「今が売り時なのか」
「相場はいくらくらいなのか」
「仲介と買取はどちらが良いのか」

東京で不動産を売却したいと考えたとき、このように悩む方は少なくありません。

東京都は全国でも不動産取引が活発なエリアであり、マンションや一戸建て、土地、ビルなど、さまざまな種類の不動産が日々売買されています。一方で、同じ東京都内でも所在地やエリアによって価格相場は大きく異なり、売却方法や不動産会社の選び方によって売却価格や売却期間に差が生じることもあります。

また、共有持分や借地権付き物件、再建築不可物件、空き家など、いわゆる「訳あり物件」であっても、売却を諦める必要はありません。物件の状況に応じた売却方法を選択することで、スムーズな取引につながるケースも多くあります。

このコラムでは、東京で不動産売却を成功させるために知っておきたい市場の特徴や相場の調べ方、高く売るためのポイント、不動産会社の選び方まで詳しく解説します。

東京の不動産売却事情とは

東京都は全国の中でも特に不動産市場が活発であり、住宅だけでなく投資用マンションや一棟ビル、商業施設、土地など、多様な不動産が取引されています。

そのため、「東京だから売れやすい」と考えられがちですが、実際には立地や物件の条件によって需要は大きく異なります。

まずは東京の不動産市場の特徴を理解することが、適切な売却戦略を立てる第一歩です。

東京は全国でも不動産取引が活発な市場

東京都には日本の人口や企業が集中しており、不動産需要が高い地域として知られています。

住宅需要だけでなく、

• マイホーム購入
• 相続による売却
• 不動産投資
• 買い替え
• 法人による資産整理

など、さまざまな理由で不動産売却が行われています。

そのため、地方と比較すると買主が見つかりやすい傾向がありますが、それでも「どのように売却するか」によって結果は大きく変わります。

例えば、

• 仲介でじっくり高値を狙う方法
• 不動産会社による買取で早期売却を目指す方法

では、売却価格や売却までの期間が異なります。

物件の状況や売却理由に合わせて方法を選ぶことが重要です。

東京でもエリアによって相場は大きく異なる

東京都内といっても、不動産価格は一律ではありません。都心部と郊外では需要や利便性が異なるため、査定価格にも差が生じます。

《 東京都内のエリア別の特徴 》

例えば、同じマンションでも最寄り駅までの距離や築年数、周辺環境によって数百万円以上査定額が変わることも珍しくありません。そのため、全国平均ではなく、「所在地周辺の相場」を確認することが大切です。

売却タイミングも価格に影響する

不動産価格は景気や金利だけでなく、地域の再開発計画や人口動向など、さまざまな要因の影響を受けます。

例えば、このようなことが予定されているエリアでは、不動産価格が変動する可能性があります。

一方で、築年数が経過すると建物の資産価値は下がる傾向にあるため、「まだ住めるから」と売却を先延ばしにすることで、結果的に価格が下がるケースもあります。

市場環境だけでなく、ご自身のライフプランも踏まえながら売却時期を検討しましょう。

東京の地価はどれくらい上がっている？

「東京は地価が上がっている」とよく耳にしますが、実際どれくらい動いているのか、気になる方も多いのではないでしょうか。国が毎年発表している公示地価のデータから、東京の”今”を見てみましょう。

2026年の公示地価では、東京都は商業地・住宅地・全用途平均のすべてで5年連続の上昇となり、商業地は前年比12.2%、住宅地は6.5%、全用途平均では8.4%それぞれ値上がりしました。23区に絞ってみても、商業地の平均変動率は13.8%に達し、22区で上昇率が拡大、18区では上昇率が10%を超えています。

画像出典：国土交通省 「令和8年地価公示 第３表 圏域別・用途別対前年平均変動率」

エリア別に見ると、上昇率が目立ったのは台東区（19.1%）、文京区（17.8%）、中野区・杉並区（17.5%前後）で、都心3区の勢いが周辺エリアにも広がっている様子がうかがえます。個別の地点では、再開発が進む渋谷区桜丘町周辺で29.0%、浅草エリアでも27.6%というかなり大きな上昇率が記録されました。一方、価格の”水準”そのものが最も高いのは中央区で、2026年1月時点の平均地価は1㎡あたり約1,003万円、前年比13.50%上昇しています。

つまり、東京都内でも「もともと価格が高いエリア」と「今まさに勢いよく上がっているエリア」は必ずしも同じではありません。都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)のような定番エリアだけでなく、台東区や文京区、中野区、杉並区といった周辺エリアでも大きな値上がりが起きているのは、売却を考えるうえで押さえておきたいポイントです。

こうした動きの背景には、住宅ローン控除の拡充や中古住宅への需要の高まりなどもあり、中古マンションや戸建てをお持ちの方にとっては、査定を受けてみるのに良いタイミングともいえそうです。ただし、地価の上がり方はエリアや物件ごとにかなり差があるため、「東京だから一律に上がっている」と考えるのではなく、ご自身の物件がある地域の実際の動きを確認したうえで、売却時期を判断することをおすすめします。

東京の不動産売却相場を調べる方法

不動産を納得のいく価格で売却するためには、まず相場を把握することが欠かせません。相場を知らずに査定を依頼すると、提示された価格が適正なのか判断できず、不利な条件で売却してしまう可能性があります。

ここでは、東京の不動産売却相場を調べる主な方法を紹介します。

相場と査定価格は同じではない

まず理解しておきたいのが、「相場」と「査定価格」は異なるという点です。

例えば、同じエリアにあるマンションであっても、

• 日当たり
• 階数
• 管理状況
• リフォーム履歴
• 眺望
• 駐車場の有無

などによって査定価格は変動します。

そのため、相場だけを見るのではなく、査定価格との違いも理解しておくことが大切です。

仲介と買取はどちらがおすすめ？

不動産を売却する方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。

どちらにもメリット・デメリットがあり、「どちらが優れている」というものではありません。大切なのは、売却の目的や物件の状況に応じて適切な方法を選ぶことです。

例えば、「少しでも高く売りたい」という方には仲介が向いているケースが多く、「できるだけ早く売却したい」「周囲に知られず売りたい」という方には買取が適している場合があります。

まずは、それぞれの特徴を見ていきましょう。

仲介とは

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探して売却する方法です。

市場に物件を公開して販売活動を行うため、多くの購入希望者にアプローチでき、市場価格に近い、あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性があります。

一方で、購入希望者が見つかるまで時間がかかることもあり、売却まで数か月を要するケースも少なくありません。

買取とは

買取とは、不動産会社が直接物件を購入する方法です。購入希望者を探す必要がないため、短期間で売却できることが大きな特徴です。また、一般的には現状のまま売却できるケースが多く、リフォームやハウスクリーニングを行わずに済む場合もあります。

相続した空き家や老朽化した建物など、「売れるか不安」と感じる物件でも相談しやすい点がメリットです。

仲介と買取はどちらがおすすめ？

不動産売却を検討する際、多くの方が悩むのが「仲介と買取のどちらを選ぶべきか」という点です。

仲介は市場で買主を探して売却する方法、買取は不動産会社が直接物件を購入する方法であり、それぞれ売却価格や売却までの期間、向いている物件が異なります。

そのため、「高く売りたい」「早く現金化したい」「訳あり物件を売却したい」など、売却の目的や物件の状況に応じて適した方法を選ぶことが重要です。

ここでは、仲介と買取の違いや、それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近くなりやすい	仲介より低くなる傾向
売却期間	数か月かかることもある	比較的短期間で売却しやすい
買主	個人・法人	不動産会社
内覧対応	必要	原則不要
リフォーム	必要になる場合がある	現状のまま売却できる場合が多い
訳あり物件	必要になる場合がある	対応可能な会社もある

◼︎売却理由によって適した方法は異なる

「仲介が良い」「買取が良い」と一概には言えません。

例えば、次のように売却理由によって選択肢は変わります。

売却理由	おすすめの方法
少しでも高く売りたい	仲介
転勤・住み替え	仲介（期限が短ければ買取も検討）
相続した不動産を整理したい	仲介・買取の両方を比較
空き家の維持管理が負担	買取も有力な選択肢
離婚による財産整理	売却時期を優先するなら買取
訳あり物件	専門会社への相談がおすすめ

売却方法を決める際は、「価格」だけではなく、「いつまでに売りたいか」「どのような状態の物件か」といった点も考慮しましょう。

東京で不動産会社を選ぶポイント

不動産売却を成功させるためには、売却方法だけでなく、不動産会社選びも重要です。東京都には多くの不動産会社がありますが、それぞれ得意分野や販売戦略は異なります。

査定価格だけを見て依頼先を決めるのではなく、総合的に比較することが大切です。

①売却方法の選択肢が豊富か

不動産会社によって、対応できる売却方法は異なります。一般的には仲介を中心に取り扱う会社が多い一方で、買取や任意売却、投資家への売却など、多様な選択肢を提案できる会社もあります。

例えば、築年数が古いマンションや老朽化した一戸建て、土地活用が難しい物件などは、一般市場で買主を探すよりも、投資家や不動産会社への売却が適しているケースもあります。

「仲介しか提案されなかった」「買取しか勧められなかった」といった状況ではなく、物件の特性や売却理由を踏まえて複数の選択肢を提示してくれる会社であれば、自分に合った売却方法を選びやすくなるでしょう。

②担当者の説明がわかりやすいか

不動産売却では、担当者とのやり取りが長期間にわたることもあります。そのため、査定価格だけでなく、担当者が売却活動の進め方や市場動向、想定される売却期間などを丁寧に説明してくれるかも重要な判断材料です。

次のような点を確認するとよいでしょう。

安心して相談できる担当者と出会えることが、納得のいく売却につながります。

③売却実績だけでなく得意分野も確認する

不動産会社のホームページには売却実績が掲載されていることがありますが、件数だけを見るのではなく、「どのような物件を取り扱っているか」にも注目しましょう。

例えば、同じ東京都内でも得意分野は異なります。

物件の種類	確認したいポイント
マンション	同じエリア・築年数の売却実績があるか
一戸建て	土地を含めた査定に強いか
土地	土地活用や分筆などの提案ができるか
ビル・一棟物件	投資用不動産の取引実績があるか
訳あり物件	権利関係が複雑な物件への対応実績があるか

売却したい物件と似た実績が豊富な会社ほど、適切な販売戦略を立てやすいといえます。

東京でも売れにくい物件とは？

東京都は不動産需要が高い地域ですが、すべての物件が同じように売却できるわけではありません。立地が良くても、権利関係や建物の状況によっては買主が見つかりにくいケースがあります。

しかし、「売れにくい」と「売れない」は同じではありません。

物件の特性に合わせた売却方法を選ぶことで、スムーズに取引できる可能性があります。

《 売却方法を検討したい物件の例 》

物件の種類	一般的な仲介	専門会社への相談
築浅マンション	◎	○
一戸建て	◎	○
土地	◎	○
共有持分	△	◎
借地権付き物件	△	◎
再建築不可物件	△	◎
空き家	○	◎
投資用ビル	○	◎

※物件の状況によって適した売却方法は異なります。

より具体的に見ていきましょう。

ケース① 共有持分

共有名義の不動産では、自分の持分だけを売却することは可能ですが、一般の住宅購入者からの需要は高くありません。

共有者との関係や将来的な利用方法などが影響するため、通常の仲介では売却が難しいケースもあります。

一方で、共有持分を取り扱う実績のある不動産会社や投資家への売却が成立するケースもあります。

ケース② 借地権付き物件

借地権付き物件は土地を所有しているわけではないため、通常の所有権物件とは異なる確認事項があります。

地主との調整が必要になる場合もあり、一般的な住宅よりも専門知識が求められます。

そのため、借地権の売却実績がある会社へ相談すると安心です。

ケース③ 再建築不可物件

現在の建築基準法では建て替えができない再建築不可物件は、住宅ローンを利用しにくいことなどから、買主が限られる傾向があります。

しかし、リフォームを前提とした購入希望者や投資家から需要が見込めるケースもあり、物件の状況によっては十分売却可能です。

ケース④ 老朽化した空き家

長期間使用していない空き家は、

• 建物の劣化
• 管理コスト
• 防犯上のリスク

などが課題になります。

「解体しなければ売れない」と思われがちですが、土地としての価値を重視する買主や、リノベーションを前提とする投資家から需要があることも少なくありません。

ケース⑤ 投資用マンション・ビル

投資用不動産では、建物だけでなく収益性も価格に影響します。

例えば、

• 入居率
• 家賃収入
• 修繕履歴
• 将来の収益見込み

なども重要な判断材料になります。

一般の住宅とは異なる視点で査定されるため、投資用不動産の売却実績がある会社へ相談すると、適切な価格で売却しやすくなります。

訳あり物件でも売却できる理由

「権利関係が複雑だから売れない」「築年数が古いから価値がない」と考えてしまう方もいます。しかし、実際には一般市場で売却しにくい物件でも、需要がまったくないわけではありません。

例えば、投資家は住宅として住むことだけを目的としているものでない場合もあります。

そのため、一般的な住宅購入者には敬遠される物件でも、条件が合えば売却できる可能性があります。また、不動産会社によっては仲介だけでなく、買取や投資家への紹介など複数の方法を提案できる場合があります。

売却方法を一つに限定するのではなく、物件の状況に応じた選択肢を比較・検討することが、納得のいく売却につながるでしょう。

不動産売却の流れ

不動産売却は、査定を依頼してすぐに完了するものではありません。売却方法や物件の種類によって異なるものの、一般的には査定から引き渡しまで数か月程度かかるケースが多くあります。

事前に全体の流れを把握しておくことで、スケジュールを立てやすくなり、安心して売却を進められるでしょう。

不動産売却の流れ

STEP1　売却相談・査定依頼

まずは、不動産会社へ売却相談を行い、査定を依頼します。査定では所在地や周辺相場、築年数、建物の状態などを総合的に確認し、売却価格の目安を算出します。

査定価格だけでなく、「なぜその価格になるのか」という根拠まで説明してもらうことが大切です。

STEP2　売却方法を決める

査定結果をもとに、仲介・買取など売却方法を決定します。価格を重視する場合は仲介、売却までのスピードや確実性を重視する場合は買取が選択肢となります。

物件の状況によって適した方法は異なるため、不動産会社と相談しながら決めるとよいでしょう。

STEP3　売却活動・契約

仲介の場合は、不動産会社が広告掲載や購入希望者への紹介などの販売活動を行います。購入希望者が見つかると価格や引き渡し時期などの条件を調整し、双方が合意すれば売買契約を締結します。

買取の場合は、不動産会社との条件がまとまれば契約へ進むため、販売活動や内覧対応は基本的に不要です。

STEP4　決済・引き渡し

売買契約後は残代金の受領や所有権移転登記などの手続きを行い、物件を引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、金融機関との手続きも必要になるため、事前に確認しておきましょう。

よくある質問

Q1. 東京の不動産は今が売り時ですか？
不動産市場は景気や金利、エリアの需要などさまざまな要因によって変動します。また、築年数の経過によって建物の価値は下がる傾向があるため、市場動向だけでなく、ご自身のライフプランも踏まえて売却時期を判断することが大切です。

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Q2. 査定だけでも依頼できますか？
はい、査定だけの相談も可能です。査定価格や市場相場を把握したうえで売却するかどうかを検討する方も多くいます。

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Q3. 査定を依頼したら必ず売却しなければいけませんか？
いいえ。査定後に売却を見送ることも可能です。複数の不動産会社から提案を受け、比較検討したうえで判断すると安心です。

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Q4. 相続した不動産も売却できますか？
はい。相続登記など必要な手続きを済ませれば売却できます。
空き家や遠方の不動産なども売却できる可能性があるため、まずは相談してみることをおすすめします。

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Q5. 築年数が古い家でも売却できますか？
築年数が古い物件でも売却できるケースは少なくありません。土地として需要がある場合や、リフォーム・リノベーションを前提に購入を検討する方もいるためです。

「古いから売れない」と判断せず、一度査定を受けてみるとよいでしょう。

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Q6. 訳あり物件でも売却できますか？
共有持分や借地権付き物件、再建築不可物件などは一般的な住宅より売却に時間がかかることがあります。しかし、こうした物件を取り扱う実績のある不動産会社へ相談することで、売却できる可能性があります。

まとめ｜東京で不動産売却を成功させるには、自分に合った売却方法を選ぶことが大切

東京は全国でも不動産需要が高い地域ですが、エリアや物件の種類、権利関係などによって売却のしやすさや価格は大きく異なります。

そのため、売却を成功させるには、相場を把握したうえで複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格だけでなく提案内容や売却実績も比較することが重要です。

また、売却方法には仲介と買取があり、それぞれに異なるメリットがあります。価格を重視するのか、売却までのスピードを重視するのかなど、ご自身の状況に合わせて選択することで、納得のいく取引につながるでしょう。

共有持分や借地権付き物件、再建築不可物件など、一般的には売却が難しいとされる不動産であっても、物件の特性に応じた方法を選ぶことで売却できるケースは少なくありません。

「自分の不動産は売却できるだろうか」「どの方法が適しているかわからない」とお悩みの場合は、売却方法を一つに限定せず、物件の状況に応じた提案ができる不動産会社へ相談することが大切です。

東京財託でも相談を承っております。お悩みの方はぜひ一度ご相談ください。

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