「金利が上がると、不動産価格は下がるのだろうか？」

不動産を所有している人や、これから購入を検討している人にとって、金利上昇は気になるニュースの一つです。借入金利が上がれば、住宅ローンの返済額や不動産投資の収益性に影響するため、価格の下落を心配する人もいるでしょう。

確かに、金利上昇は不動産価格を押し下げる要因になります。しかし、金利が上がったからといって、すべての不動産価格がすぐに下がるわけではありません。価格の動きは、投資家が求める利回り、住宅ローンを利用する買い手の資金力、物件の賃貸需要、エリアごとの需給バランスなど、複数の要因によって決まります。

特に東京の不動産市場では、都心部と郊外、居住用マンションと投資用物件などで、価格の動きが異なる可能性があります。

このコラムでは、金利上昇が不動産価格に影響する仕組みを整理したうえで、利回りによる価格変動のシミュレーションや東京の中古マンション市場のデータをもとに、今後の相場を見るポイントを解説します。

金利が上がると不動産価格が下がるといわれる3つの理由

金利上昇が不動産価格を押し下げるといわれるのは、主に「投資の収益性」「購入者の資金力」「融資の受けやすさ」に影響するためです。

1. 不動産投資の収益性が低下する

不動産投資では、物件を購入するために金融機関から融資を受けるケースが多くあります。

金利が上昇すると借入金の利息負担が増え、家賃収入からローン返済額などを差し引いた手元の収益が減少します。これまでと同じ家賃収入でも、投資としての魅力が低下する可能性があるのです。

投資家が物件を購入する際は、購入価格に対してどの程度の収益を得られるかを重視します。金利上昇によって資金調達コストが増えれば、購入価格を抑えようとする投資家が増えることも考えられます。

その結果、売り手が希望する価格では買い手が見つかりにくくなり、価格の下落につながる場合があります。

2. 住宅ローンの負担が増え、購入できる価格が下がる

金利上昇は、住宅ローンを利用する個人の購入力にも影響します。

同じ金額を借り入れる場合、金利が高くなるほど毎月の返済額は増えます。家計への負担を一定に抑えようとすると、購入できる物件の価格を下げざるを得ないケースもあります。

例えば、毎月の返済に充てられる金額が決まっている人は、金利上昇後に同じ価格の物件を購入することが難しくなる可能性があります。住宅ローンを利用する買い手が多い市場では、こうした購入力の低下が需要を弱め、不動産価格の上昇を抑える要因となるでしょう。

では、金利が上昇すると、毎月の返済額はどの程度変わるのでしょうか。

5,000万円を35年間、元利均等返済で借り入れた場合、金利ごとの毎月返済額は次のようになります。

借入金利（年率）	毎月返済額の目安
0.5％	約13.0万円
1.0％	約14.1万円
1.5％	約15.3万円

※ボーナス返済なし、金利が借入期間中に変わらないと仮定した概算です。諸費用などは含みません。

金利が0.5％から1.5％に上昇すると、毎月の返済額は約2.3万円増えます。年間では約28万円の負担増となる計算です。

返済負担が増えれば、購入者は借入額を減らしたり、物件の価格帯を下げたりすることが考えられます。その結果、購入予算の縮小が不動産市場の需要に影響する可能性があります。

ただし、金利上昇の影響は、購入希望者の所得や自己資金、借入額などによって異なります。自己資金に余裕がある人などは、金利が上昇しても購入への影響が比較的小さい場合があります。

また、実際の返済額への影響は、借入金額や返済期間、金利タイプ、金融機関の契約条件などによって異なります。変動金利では、金利が見直されても返済額がすぐに変わらない契約もあるため、自分のローンの条件を確認することが大切です。

3. 融資条件が厳しくなり、買い手が減る

金利上昇局面では、借入金利だけでなく、金融機関の融資姿勢にも注意が必要です。

融資の審査基準や借入可能額が変われば、これまで購入できていた価格帯の物件でも、資金調達が難しくなることがあります。特に、借入への依存度が高い不動産投資では、融資条件の変化が購入判断を左右しやすくなります。

つまり、買い手が減少すると、売却までに時間がかかったり、売却価格の見直しが必要になったりする可能性があるのです。

このように、金利上昇は不動産の購入需要と資金調達の両面から、不動産価格に影響を与えます。

利回りが上がると不動産価格はどう変わる？

金利上昇による不動産価格への影響を考えるうえで、投資用不動産では「利回り」が重要な指標になります。

利回りとは、投資した金額に対してどの程度の収益が得られるかを示すものです。不動産投資では、家賃収入などから得られる収益を物件価格と比較し、投資判断に役立てます。

一般に、同じ収益を生む物件であれば、購入価格が低いほど利回りは高くなります。反対に、購入価格が高くなるほど利回りは低くなります。

利回りと不動産価格の関係

収益還元法の考え方を単純化すると、不動産価格は次の式で表せます。

年間純収益とは、家賃収入から管理費や修繕費などの運営費用を差し引いた収益です。還元利回りは、その収益に対して投資家が求める利回りを指します。

年間純収益が300万円の物件について、還元利回りごとの価格を比較してみましょう。

還元利回り	試算上の不動産価格
3.0％	1億円
3.5％	約8,571万円
4.0％	7,500万円
4.5％	約6,667万円

※年間純収益が一定であると仮定した単純な試算です。

この表からわかるように、同じ収益を生む物件でも、投資家が求める利回りが高くなると、計算上の不動産価格は低下します。金利が上昇すると、投資家は借入コストの増加を踏まえて、より高い利回りを求めることがあります。その場合、物件価格には下落圧力がかかります。

もちろん実際の取引価格は還元利回りだけで決まるわけではありません。立地や築年数、建物の状態、賃貸需要、将来の収益見通しなども考慮されます。

東京の不動産投資家が求める利回りは？

日本不動産研究所の「第54回不動産投資家調査」（2026年4月）では、東京・城南地区の賃貸住宅について、期待利回りはワンルームが3.6％、ファミリー向けが3.7％でした。いずれも前回調査から0.1ポイント低下しています。

一方、丸の内・大手町のオフィスの期待利回りは3.2％で、7期連続で横ばいでした。

この結果からは、少なくとも調査対象となった物件では、金利動向だけでなく、立地や用途などを踏まえた投資家の評価が重要であることがわかります。

出典：日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査」

なお、期待利回りは実際の取引利回りや融資金利とは異なる指標です。調査結果だけで、東京の不動産価格全体の上昇・下落を判断することはできません。

金利と期待利回りは同じように動くわけではない

金利上昇が不動産価格に与える影響を考える際には、「借入金利」と「期待利回り」を区別することが大切です。

借入金利は、金融機関から資金を借り入れる際に負担する金利です。一方、期待利回りは、投資家が不動産投資に求める収益率を示す指標です。一般に、国債などの安全性が高い資産から得られる利回りが上昇すると、不動産投資にもより高い収益率を求める動きが生じる可能性があります。ただし、不動産には賃料収入や将来の価格変動、物件ごとのリスクなどがあるため、両者が同じ幅で動くとは限りません。

実際に、日本不動産研究所の2026年4月の調査では、東京・城南地区の賃貸住宅の期待利回りが前回調査から低下する一方、丸の内・大手町のオフィスでは横ばいでした。調査対象によって動きが異なっており、金利だけでは投資家の判断を説明できないことがわかります。

金利上昇局面では、借入コストの変化に加え、期待利回りや賃料の見通し、物件のリスク評価がどう変化しているかをあわせて確認しましょう。

金利が上昇しても不動産価格が下がるとは限らない理由

金利上昇は不動産価格を押し下げる要因の一つですが、価格は金利だけで決まるわけではありません。物件から得られる収益や建築コスト、立地の希少性など、ほかの要因によって価格が維持されたり、上昇したりする場合もあります。

ここでは、金利上昇の影響を受けても不動産価格が下がるとは限らない理由を見ていきましょう。

1. 賃貸需要が強ければ収益を維持しやすい

不動産投資では、物件を購入した後に安定した家賃収入を得られるかどうかが重要です。

駅に近い物件や、生活利便性の高いエリアにある物件など、賃貸需要が安定している物件は、空室リスクを抑えやすい傾向があります。周辺の賃料相場が上昇している場合には、入居者の入れ替わりに合わせて賃料を見直せる可能性もあります。家賃収入が増えれば、金利上昇による収益の減少を一部補えることも考えられます。

ただし、賃料はオーナーの自由に引き上げられるわけではありません。周辺の競合物件や入居者の負担感を踏まえた判断が必要です。

2. 建築費や物価の上昇が価格を支える

建築資材や人件費などの上昇は、新築物件の供給コストを押し上げます。新築価格が高止まりすると、購入者の一部が中古物件を検討するようになり、中古市場の需要を支える可能性があります。また、都心部などでは、利便性の高い土地や希望条件に合う物件が限られることも、価格を下支えする要因になります。

もっとも、建築費が上がれば必ず中古物件の価格も上がるわけではありません。購入者の資金力が低下したり、需要が弱まったりすれば、価格への転嫁が難しくなることもあります。

3. 不動産市場には価格が動くまでの時間差がある

金利が上昇しても、不動産価格がすぐに下がるとは限りません。金利の変化が購入者や投資家の判断に影響し、実際の取引価格に反映されるまでには時間がかかることがあります。

住宅ローン金利が上がると、購入者は毎月の返済負担を見直し、購入予算を引き下げたり、購入を先送りしたりする可能性があります。不動産投資家も、借入コストの増加を踏まえて収益性を再検討し、購入価格を抑えようとすることが考えられます。

こうして買い手の動きが鈍くなると、物件が売れにくくなり、成約件数の減少や売却期間の長期化につながる場合があります。一方、売り手は過去の取引価格や周辺の売り出し価格を参考に売却希望価格を決めるため、市場環境が変化しても、すぐには価格を見直さないことがあります。その結果、売り出し価格が高いままでも成約に至らない物件が増え、時間の経過とともに値下げが進む可能性があります。価格が変化するタイミングや程度は、エリアの需要や物件の条件によって異なります。

金利上昇による市場の変化を把握するには、売り出し価格だけでなく、次の指標もあわせて確認することが大切です。

◼︎金利上昇による執行の変化を確認する指標

確認する指標	注目したい変化
成約件数	実際の売買が減少していないか
在庫件数	売却できずに残っている物件が増えていないか
成約価格	実際に売買が成立する価格が下がっていないか
売り出し価格	売り手の希望価格が見直されていないか

これらの指標は、必ずしも決まった順序で変化するわけではありません。物件の供給量や季節的な要因、景気、所得の動向なども不動産市場に影響します。金利のニュースだけで価格の先行きを判断するのではなく、実際の取引データから需給の変化を読み取ることが重要です。

東京の中古マンション市場はどう動いている？

金利上昇の影響を考えるうえでは、実際の不動産市場の動きも確認しておきましょう。

東日本不動産流通機構（REINS）のデータをもとにした、2026年9月の東京の中古マンション市場を見ると、次のような動きが見られます。

指標	2026年9月の数値	前年同月比
成約価格の平均	6,728万円	3.3％下落
売り出し価格の平均	8,999万円	11.3％上昇
成約件数	1,699件	30.1％減少
在庫件数	29,785件	30.7％増加

出典：ダイヤモンド不動産「東京都の中古マンション市場動向」（REINSデータに基づく）

このデータでは、売り出し価格の平均が前年同月比で上昇する一方、成約価格の平均は下落しています。また、成約件数が減少し、在庫件数が増加している点も注目されます。

ここで押さえておきたいのが、売り出し価格と成約価格は異なる指標であるという点です。

売り出し価格は売り手が希望する価格であるのに対し、成約価格は実際に売買が成立した価格です。そのため、売り出し価格が高いままでも、買い手の予算や購入意欲と折り合わず、成約に至らない物件が増えている可能性があります。

ただし、売り出し価格と成約価格の差だけで、市場全体の価格が下落していると判断することはできません。平均価格は、取引された物件の広さや築年数、立地などによっても変動するためです。成約件数の減少や在庫件数の増加もあわせて見ることで、売り手の希望価格だけではわからない需給の変化を捉えやすくなります。

もっとも、こうした変化が金利上昇だけによって起きているとは限りません。物件の供給量や景気、所得の動向など、複数の要因が不動産市場に影響します。

そのため、金利の動きだけで不動産価格の先行きを判断するのではなく、実際の取引データや市場環境をあわせて確認することが大切です。

東京の不動産価格はエリアによって動きが異なる

金利上昇が不動産価格に与える影響は、物件の立地や購入者層によっても異なります。特に東京では、都心部と郊外で不動産の需要を支える要因が異なるため、価格の動きにも違いが生じる可能性があります。

ここでは、都心部と郊外それぞれの特徴を踏まえながら、金利上昇が不動産価格に与える影響を見ていきましょう。

都心部は需要と希少性が価格を支えることがある

都心部のマンションは、交通利便性や生活環境に加え、投資対象としての需要もあります。立地のよい物件や供給が限られるエリアでは、購入希望者が一定数存在し、価格が維持される場合があります。

また、都心部の物件は、自己居住用だけでなく、賃貸収入を得るための投資用や、資産の保有先として検討されることもあります。購入者の目的や資金力が多様であるため、住宅ローンを利用する一般の購入者の需要が弱まっても、ほかの購入層の需要が価格を支える可能性があります。特に、自己資金が豊富な購入者や、借入への依存度が低い投資家は、金利上昇による資金調達コストの増加を受けにくい傾向があります。そのため、金利が上昇しても購入需要が大きく落ち込まず、価格が維持されるケースも考えられます。

加えて都心部では、駅に近い物件や利便性の高いエリアなど、条件のよい物件を新たに供給することが難しい場合があります。こうした供給の制約も、需要が維持される物件の価格を下支えする要因の一つです。

ただし、都心部であれば必ず価格が維持されるわけではありません。価格水準が高い物件ほど購入できる人が限られるうえ、投資用物件では期待利回りの上昇によって価格の見直しが必要になることもあります。都心部という立地だけで判断せず、物件ごとの需要や収益性、実際の取引状況を確認することが大切です。

郊外では住宅ローンの負担が需要に影響することがある

郊外の住宅購入では、住宅ローンを利用する実需層が重要な買い手となる場合があります。金利上昇によって毎月の返済負担が増えると、購入予算を見直したり、購入を先送りしたりする人が増える可能性があります。こうした動きが重なると、物件によっては価格の上昇が鈍化することも考えられます。

一方、通勤利便性や子育て環境などの面で需要が安定しているエリアでは、価格が維持される可能性もあります。都心からの距離だけで、価格の動きを判断することはできません。

エリアを比較するときに確認したい指標

東京の不動産価格を判断するときは、地域ごとに次の指標を比較すると、市場の状況を把握しやすくなります。

指標	確認できること
成約価格	実際に売買が成立した価格の動き
㎡単価	面積の違いを考慮した価格水準の比較
成約件数	売買がどの程度成立しているか
在庫件数	売り出し中の物件が増えているか
賃料相場	賃貸需要や投資収益の見通し

平均価格だけでは、取引された物件の面積や条件が変わった影響を受けることがあります。㎡単価や成約件数なども組み合わせることで、より実態に近い相場判断につながります。

金利上昇局面で不動産を売却するか判断するポイント

金利上昇は不動産価格や投資収益に影響するため、不動産を所有している人にとっては、今後も保有を続けるべきか、売却を検討すべきかが気になるところです。

ただし、金利上昇だけで売却のタイミングを判断するのは適切ではありません。物件の収益性やローンの返済負担、売却した場合の手取り額などを比較し、自分の状況に合った判断をすることが大切です。

ここでは、不動産の保有と売却を判断する際に確認したいポイントを解説します。

1. 保有を続けた場合の収支を確認する

不動産投資では、家賃収入だけでなく、ローン返済額や管理費、修繕費、税金などを含めて収支を把握する必要があります。変動金利で借り入れている場合は、今後さらに金利が上昇したときに、まずは手元に残るお金がどの程度減るのかを試算しておきましょう。

現在は収支がプラスでも、金利上昇や修繕費の増加によって資金繰りが厳しくなる可能性があります。一方、長期的に安定した賃貸需要が見込め、返済にも余裕があるなら、保有を続ける選択肢もあります。

2. 売却後に手元に残る金額を確認する

売却を検討する際は、売却価格だけでなく、最終的に手元に残る金額を確認しましょう。売却価格から住宅ローンや不動産投資ローンの残債、仲介手数料などの諸費用を差し引く必要があります。また、売却益が生じる場合には、譲渡所得税などが発生する可能性もあります。

売却価格が高く見えても、ローン残債や費用を差し引くと、想定より手元資金が少なくなることがあります。複数の価格で試算しておくと、売却の判断がしやすくなります。

3. 売却後の資金の使い道も考える

売却するかどうかは、物件単体の価格だけでなく、資産全体の方針にも関係します。

例えば、収益性が低下した物件を売却し、借入負担を軽くしたり、別の物件に資金を振り向けたりする方法もあります。一方、売却後に希望する投資先が見つからない場合や、売却費用が大きい場合は、保有を続ける方が合理的なケースもあります。

「金利が上がるから売る」と単純に決めるのではなく、保有した場合の収益とリスク、売却した場合の手取り額、売却後の運用方針を比較することが大切です。

まとめ｜金利上昇だけでなく、利回りと市場データから不動産価格を判断しよう

金利上昇は、不動産投資の収益性や住宅ローンを利用する買い手の購入力に影響するため、不動産価格を押し下げる要因になります。一方で、賃貸需要や建築費の上昇、物件の希少性などが価格を支える場合もあり、金利が上がれば必ず不動産価格が下落するとは限りません。

東京の不動産市場でも、都心部と郊外、物件の用途や条件によって価格の動きは異なります。売り出し価格だけでなく、成約価格や成約件数、在庫件数、賃料相場などを確認し、実際の需給バランスを把握することが重要です。

不動産の売却を検討する場合は、金利の動向だけで判断せず、保有を続けた場合の収支と、売却後に手元に残る金額を比較しましょう。複数の要因を組み合わせて判断することが、納得できる売却・保有の選択につながります。

まずは所有する不動産の収支や周辺エリアの取引動向を確認し、現在の市場環境を踏まえて、今後の方針を検討してみましょう。

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