「不動産投資ローンの返済が苦しくなってきた」
「金利が上がって、毎月の返済額が増えている」
「空室が続き、家賃収入だけではローンを払えない」
「修繕費まで重なって、自己資金からの持ち出しが増えている」

不動産投資を続けていると、このような苦しい状況に直面することがあります。

特に、変動金利で融資を受けている場合、金利上昇によってローンの返済負担が増える可能性があります。そこに空室や家賃下落、設備の故障・修繕などが重なると、これまで問題なく回っていた収支が急に苦しくなることもあります。

しかし、返済が苦しくなったからといって、すぐに「売却するしかない」と決める必要はありません。重要なのは、返済ができなくなる前に、現在の状況を正確に把握し、複数の選択肢を比較することです。金融機関への相談、返済条件の変更、借り換え、物件の売却など、状況によって取るべき対応は変わります。

このコラムでは、不動産投資ローンの返済が苦しくなったときに、まず確認したいことから、金融機関への相談、借り換え、売却、さらに残債割れが起きる場合の対応まで、順番に解説します。

返済が苦しくなる典型パターン

不動産投資ローンの返済が苦しくなる原因は、一つとは限りません。ここでは返済が苦しくなる典型パターンを紹介します。

特に注意したいのが、

「金利上昇」「空室」「修繕費」

の3つが同時に発生するケースです。こちらは最後に紹介します。

パターン① 金利上昇｜ローン返済額が増える

変動金利で融資を受けている場合、金融情勢の変化などによって適用金利が上昇すると、ローンの利息負担が増える可能性があります。

たとえば、これまで毎月20万円だったローン返済額が、金利上昇によって21万円、22万円と増えれば、年間では数十万円単位でキャッシュフローに影響することがあります。

特に不動産投資では、住宅ローンと比較して借入額が大きくなるケースもあるため、金利の変化が収支に与える影響を軽視できません。

パターン② 空室｜家賃収入が減る

不動産投資では、物件に入居者がいることを前提に収支計画を立てているケースが少なくありません。

しかし、

といったことが起こると、家賃収入が減少します。たとえば10室のアパートで1室が空室になった場合、単純計算で家賃収入が10％減少することになります。

ローン返済額は空室になったからといって減るわけではありません。

そのため、

という状態になりやすくなります。

パターン③ 修繕費｜突然発生し、払いに追われる

さらに見落としやすいのが修繕費です。

給湯器やエアコンなどの設備交換だけでなく、アパートやマンションでは外壁、防水、屋根、共用部分など、まとまった費用が必要になることがあります。

毎月の収支がぎりぎりの状態で大規模な修繕が発生すると、一気に資金繰りが苦しくなる可能性があります。

3つが重なると「黒字なのにお金がない」状態になることも

不動産投資では、帳簿上の収益と、実際に手元に残るお金が必ずしも一致するわけではありません。そのため、複数の要因が重なると、資金繰りが急速に悪化することがあります。

◼︎収支への影響がある状況まとめ

状況	収支への影響
金利上昇	ローンの利息負担が増える
空室	家賃収入が減る
家賃下落	継続的に収入が減る
修繕	一時的に大きな支出が発生
固定資産税など	継続的な支出が発生
ローン返済	空室でも基本的に発生する

「今月は何とか返済できたから大丈夫」と考えるのではなく、今後6か月、1年と返済を続けられるのかという視点で考えることが大切です。

返済が苦しいと感じた時にまず確認すべきこと５選

「返済が苦しい」と感じたとき、最初にやるべきことは、慌てて売却することでも、新たな借金をすることでもありません。

まずは、自分の不動産投資が現在どのような状態なのかを数字で把握することです。

最低限、次の項目を確認しましょう。

①現在のローン残高

まず確認したいのが、現在のローン残高です。

確認するのは、以下のような項目で、「購入したときはいくら借りたか」ではなく、今いくら残っているのかを確認することが重要です。

②現在の家賃収入

次に、実際の家賃収入を確認します。満室時の想定家賃ではなく、現在、実際にいくら入っているのかを見ることがポイントです。

たとえば、以下のようなケースを例として挙げます。

このケースであれば、手元に残る金額は単純計算で4万円です。ここから税金なども考える必要があります。

③返済比率を確認する

返済比率とは、家賃収入などに対してローン返済額がどの程度を占めているかを見る指標です。

簡易的には、以下の計算式で確認ができます。

では、実際に計算してみましょう。
たとえば、

• 年間家賃収入：600万円
• 年間ローン返済額：360万円

を、計算式に当てはめてみると、

となり、ここでの返済比率は60%となっています。ただし、この返済比率の数字だけを見て、物件の安全性を判断することはできません。管理費、修繕費、固定資産税、空室、家賃下落なども含めて、最終的に手元資金が残るかを確認し、判断する必要があります。

④物件の現在価格を確認する

そして、非常に重要なのが物件が現在いくらで売れる可能性があるのかということです。

購入時に3,000万円だった物件が、現在も3,000万円で売れるとは限りません。逆に、ローン残高が2,500万円だからといって、売却価格も2,500万円以下とは限りません。

現在の市場価格を知るためには、不動産会社による査定を利用する方法があります。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の不動産取引価格などを確認できます。こうした公的な情報と不動産会社の査定を組み合わせることで、物件価格を考える際の参考にできます。

今後の選択肢を見極めるためにも、査定に出して現在の物件価格を確かめておきましょう。

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⑤「残債」と「売却価格」の差を見る

売却価格がわかったら、「残債」と「売却価格」の差を見ていきましょう。

 

で、売却によってローンが完済できるのか、そうでないのかを見極めていきます。

たとえば、

◼︎ケース01｜物件の売却価格＞ローン残債

項目	金額
ローン残債	2,500万円
売却想定価格	3,000万円
売却価格－残債	＋500万円

このケースであれば、売却によってローンを完済できる可能性があります。つまり返済が苦しい場合の１つの解決策になるかもしれません。

一方、このようなケースはどうでしょうか。

◼︎ケース02｜物件の売却価格＜ローン残債

項目	金額
ローン残債	2,500万円
売却想定価格	2,200万円
売却価格－残債	▲300万円

この場合、売却してもローンが300万円残る可能性があります。

さらにどちらのケースにしても、実際の売却では、仲介手数料や登記関連費用などの諸費用も考える必要があります。不動産会社の仲介による売買では、仲介手数料には法律上の上限が定められています。売却を検討する際は、物件価格だけでなく、売却にかかる費用も含めて手元にいくら残るのかを確認しましょう。

返済負担を軽くするためにローンを見直す

ここまで確認して、現在の収支やローン残高、物件の価格などが把握できたら、次に考えたいのが「今の物件を持ち続けるために、返済負担を軽くできないか」ということです。

不動産投資ローンの返済が苦しくなったからといって、すぐに売却を決める必要があるとは限りません。まずは、現在の金融機関に相談して返済条件を見直せないか確認し、それでも難しい場合には、借り換えによって負担を抑えられないか検討してみましょう。

ただし、どちらも必ず利用できるとは限らず、条件変更や借り換えによって必ず返済額が減るわけでもありません。

「毎月の返済をどうすれば軽くできるか」だけでなく、「この物件を今後も保有し続けられるのか」という視点で検討することが大切です。

金融機関に返済条件の変更を相談する

「返済が苦しいことを銀行に知られたら、かえって不利になるのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、返済が難しくなってから何も伝えず、滞納を続けることは避けたいところです。

金融庁も、金融機関による貸付条件の変更等の状況を継続的に公表しています。また、金融庁の監督指針では、債務者の経営再建・支援を目的として金利の減免や利息・元本の返済猶予などの条件変更を行う貸付についても整理されています。

もちろん、投資用不動産ローンについて具体的にどのような条件変更が可能かは、金融機関や契約内容、物件の状況などによって異なります。

そのため、まずは「相談できる可能性がある」と考え、金融機関に確認することが大切です。

相談できる可能性がある項目

金融機関によって異なりますが、たとえば、以下のような項目は検討対象になる可能性があります。

ただし、条件変更によって毎月の返済額を下げられたとしても、返済期間が長くなれば、総返済額が増える可能性があります。

そのため、「毎月いくらになるか」だけでなく「最終的にいくら返すのか」まで確認しましょう。

金融機関に相談するときに準備したい資料

相談するときは、「苦しいです」と伝えるだけではなく、現在の状況を数字で説明できるようにしておくとスムーズです。

準備するもの	確認する内容
ローン返済予定表	残債・金利・返済期間
家賃明細	現在の家賃収入
入居情報	空室数・空室期間
修繕履歴	今後必要になりそうな修繕
収支表	毎月のキャッシュフロー
預貯金	手元資金
物件査定	現在の売却可能価格

金融機関から見ても、現状と今後の見通しが整理されているほうが、対応を検討しやすくなります。

借り換えで返済負担を抑えられるか検討する

現在の金融機関で条件変更が難しい場合や、条件を見直しても返済負担が大きい場合は、借り換えも選択肢の一つです。

借り換えとは、現在のローンを新しい金融機関の融資で返済し、新たな条件で借り直す方法です。金利が低くなれば、毎月の返済額や総返済額を抑えられる可能性があります。

ただし、不動産投資ローンの借り換えは、住宅ローンと同じように簡単にできるとは限りません。

物件の収益性だけでなく、

など、さまざまな要素から審査されます。

借り換えには諸費用がかかる

借り換えを検討するときは、金利だけを比較してはいけません。

一般的には、手数料などの諸費用がかかる可能性があります。

つまり、「金利が下がった＝必ず得」というわけではありません。

借り換えの判断例

たとえば、借り換えによって年間30万円の返済負担を減らせるとしても、借り換えに100万円の費用がかかれば、単純計算では費用を回収するまで3年以上かかります。そのため、借り換えによるメリットと、借り換えにかかる費用の両方を比較することが必要です。また、借り換え先の金融機関から融資を受けられるかどうかは審査次第です。

「借り換えれば何とかなる」と決めつけず、現在の金融機関への相談と並行して、複数の選択肢を比較するとよいでしょう。

ローンを見直しても返済が難しい場合はどうする？

金融機関への相談や借り換えによって返済負担を軽くできる可能性がある一方、これらを検討しても収支の改善が難しいケースもあります。

具体的には、次のような状況です。

このようなときは、「どうすればこの物件を持ち続けられるか」だけではなく、「売却したほうが資金面で有利なのではないか」という視点も必要になります。

次に、物件を売却した場合にローンを完済できるのかを確認し、売却という選択肢についても検討してみましょう。

返済が苦しくなった時にやってはいけないNG行動

返済が苦しくなったときほど、焦って判断してしまいがちです。しかし、状況をさらに悪化させる可能性がある行動もあります。

「何とか返済しなければ」と焦るあまり、新たな借入れで補填したり、十分な検討をしないまま物件を手放したりすると、かえって資金繰りを厳しくしてしまうこともあります。
ここでは、返済が苦しいときに避けたい代表的な行動を確認しておきましょう。

NG① 滞納を放置する

最も避けたいのは、

「今月は払えないけれど、来月には何とかなるだろう」

と問題を放置することです。

1回の資金不足が一時的なものなのか、それとも今後も続く構造的な問題なのかを判断する必要があります。返済が難しいと感じた段階で、金融機関に相談しましょう。

NG② カードローンなどで返済資金を補填し続ける

一時的な資金不足を埋めるために、新たな借入をする方法もあります。

しかし、不動産投資ローンの返済のために別の借金をすることを繰り返すと、借金がさらに増えてしまいます。特に、物件そのものの収益力が落ちている場合、新たな借入は問題を解決するのではなく、先送りしているだけになる可能性があります。

「あと少し借りれば乗り切れる」と考える前に、そもそも物件を保有し続けることが合理的なのかを考えましょう。

NG③ 相場を確認せず、焦って安値で売却する

一方で、

「もう返済が苦しいから、とにかく早く売りたい」

と焦ってしまうのも注意が必要です。

不動産は売却価格によって、最終的な資金状況が大きく変わります。

だからこそ、売る・売らないを決める前に、現在いくらで売れる可能性があるのかを確認することが重要です。複数の査定を比較することも、相場を把握する一つの方法です。

残債より高く売れるうちに動く：「売却」という選択肢

「ローンが残っているのに物件を売却できるの？」と疑問に思う方もいるかもしれません。ローン返済中の物件でも、売却そのものを検討することはできます。ただし、売却によってローンを完済できるかどうかが重要です。

「返済が苦しい＝売却してはいけない」ではない

不動産投資では、

「せっかく購入した物件だから」
「ここまで返済してきたから」
「将来また家賃収入が増えるかもしれない」

という気持ちから、売却を先延ばしにしてしまうことがあります。

しかし、不動産投資は「持ち続けること」そのものが目的ではありません。

重要なのは、今後もその物件を持ち続けることで、資産と収益を維持できるのかということです。

特に現在は、金利上昇によってローンの返済負担が増える可能性もあります。

こうした状況が重なっているなら、「このまま保有し続けることが本当に得策なのか」を一度立ち止まって考える必要があります。場合によっては、売却によってローンを整理し、投資全体の資金状況を立て直すことが選択肢になるでしょう。

「今売る」と「もっと苦しくなってから売る」は違う

ここで大切なのが、売却を決断するタイミングです。

物件価格や収益性が大きく悪化してから売却を考えると、ローン残債と売却価格の差が大きくなっている可能性があります。一方、まだローンを正常に返済できていて、物件にも一定の市場価値がある段階なら、売却という選択肢を比較的冷静に検討できます。

そのため、「今すぐ売る」ことと「今のうちに査定しておく」ことは別です。

まだ売却を決めていなくても、現在の物件価格を知っておくことには意味があります。

売却してもローンを完済できない場合はどうする？

問題が難しくなるのが、「物件を売ってもローンを完済できない」というケースです。

これを一般に「残債割れ」と呼びます。

たとえば、

• ローン残債：3,000万円
• 売却価格：2,500万円

であれば、単純計算で500万円の差があります。

ここに売却費用なども加わるため、実際にはさらに資金が必要になる可能性があります。

まずは不足する資金をどうするか考える

残債割れが見込まれるからといって、すぐに任意売却や自己破産を考える必要はありません。

まず確認したいのは、売却後に残るローンをどのように返済するのかということです。自己資金で補填できるのか、金融機関と返済方法について相談できるのか、別の資産を売却することで対応できるのかなど、状況によって選択肢は異なります。

通常の売却が難しい場合は「任意売却」という方法もある

売却してもローンを完済できないなど、通常の方法では売却が難しい場合に検討されるのが「任意売却」です。

任意売却は、金融機関などの債権者と調整したうえで、不動産を売却する方法です。住宅金融支援機構も、返済の継続が困難になった場合の対応として任意売却を案内しており、競売のような法的手続による強制的な処分ではない点や、一般的な不動産取引として売却することで競売より高い価格で売却できることが期待される点などを説明しています。

ただし、任意売却をすれば借金がすべてなくなるわけではありません。

住宅金融支援機構の任意売却に関する資料でも、売却代金が債権額に満たない場合、破産免責となっている場合などを除き、残債務の返済義務が残ることが示されています。

そのため、「任意売却＝借金がゼロになる方法」ではないことを理解しておきましょう。

返済ができなくなると「競売」になる可能性もある

一方、ローンの返済ができず、金融機関などの債権者から返済を求められても解決できない場合には、「競売」に進む可能性があります。

競売とは、債権者の申立てによって裁判所が不動産を売却し、その売却代金を債権の回収に充てる手続きです。任意売却が所有者と債権者が話し合いながら売却を進めるのに対し、競売は裁判所の手続きによって進められる点が大きな違いです。

そのため、返済が難しくなった場合は、競売に至る前に金融機関へ相談し、任意売却を含めた対応を早めに検討することが重要です。

任意売却と競売はどう違う？

大まかに整理すると、次のようになります。

項目	通常売却	任意売却	競売
売却の進め方	通常の不動産取引	債権者と調整して売却	裁判所の手続き
債権者との調整	原則不要	必要	裁判所を通じて進む
売却価格	市場価格を目指す	市場価格を目指す	市場価格より低くなる可能性
残債	売却代金で完済できればなし	残る場合あり	残る場合あり
自分で売却を進める余地	あり	あり	限定的

任意売却は、あくまで返済が困難になった場合の選択肢の一つです。「任意売却をすれば何とかなる」と安易に考えるのではなく、できるだけ早い段階で金融機関や不動産の専門家に相談することが重要です。

返済が苦しくなったときの判断フロー

ここまでの内容を、実際に何をすればよいのかという視点で整理してみましょう。

▼ STEP1：ローンの状況を確認する

まず、ローンの状況を細かく確認し、把握します。

▼ STEP2：物件の収支を確認する

次に、物件の収支を確認します。ここでは諸費用や税金も含めてかかっている全ての費用を出し切ります。

▼ STEP3：物件価格を査定する

不動産会社などに査定を依頼し、「今売った場合、いくらになるのか」を確認します。

▼ STEP4：残債との差を確認する

査定価格からローン残高と売却費用を考え、今の状況が下記のどれに当たるのかを把握します。

• 売却すればローンを完済できそう
• 売却しても一部残りそう
• 大きな残債が残りそう

▼ STEP5：金融機関に相談する

返済条件の変更や返済期間の延長など、利用できる可能性がある方法について相談します。

▼ STEP6：借り換えを比較する

借り換えによって返済負担を軽減できる可能性があるか確認します。

▼ STEP7：保有と売却を比較する

最後に、「この物件を今後も保有する場合」と「売却する場合」を比較します。判断するときは、過去にいくら投資したかではなく、これから先どうなるかを見ることが重要です。

「返済が苦しい」と感じた時点で、すでに見直しのタイミング

不動産投資では、「まだ滞納していないから大丈夫」と考えてしまうことがあります。

しかし、実際には、滞納してから考えるのではなく、滞納する前に考えることが重要です。

たとえば、「毎月5万円を自己資金から補填している」という状態なら、まだ返済自体はできているかもしれません。しかし、年間では60万円です。それが3年間続けば180万円になります。さらに金利が上昇し、修繕費が発生し、空室が増えれば、資金の減少スピードはさらに速くなる可能性があります。

だからこそ、「返済できているか」だけではなく、「無理なく返済を続けられるか」を見る必要があります。

まとめ｜不動産投資ローンの返済が苦しいときは、早めの現状把握が重要

不動産投資ローンの返済が苦しくなったとき、焦って売却したり、新たな借入れで補填したりするのではなく、まず現在の状況を正確に把握することが大切です。ローン残高や家賃収入、空室状況、物件の現在価格などを確認したうえで、金融機関への相談や借り換え、保有継続、売却などの選択肢を比較しましょう。

特に重要なのは、返済できなくなってからではなく、返済が苦しくなってきた段階で動くことです。

「このまま物件を持ち続けて大丈夫なのか」「売却したらローンを完済できるのか」など、少しでも不安を感じている方は、まずは現在の物件価格や収支状況を確認してみてはいかがでしょうか。

不動産投資ローンの返済でお悩みなら、まずは現在の状況を整理してみませんか？

「このまま物件を持ち続けて大丈夫なのか分からない」
「売却した場合、ローンを完済できるのか知りたい」
「今の物件価格がどのくらいなのか確認したい」
「返済が苦しいけれど、何から手を付ければいいのか分からない」

このようなお悩みは、問題が大きくなる前に一度ご相談ください。現在のローン残高や家賃収入、物件の状況などを確認しながら、保有を続ける場合と売却する場合の両方を比較することが大切です。

売却を前提とせず、まずは現在の物件価格を知ることから始めることもできます。

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