親が認知症になったら家は売却できるのか？

親が高齢になり、認知症を発症したことで介護施設への入居を検討するケースは少なくありません。施設への入居費用や毎月の利用料を確保するため、「親が所有している自宅を売却したい」と考える家族も多いでしょう。

しかし、認知症になった親が所有する不動産は、家族が自由に売却できるものではありません。

「親のためだから」「介護費用に充てるためだから」という理由があっても、本人の意思能力が十分でない場合は売買契約そのものが成立しない可能性があります。

実際に、不動産会社へ相談したものの「このままでは売却できません」と説明を受け、初めて成年後見制度の存在を知る方も少なくありません。

この記事では、認知症になった親の不動産売却が難しくなる理由や成年後見制度の仕組み、売却までの流れ、家族信託との違い、事前にできる対策まで詳しく解説します。

認知症になると不動産売却が難しくなる理由

認知症が進行すると、本人が不動産売買の内容を十分に理解し、契約の意思を示すことが難しくなります。不動産の売却は金額も大きく、契約内容も複雑なため、単に家族が代わりに判断するだけでは手続きを進められません。そのため、認知症によって判断能力が低下した場合には、成年後見制度などの法的な手続きを利用する必要が出てきます。

ここでは、なぜ認知症になると不動産売却が難しくなるのか、その理由を分かりやすく解説します。

不動産売却には「意思能力」が必要

不動産を売却する際には、売主本人が契約内容を理解し、自らの意思で契約を締結できる状態であることが求められます。

この能力を法律上「意思能力」といいます。

例えば、以下のような内容を理解・判断できることが必要です。

認知症だからといって、すぐに意思能力が失われるわけではありません。

初期段階であれば本人が十分に判断できるケースもあります。一方で、症状が進行すると契約内容を理解できなくなり、意思能力がないと判断されることがあります。

意思能力が認められない状態で締結された売買契約は、後から無効と判断されるリスクがあります。そのため、不動産会社や司法書士も慎重に確認を行います。

家族であっても勝手に売却はできない

「親の家なのだから、子どもが代わりに売ればよい」と考える方もいますが、日本では本人の財産は本人だけが処分できるという考え方が原則です。

たとえ次のような事情があっても同様です。

• 子どもが介護をしている
• 親と同居している
• 固定資産税を子どもが支払っている
• 将来相続する予定である

所有者が親である以上、子どもだけで売買契約を締結することはできません。

親名義の不動産を本人の同意なく売却すると、大きなトラブルにつながる可能性があります。

代理で売却するには [法的な権限] が必要

本人が売却手続きを行えない場合は、法律上認められた代理権が必要になります。

例えば、認知症になる前に有効な委任契約を結んでいた場合などは代理人として手続きできるケースがあります。

しかし、認知症になった後に新しく委任状を作成することは、本人に意思能力がなければ難しくなります。

そのため、多くの場合は成年後見制度の利用を検討することになります。

成年後見制度とは？

成年後見制度とは、認知症や知的障害、精神障害などによって判断能力が十分ではない方を法律面・財産管理の面から支援する制度です。本人に代わって成年後見人が財産管理や契約手続きを行い、本人の利益を守ることを目的としています。認知症になった親の不動産を売却する場合、この制度を利用するケースが多くあります。

成年後見制度には、大きく分けて次の2種類があります。

• 法定後見制度
• 任意後見制度

それぞれ利用できるタイミングや手続きが異なるため、違いを理解しておくことが重要です。

法定後見制度とは

法定後見制度とは、すでに判断能力が低下した後に家庭裁判所へ申立てを行い、成年後見人を選任してもらう制度です。認知症が進行した後に利用するケースのほとんどが、この法定後見制度になります。家庭裁判所は本人の状態を確認し、必要に応じて成年後見人を選任します。

成年後見人には次のような人が選ばれることがあります。

以前は家族が成年後見人になるケースも多くありましたが、近年では専門職が選任される割合が増えています。これは、本人の財産をより適切に管理するためです。

任意後見制度との違い

任意後見制度は、まだ本人に十分な判断能力があるうちに、将来認知症になった場合に備えて後見人を決めておく制度です。将来、判断能力が低下した際に契約が開始されます。

法定後見制度との違いは、本人が元気なうちに信頼できる人を自ら選べる点です。

例えば、

• 長男に任せたい
• 長女に管理してほしい
• 親族以外の専門家へ依頼したい

といった希望を反映できます。

一方で、すでに認知症が進行している場合には利用できないため注意が必要です。

そのため、「まだ元気だから大丈夫」と思っているうちに準備しておくことが、将来の選択肢を広げることにつながります。

成年後見制度を利用して親の家を売却する流れ

認知症によって本人の意思能力が十分ではない場合、不動産売却は成年後見制度を利用して進めることになります。

ただし、成年後見人が選任されたからといって、すぐに売却できるわけではありません。本人の財産を守ることが制度の目的であるため、慎重な手続きが必要です。

ここでは、売却までの一般的な流れを紹介します。

STEP1　本人の判断能力を確認する

まず確認すべきなのは、本人に意思能力があるかどうかです。

認知症と診断されていても、症状の程度は人によって異なります。初期の段階であれば、不動産売却の内容を理解し、自ら意思表示できる場合もあります。

一方で、契約内容を理解することが難しいと判断される場合は、成年後見制度の利用を検討する必要があります。

意思能力の有無は医師の診断書などを参考にしながら判断され、家庭裁判所への申立てでも重要な資料となります。

STEP2　家庭裁判所へ成年後見開始を申し立てる

本人の判断能力が十分ではない場合は、家庭裁判所へ成年後見開始の申立てを行います。

申立てができるのは、次のような人です。

• 本人
• 配偶者
• 四親等内の親族
• 市区町村長　など

そして、その際に必要な書類には次のようなものがあります。

準備する書類は多く、内容も専門的です。そのため、司法書士や弁護士などの専門家へ相談しながら進めるケースも少なくありません。

STEP3　成年後見人が選任される

申立て後、家庭裁判所が本人の状況を確認し、成年後見人を選任します。家族が希望したとしても、必ず家族が成年後見人になれるわけではありません。近年は本人の財産保護を重視し、弁護士や司法書士などの専門職が選任されるケースも増えています。

成年後見人は本人の利益を最優先に行動する義務があり、家族の希望よりも本人にとって適切かどうかを基準に判断します。

そのため、「介護費用が必要だから売却したい」という事情があっても、本人に不利益となる売却は認められません。

STEP4　不動産会社へ査定を依頼する

成年後見人が選任されたら、不動産会社へ査定を依頼します。

査定額だけではなく、

• 適正価格で売却できるか
• 売却実績が豊富か
• 認知症案件の経験があるか

といった点も重要です。

極端に安い価格で売却すると、本人の財産を不当に減少させることになるため、成年後見人も慎重に売却価格を検討します。必要に応じて複数社へ査定を依頼し、価格の妥当性を確認することもあります。

査定や売却のご相談は、当社の不動産売却サービスでも承っています。

STEP5　家庭裁判所の許可が必要なケースもある

売却する不動産が本人の居住用不動産である場合には、成年後見人だけの判断で売却できないケースがあります。この場合は家庭裁判所の許可を得る必要があります。

居住用不動産とは、現在住んでいる住宅だけでなく、老人ホームへ入居する前まで生活していた自宅なども含まれる場合があります。

家庭裁判所では、

• 売却する必要性
• 売却価格の妥当性
• 本人に不利益がないか

などを総合的に審査します。

許可が下りるまでには一定の期間を要するため、施設への入居時期が決まっている場合などは、余裕を持って手続きを進めることが大切です。

STEP6　売買契約・決済を行う

家庭裁判所の許可が必要な場合は許可を得た後、成年後見人が本人を代理して売買契約を締結します。

契約時には、

• 成年後見人であることを証明する書類
• 登記事項証明書
• 本人確認書類　など

が必要になります。

売却代金は本人の財産であり、家族が自由に使えるものではありません。成年後見人は、売却代金を本人の生活費や介護費、医療費など本人の利益のために管理する義務があります。

【お金面】成年後見制度を利用する際にかかる費用について

成年後見制度を利用する際には、一定の費用が発生します。代表的なものは次のとおりです。

成年後見制度を利用する際の注意点

成年後見制度は本人を守るための制度ですが、利用前に知っておきたいポイントもあります。

（注意点１）制度を途中でやめることは難しい

（注意点２）本人の利益が最優先になる

成年後見制度のメリット・デメリット

成年後見制度は、認知症などで判断能力が低下した方の財産を守るために欠かせない制度です。一方で、利用する前に知っておきたいメリット・デメリットもあります。

メリット

◼︎本人の財産を適切に管理できる

成年後見人には、本人の利益を最優先に財産を管理する義務があります。不動産の売却だけでなく、預貯金の管理や介護施設への入居契約、各種支払いなども本人に代わって行えるため、家族の負担を軽減できるでしょう。

また、本人が悪質な訪問販売や詐欺などの被害に遭うリスクを減らせる点も大きなメリットです。

◼︎法律に基づいて手続きを進められる

成年後見制度は法律に基づいた制度であり、不動産会社や金融機関も安心して手続きを進められます。本人の意思能力がない状態で無理に契約を行うよりも、後々のトラブルを防ぎやすい点が特徴です。

デメリット

◼︎利用後は原則として途中で終了できない

成年後見制度は、不動産を売却するためだけの制度ではありません。本人の判断能力が回復しない限り制度は継続し、成年後見人による財産管理も続きます。

そのため、「家だけ売れればよい」という目的で利用する場合には、継続的な制度であることを理解しておく必要があります。

◼︎財産の使い方に制限がある

成年後見人は本人の利益を守ることが役割です。例えば、相続税対策や家族への生前贈与、投資目的での資産運用などは、原則として自由に行えるわけではありません。

家族が「将来の相続を見据えてこうしたい」と考えていても、本人の利益につながらないと判断されれば認められない可能性があります。

◼︎専門職が後見人になる場合は報酬が発生する

弁護士や司法書士などの専門職が成年後見人に選任された場合、本人の財産から継続的に報酬を支払う必要があります。

制度を利用する前に、長期的な費用負担も含めて検討することが大切です。

成年後見制度と家族信託の違い

近年、認知症対策として注目されているのが「家族信託」です。成年後見制度と混同されることもありますが、制度の目的や利用できるタイミングは大きく異なります。

項目	成年後見制度	家族信託
利用開始	判断能力が低下した後	判断能力があるうち
財産管理	成年後見人	信頼できる家族など
不動産売却	可能（条件あり）	契約内容に基づき可能
家庭裁判所の関与	あり	原則なし
相続対策	制限が多い	柔軟に設計しやすい

家族信託は、本人が元気なうちに信頼できる家族へ財産管理を任せる仕組みです。契約内容によっては、不動産の売却や賃貸、修繕なども柔軟に行えるため、将来の認知症対策として活用されるケースが増えています。

一方で、認知症が進行して意思能力を失った後では、新たに家族信託契約を結ぶことはできません。

つまり、

• すでに認知症になっている場合は成年後見制度
• まだ判断能力がある場合は家族信託も選択肢

というように、状況によって利用できる制度が異なります。

認知症になる前に準備しておきたいこと

認知症による資産凍結を防ぐためには、早めの準備が重要です。特に不動産は、預貯金以上に売却手続きが複雑になるため、事前に家族で話し合っておくことをおすすめします。

例えば、次のような準備が考えられます。

「まだ元気だから大丈夫」と思っていても、認知症は突然進行することがあります。将来の選択肢を広げるためにも、早めの準備が安心につながります。

投資用不動産をお持ちの場合は、相続・贈与も含めた出口戦略を早めに検討しておくことが大切です。詳しくは不動産投資の出口戦略完全ガイド｜売却タイミングと失敗回避のポイントをご覧ください。

よくある質問｜親の認知症に関わる不動産売却

Q. 認知症と診断されたら、すぐに家は売れなくなりますか？

いいえ。認知症と診断されたことだけで売却できなくなるわけではありません。

重要なのは、不動産売買契約の内容を理解し、自ら判断できる「意思能力」があるかどうかです。

Q. 子どもが代理で契約すれば売却できますか？

原則としてできません。親名義の不動産は、親本人の財産です。

法的な代理権がなければ、子どもが売買契約を締結することはできません。

Q. 成年後見人には家族がなれますか？

家族が選任される場合もありますが、必ずしも希望どおりになるとは限りません。

家庭裁判所が本人の利益を最優先に考え、必要に応じて弁護士や司法書士などの専門職を成年後見人に選任することもあります。

Q. 家族信託と成年後見制度はどちらがよいですか？

どちらが適しているかは、ご本人の状況によって異なります。すでに判断能力が低下している場合は成年後見制度が基本となります。

一方、まだ十分な意思能力がある場合は、将来に備えて家族信託を活用することで、より柔軟な資産管理が可能になる場合があります。

まとめ｜認知症になる前の準備が将来の選択肢を広げる

親が認知症になると、不動産売却は家族だけの判断では進められません。

本人の意思能力が十分でない場合は、成年後見制度を利用し、必要に応じて家庭裁判所の関与を受けながら手続きを進めることになります。

一方で、成年後見制度は本人の財産を守るための制度であるため、家族の希望どおりに資産活用できるとは限りません。また、一度利用すると原則として継続的に制度を利用する必要がある点にも注意が必要です。

そのため、不動産や資産を所有している場合は、「認知症になってから考える」のではなく、「元気なうちから準備する」ことが重要です。

家族信託や任意後見制度なども含めて早めに検討しておくことで、将来の選択肢は大きく広がります。

不動産は、売却するだけでなく、賃貸や相続、資産承継などさまざまな活用方法があります。認知症対策をきっかけに、ご家族全体のライフプランや資産管理について考えてみてはいかがでしょうか。

東京財託では、不動産投資や資産運用だけでなく、相続や資産承継を見据えた不動産活用についてもご相談を承っています。不動産の売却や活用方法にお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

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