

運営代行会社は、フロント業務、清掃・リネン管理、料金設定、OTA（オンライン旅行代理店）対応、クレーム対応、レビュー管理など、煩雑で専門性の高い業務を一括して請け負ってくれます。また、実績豊富な会社であれば、開業前の準備段階から相談に乗ってくれるケースもあり、設備仕様や運営計画の最適化にも貢献してくれます。

運営代行サービスを導入する際に押さえておきたいポイント

• 対応可能な業務範囲はどこまでか（清掃、集客、価格調整、顧客対応など）
• これまでの運営実績や導入施設の評判は良好か
• 自施設のターゲット層や立地に合った運営戦略を提案してくれるか
• 契約形態（固定報酬型・成果報酬型など）は自社に適しているか
• 初期費用や月額費用などコスト面に納得できるか

ホテル運営代行は「委託＝任せきり」ではなく、自社の戦略に合ったパートナーと二人三脚で成長を目指すものです。自社の強みと弱みを客観的に見つめた上で、最適な代行会社を選び、収益最大化と運営安定化の両立を図りましょう。

まとめ：宿泊施設の転用はチャンス。だが慎重に

民泊施設のホテル転用は、正しく進めれば収益性の向上や長期安定経営につながる大きなチャンスです。しかし、法的規制や初期投資、運営負荷などの課題もあるため、事前準備と専門家の協力が欠かせません。本コラムで紹介した実践ポイントを参考に、自社の強みを活かした転用戦略を立ててみてください。