土地を売却した際、多くの方が「確定申告が必要になるのでは?」と心配されるかもしれません。しかし、実は全ての土地売却で確定申告が必要というわけではありません。売却によって損失が生じた場合や、特定の条件を満たす場合には、確定申告が不要となるケースも存在します。
とはいえ、確定申告が不要だと思っていたのに、実は必要だったということになれば、税務上の問題が生じる可能性もあります。また、確定申告をすることで税金の還付を受けられる場合もあるため、正しい知識を身につけておくことが重要です。
本コラムでは、土地売却時に確定申告が不要となる具体的なケースや、判断する際の注意点について詳しく解説していきます。適切な税務処理を行うためにも、ぜひ参考にしてください。
目次
土地売却時に確定申告が不要なケース
まず、今回のテーマである土地を売却した際に確定申告が不要になるケースについて解説します。
不動産を売却した場合には確定申告が必須と思っている人は多いですが、以下のような場合には申告の必要がないため注意しましょう。
Case①譲渡所得がマイナスになる場合
売却した際に譲渡所得がマイナス(譲渡損失)になる場合には確定申告が不要です。譲渡所得税はプラスの利益に対してかかる税金です。差し引きしてマイナスになる場合には、申告するものがないため確定申告をする必要がなくなるのです。
譲渡所得は、以下の式で算出することができるため、合わせて覚えておきましょう。
「収入金額」というのは、土地の売却によって買主から受け取る金額です。また「取得費」は土地を購入した時にかかった費用、譲渡費用は仲介手数料など、売却するためにかかった費用のことです。取得費には土地の購入代金の他、仲介手数料や登記費用などの諸経費も含まれます。
この計算式で譲渡所得がマイナスになった場合、プラスの利益が出ていないことになるため、確定申告は原則として不要です。
Case②給与以外の所得が20万円以下の場合
株式などの配当所得や雑所得など、給与所得および退職所得以外の所得と譲渡所得を合わせて20万円以下であれば基本的に確定申告の必要はありません。
これは会社員以外の副業を行っている場合に、20万円までの収入であれば確定申告の必要がないのと同じ考え方です。
土地売却時に確定申告が必要になる場合
次に、土地を売却して確定申告が必要になる場合について解説します。
確定申告をしないと経済的に損をしたり、必要な申告を怠ると罰則を受けたりするリスクもあるため注意が必要です。
給与以外の所得が20万円を超える場合
譲渡所得と合わせて株式などの配当所得や雑所得など、給与所得および退職所得以外の所得で20万円を超える場合には、確定申告をする必要があります。確定申告が必要であることは、納税義務があることを意味するため、申告漏れがあると罰則を受ける可能性があるため注意が必要です。
何かしらの特例を利用したい場合
特別控除や軽減税率などの税制優遇を受けられる特例を利用したい場合には、確定申告をする必要があります。
土地の売却時に利用できる特例の種類は主に以下の通りです。
土地の売却時に利用できる特例の種類
〇3,000万円の特別控除の特例
〇10年超所有軽減税率の特例
〇買い換えの特例
〇マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
〇特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
譲渡所得に対して受けられる特例は優遇措置が手厚く、大きな節税につながる可能性が高いため、利用できる制度は全て検討することをおすすめします。
3,000万円特別控除の適用要件(実例)や必要書類も併せて解説
土地売却の確定申告で知っておくべきポイントや注意点
土地を売却して確定申告をすることは、人生で何度も経験するものではありません。知らないと損をすることや申告に時間がかかってしまい、無駄な労力をかけてしまう可能性もあります。
ここでは、土地を売却した際の確定申告で知っておくべきポイントや注意点について解説するので、スムーズに申告できるよう参考にしてみてください。
譲渡損失でも確定申告する方がお得な場合もある
譲渡所得税はプラスの利益に対してかかる税金であるため、課税対象となる譲渡所得がマイナスである場合には、確定申告は必要ありません。
しかし売却した結果、譲渡損失であっても確定申告をすることでお得になる場合もあります。
それは譲渡損失に関する以下の特例が使えるケースです。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅ローンが残っているマイホームを残債より低い額で売却し、譲渡損失が発生した場合に受けられる特例です。不動産を売却した場合の譲渡所得は分離課税に該当するため、売却した結果、損失が発生しても給与所得などの所得と損益通算することはできません。
しかし、本特例を利用することで給与所得などの所得と合算して損益通算することができます。損益通算してもまだ損失が発生する場合には翌年以降の最長3年間も繰越して控除を受けることが可能です。
No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを売却した後に新しくマイホームを購入する(買換え)ケースにおいて、旧マイホームの売却で譲渡損失が発生した際に受けられる特例です。上記の特例と同様に条件を満たすことで売却した年の損益通算と翌年以降、最長3年間の繰り越し控除を受けることができます。
No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)|国税庁
どちらの特例も利用するためには、譲渡損失が発生した年および、控除の適用を受ける年に確定申告をする必要があります。
マイホームとして利用している不動産を売却するケースで、特例を受けるのに必要な条件を満たす場合には、譲渡損失であっても確定申告をするのがおすすめです。
譲渡所得における50万円の特別控除が利用できない
譲渡所得は通常、最高50万円までの特別控除額を差し引いて計算しますが、不動産売却によって発生する譲渡所得には、50万円までの特別控除は適用されません。
他の譲渡所得の算出方法とは異なり、知らないと申告方法を誤る可能性があるため注意が必要です。
なお、不動産(土地・建物)だけでなく株式等の資産についても譲渡所得に対する50万円までの特別控除を受けることはできません。
確定申告が不要なのに税務署から連絡がくる場合も
譲渡所得がマイナスである場合など、確定申告が不要であるにも関わらず税務署から確認の連絡がくるケースがあります。理由として実は、税務署は登記簿上で所有権が移転された記録から不動産売買が発生したことを把握しています。
よって、譲渡所得が発生している可能性があるのに確定申告をしていない人には税務調査のために連絡を取るケースがあります。
税務署から税務調査の連絡がくると焦ってしまうかもしれませんが、あくまで税金の徴収漏れを防ぐための対応なので、確定申告が不要であった旨を伝えれば問題ありません。
必要な確定申告をしなかった場合のペナルティ
一定以上の譲渡所得が発生して確定申告が必要なのにしなかった場合、ペナルティを受ける可能性があります。
ここでは、確定申告を怠った場合のペナルティについて解説します。大きな罰則につながらないよう、注意しておくことをおすすめします。
無申告加算税
確定申告には毎年期日が設けられていますが、期日までに申告をしなかった場合に課されるペナルティが「無申告加算税」です。
無申告加算税は、納付すべき税額に応じて以下のように税率が変わります。
〇50万円までの部分:15%
〇50万円を超える部分から300万円までの部分:20%
〇300万円を超える部分:30%
税金が高額になるほど税率が高くなり、ペナルティが重くなるため注意しましょう。
延滞税
確定申告はしたものの税金の納付が遅れた場合に受けるのが「延滞税」です。
延滞税は利息の性質を有するため延滞期間が長くなるほど、税額が高くなります。
重加算税
単なる確定申告漏れや納税の延滞だけでなく、仮装・隠ぺいなど、行為が悪質であると税務署から判断された場合、「重加算税」が課されるケースもあります。
無申告加算税に代わって課される税金ですが、税率は40%と高額であるため税務署から悪質な行為とみなされないよう注意が必要です。
土地売却の確定申告でよくある質問【3選】
最後に土地売却の確定申告でよくある質問について解説します。
土地の売却は人生で何度も経験するものではありません。確定申告で失敗しないよう、事前に多くの人が抱える疑問を知っておくことは重要なポイントです。ここでは、土地を売却した際の確定申告で多くの人が感じる質問や疑問について3つ紹介するので、ぜひ参考にして不安があれば取り除いてください。
Q.01|物件の種類によって確定申告の要不要は変わる?
不動産を売却する場合、物件の種類によって確定申告の要不要が変わることはありません。確定申告はあくまで譲渡所得の有無および金額によって、申告が必要かどうかが決まります。
物件の種類には関係なく一定以上の譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要となるため注意しましょう。
Q.02|相続物件の売却など、売却事由で確定申告の要不要は変わる?
相続した物件や知り合いから譲渡を受けた物件など、所有から売却に至るまでの事由によって確定申告の要不要が変わることはありません。
相続でも無償譲渡でも取得した不動産を売却することで譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。
Q.03|マイホーム以外の不動産売却で確定申告の要不要は変わる?
事業用不動産や別荘など、マイホーム以外の不動産を売却する場合にも確定申告の要不要には関係ありません。
所有目的に関係なく、譲渡利益が出た場合は確定申告が必要です。
なお、事業用不動産などのマイホームとは所有目的が異なる不動産を売却した場合、適用される特別控除が異なるケースはあります。例えば、同じ不動産でも居住用であるマイホームの場合は、3,000万円までの特別控除を受けることができますが、マンションやアパートなどの投資物件は特別控除がありません。
所有目的によって確定申告の要不要は変わりませんが、申告によって使える特別控除などの特例は異なる可能性があるため注意しましょう。
確定申告の期限を過ぎてしまった場合の対処法
確定申告の期限は毎年2月中旬から3月中旬と意外に短く、繁忙期を迎える業種や職種も多い時期に差し掛かるため、うっかり忘れてしまうケースもあるでしょう。
確定申告の期日を誤って過ぎてしまった場合の対処法は、とにかくできるだけ早く期限後でも申告を行うことです。
期日を守れなかった以上、ペナルティを受けることは避けられませんが、期限を過ぎても申告のタイミングが早いほどペナルティは軽くなります。
例えば、申告漏れによるペナルティの1つである延滞税は期限後の申告が長引くほど税額が高くなりますが、1,000円未満の部分は切り捨てられるようになっています。よって、期限が過ぎても早急に確定申告を行った結果、算出した延滞税が1,000円未満であれば延滞税は発生しません。また、無申告加算税についても税務署から税務調査を受ける前に自分から期限後申告をした場合、税率が5%軽減されます。
無申告加算税が免除される要件
加えて、以下の要件をすべて満たす場合には、無申告加算税がそもそも免除され、無かったことになるため、いかに早く申告するかがペナルティを減らすために重要なポイントです。
〇法定申告期限から1カ月以内に自主的に期限後申告をした
〇納付すべき税額の全額を確定申告前に(法定納期限までに)納付している
〇過去5年間に、無申告加算税または重加算税を課されたことがない
〇過去5年間に、期限内申告をする意思があったと認められる場合の無申告加算税の不適用を受けていない
まとめ|正しい知識を持つことで土地売却後の確定申告をスムーズに
今回は土地売却時の確定申告が不要になるケースについて、申告が必要なケースや土地売却時の確定申告について知っておくべきポイントを解説しました。
土地の売却は人生で何度も経験するものではないため、正しい知識をもって確定申告をすることが大切です。そもそも確定申告が不要な場合は、そこまで問題にならないかも知れませんが、必要なのに申告しない場合は、大問題に発展する可能性があります。
課税所得額だけを見ると不要な場合でも解説したように申告した方が得な場合もあるので、今回の内容を参考に土地売却時の確定申告に活かしてほしいと思います。
間違っても申告漏れには注意しましょう。