不動産投資ローンの借り換えを検討する際、「今よりも金利が下がれば、返済負担を減らせるのではないか」と考える方も多いのではないでしょうか。

不動産投資ローンは借入額が大きく、返済期間も長期にわたることが多いため、金利や返済条件の違いが収益性に影響する可能性があります。借り換えによって支払利息を減らせれば、毎月のキャッシュフローに余裕が生まれ、物件の安定経営にもつながります。

一方で、借り換えには融資事務手数料や登記費用などの諸費用がかかるほか、現在のローンを完済する際に違約金が発生する場合もあります。そのため、金利の低さだけでなく、費用や返済期間なども含めて判断することが大切です。

では、不動産投資ローンの借り換えは、どのような場合にメリットがあるのでしょうか。

このコラムでは、不動産投資ローンの借り換えによるメリットや注意点、必要な諸費用、違約金の確認方法を解説します。具体的なシミュレーションや金融機関の選び方も紹介するので、借り換えを検討する際の参考にしてみてください。

不動産投資ローンの借り換えとは？

不動産投資ローンの借り換えとは、現在借り入れている金融機関のローンを、新たな金融機関からの融資によって完済し、新しいローンへ切り替えることです。

例えば、アパートを購入するためにA銀行から融資を受けている場合、B銀行から新たな融資を受け、その資金でA銀行のローンを完済します。その後は、B銀行と新たに締結した契約に基づいて返済を続けます。

借り換えによって、適用金利や返済期間、毎月の返済額などが変わる可能性があります。ただし、希望する条件で融資を受けられるかどうかは、借り換え先の金融機関による審査や融資方針によって異なります。

不動産投資ローンの借り換えを検討する主な理由

借り換えを検討する理由は、金利の引き下げだけではありません。
例えば、次のような目的が考えられます。

ただし、借り換えによって必ず返済負担が軽くなるとは限りません。借り換え先の金利や諸費用、返済期間などを確認し、現在のローンと比較することが重要です。

金利上昇局面で不動産投資ローンの借り換えを検討する理由

不動産投資では、家賃収入からローン返済額や管理費、修繕費、税金などを差し引いた収支が重要です。金利が上昇してローンの返済負担が増えると、家賃収入が変わらなくても、手元に残る資金が減少する可能性があります。

特に、借入額が大きい物件や、もともとキャッシュフローに余裕が少ない物件では、金利の変化が経営に影響しやすくなります。

金利上昇が不動産投資に与える影響

変動金利のローンを利用している場合、契約条件や金融機関の金利見直しに応じて、適用金利が上昇する可能性があります。

金利が上がると、借入残高や返済方式などの条件によって、毎月の返済額や総支払利息が増加します。その結果、修繕費の積み立てや空室への備えに充てられる資金が少なくなることも考えられます。

金利上昇による変化	不動産投資への影響
ローン返済負担の増加	毎月のキャッシュフローが減少する可能性がある
支払利息の増加	投資期間全体の収益性に影響する
手元資金の減少	修繕費や空室への備えが不足しやすくなる
返済余力の低下	金利上昇や突発的な支出に対応しにくくなる

こうした状況では、借り換えによって返済負担を軽減できないか検討する価値があります。

ただし、市場全体の金利が上昇している場合、新たに提示される融資金利も高くなっている可能性があります。現在のローンより有利な条件で借り換えられるとは限らないため、実際の融資条件を比較することが大切です。

また、金利上昇への対策は借り換えだけではありません。繰上返済や修繕費の見直し、手元資金の確保なども含め、物件の収益性と資金計画を総合的に確認しましょう。

不動産投資ローンを借り換えるメリット

不動産投資ローンの借り換えには、支払利息の削減やキャッシュフローの改善など、さまざまなメリットがあります。
ここでは４つのメリットを紹介します。

①金利が下がれば支払利息を減らせる

借り換えの代表的なメリットは、現在よりも低い金利で融資を受けられれば、支払利息を減らせる可能性があることです。特に、借入残高が大きく、残りの返済期間が長い場合には、金利差による影響が大きくなることがあります。

例えば、借入残高が3,000万円ある場合と300万円の場合では、同じ金利差でも利息の削減効果は異なります。また、返済期間が長いほど、金利差が支払利息に影響する期間も長くなります。

ただし、実際の削減額は返済方式や残高の推移などによって異なります。借り換えによるメリットを判断する際は、現在のローンと新しいローンの返済予定表を比較するとよいでしょう。

②毎月の返済額を抑えられる可能性がある

借り換え先の金利が下がれば、同じ借入残高・返済期間・返済方式を前提とした場合、毎月の返済額を抑えられる可能性があります。返済額が減れば、家賃収入から経費やローン返済額を差し引いたキャッシュフローに余裕が生まれます。その資金を修繕費の積み立てや設備交換、空室対策などに充てることができれば、物件の安定経営にもつながります。

一方で、返済期間を延長して毎月の返済額を減らした場合、支払利息の総額が増える可能性があります。毎月の負担だけでなく、完済までの総支払額も比較することが大切です。

③固定金利への変更で金利変動リスクを抑えられる

変動金利のローンを利用している場合、将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。借り換え先で固定金利のローンを利用できれば、契約で定められた期間の適用金利を固定でき、金利変動による影響を抑えられる場合があります。特に、長期保有を予定している物件や、毎月の収支に大きな余裕がない物件では、返済額の見通しを立てやすくなることがメリットです。

ただし、固定金利は変動金利よりも高い水準に設定される場合があり、固定期間終了後の条件にも注意が必要です。金利の低さだけでなく、将来の返済額をどの程度安定させたいかという観点から検討しましょう。

④融資条件を見直すきっかけになる

借り換えでは、金利だけでなく、返済期間や融資条件なども見直すことになります。

例えば、現在のローンでは返済期間の残りが短く、毎月の返済額が大きい場合、新しい金融機関で条件が認められれば、返済期間を調整して毎月の負担を軽減できる可能性があります。また、金融機関によって融資対象となる物件や融資条件が異なるため、現在の契約が物件の収益性や今後の投資方針に合っているかを改めて考える機会にもなります。

ただし、注意したいのは返済期間を延長すると完済までの期間が長くなり、総支払利息が増えるケースです。新しい契約条件が本当に有利になるか、総合的に判断しましょう。

不動産投資ローンの借り換えで注意したいデメリット

借り換えにはメリットがある一方で、費用や審査など、事前に確認しておきたい注意点もあります。メリットと共に、デメリットも理解しておきましょう。

①借り換えには諸費用がかかる

借り換えでは、新しいローンの契約にかかる費用だけでなく、現在のローンを完済するための費用も発生することがあります。具体的には、融資事務手数料や保証料、登記費用、司法書士報酬、繰上返済手数料などです。

こうした費用が大きい場合、金利が下がっても費用を回収するまでに時間がかかったり、最終的なメリットが小さくなったりする可能性があります。そのため、借り換え先の金利を確認するだけでなく、諸費用を含めた総支払額を比較することが重要です。

②新しい金融機関の審査が必要になる

借り換えを行うには、新しい金融機関による審査を受ける必要があります。審査では、一般的に申込者の収入や資産、既存借入の状況、物件の収益性や担保評価などが確認されます。実際の審査項目や基準は金融機関によって異なります。

可能性として、購入時には融資を受けられた物件でも、現在の収入や物件評価、金融機関の融資方針などによっては、希望どおりの条件で借り換えられないことがあります。

借り換えを検討する際は、金利条件だけでなく、融資の対象となる物件や必要な自己資金なども確認しましょう。

③返済期間によっては総支払額が増える

借り換えによって毎月の返済額が減っても、返済期間を延長している場合は注意が必要です。返済期間が長くなると、元金の返済が進むペースが遅くなり、結果として支払利息の総額が増えることがあります。また、毎月の返済額を抑えることを優先した結果、完済までの期間が延び、当初想定していたよりも多くの利息を支払うことになるケースも考えられます。

毎月のキャッシュフローを改善することと、投資全体の収益性を高めることは、必ずしも同じではありません。両方の観点から比較しましょう。

④既存ローンの契約条件によっては違約金が発生する

現在の金融機関との契約によっては、ローンを全額繰上返済する際に手数料や違約金が発生する場合があります。

特に、一定期間内の繰上返済に制限が設けられている契約や、事業性融資特有の条件が設定されている契約では、費用が高額になる可能性もあります。

借り換えを検討する段階で、現在の金融機関に全額繰上返済に必要な費用を確認しておきましょう。

不動産投資ローンの借り換えに必要な諸費用

借り換えが得になるかを判断するには、金利差だけでなく、借り換えに伴う諸費用を把握する必要があります。

不動産投資ローンの借り換えで発生する主な費用は、次のとおりです。

費用の種類	内容・確認事項
保証料	新しい金融機関に支払う手続き費用。定額型や融資額に応じた方式などがある
印紙税	保証会社を利用する場合に発生することがある
抵当権抹消費用	紙の契約書を作成する場合など、契約内容に応じて発生する
抵当権設定費用	現在のローンを完済し、既存の抵当権を抹消するための費用
司法書士報酬	新しい金融機関の担保権を設定するための登録免許税など
繰上返済手数料・違約金	登記手続きを司法書士に依頼する場合の報酬
その他の費用	現在の金融機関の契約条件に応じて発生する費用
融資事務手数料	契約内容に応じた書類取得費用など

ここで記載しているものはあくまで一例です。実際に必要となる費用や金額は、金融機関やローン商品、契約方法などによって異なります。

例えば、融資事務手数料が借入額に応じて設定されている場合、借入額が大きいほど負担も大きくなります。一方、保証料が不要な商品もあるため、費用項目を一律に考えることはできません。

また、借り換えに必要な費用を新しいローンに含められるかどうかも、金融機関や融資条件によって異なります。費用を融資に含められたとしても、借入額が増えることで利息負担が増加する可能性があるため、慎重に判断しましょう。

参考情報：オリックス銀行「投資用不動産ローン・住宅ローンの諸費用に関するFAQ」

諸費用は借り換え前に見積もりを取る

借り換えを検討する際は、金利の見積もりだけでなく、諸費用についても具体的な金額を確認しましょう。新しい金融機関には、融資事務手数料や保証料、登記関連費用などの見積もりを依頼すると同時に、現在の金融機関には、全額繰上返済に必要な手数料や違約金、完済時に精算する利息などを確認します。

こうして両方の費用を把握すれば、借り換えによって得られる利息の削減効果と、必要な費用を比較しやすくなります。

不動産投資ローンの借り換えで発生する違約金とは？

借り換えに伴う費用のなかでも、特に注意したいのが既存ローンの繰上返済に関する違約金です。

違約金の有無や金額は、すべてのローンで共通しているわけではありません。契約内容や融資商品によって異なります。

違約金が発生するケース

例えば、契約上、一定期間内の繰上返済に違約金が設定されている場合、その期間中にローンを完済すると違約金が発生することがあります。また、事業性融資では、住宅ローンとは異なる手数料体系や繰上返済条件が設定されている場合があります。

そのため、一般的な住宅ローンの情報だけを参考にせず、自分が利用している不動産投資ローンの契約内容を確認することが重要です。

違約金の金額を確認する方法

違約金を確認する際は、次の項目を現在の金融機関に問い合わせましょう。

契約書に記載されている内容が不明な場合は、金融機関の担当者に説明を求めるとよいでしょう。

また、違約金が高額な場合は、借り換えによる利息削減効果を相殺してしまう可能性があります。違約金を含めた総費用を把握したうえで、借り換えのタイミングを検討することが大切です。

不動産投資ローンの借り換えは得か？シミュレーションで比較

借り換えが得かどうかを判断するには、現在のローンと借り換え後のローンについて、返済額と諸費用を比較する必要があります。

ここでは、借り換えによる効果をイメージするため、簡単な試算例を紹介します。

借り換えによる返済額の比較例

次の条件を仮定します。

項目	現在のローン	借り換え後のローン
借入残高	3,000万円	3,000万円
金利（年率）	3.0％	2.0％
返済期間	残り20年	20年
返済方式	元利均等返済	元利均等返済

この条件で、金利が年3.0％から年2.0％に下がった場合を考えてみましょう。元利均等返済で、金利が変わらず、毎月返済するものとして概算すると、毎月の返済額は次のようになります。

項目	現在のローン	借り換え後のローン
毎月の返済額	約16万6,000円	約15万2,000円
毎月の返済額の差	-	約1万5,000円の減少
20年間の返済総額の差	-	約351万円の減少

※上記は元利均等返済による概算です。実際の金額は返済日、適用金利、端数処理、契約条件などによって異なります。諸費用や金利変動は含めていません。

この例では、金利が1ポイント下がることで、返済総額に大きな差が生じることがわかります。

ただし、実際の借り換えでは、融資事務手数料や登記費用、繰上返済違約金などが発生する可能性があります。そのため、返済総額の差がそのまま借り換えによる利益になるわけではありません。

借り換えのメリットを計算する方法

借り換えの効果を判断する際は、次の考え方を基本にします。

例えば、借り換え前後の返済総額を比較した結果、利息などの支払いが300万円減り、借り換えに必要な諸費用が100万円だった場合、単純計算では200万円のメリットが見込まれます。一方、削減できる支払額が150万円で、諸費用が100万円の場合、メリットは50万円にとどまります。

なお、厳密に比較するには、借り換え前後の返済期間や元金残高をそろえ、同じ期間での支出と残債を確認する必要があります。返済期間が異なる場合は、単純に返済総額だけを比較すると判断を誤ることがあります。

諸費用を回収できるまでの期間も確認する

借り換えに必要な諸費用を、どれくらいの期間で回収できるかを確認する方法もあります。

例えば、借り換えに必要な諸費用が100万円で、毎月の返済額が1万5,000円減少する場合を考えてみましょう。

毎月の返済額の減少分を単純に積み上げると、年間18万円となり、100万円を回収するまでには約5年7カ月かかります。ただし、これは返済額の減少を使った簡易的な目安です。毎月の返済額には元金返済分も含まれるため、返済額の減少と支払利息の削減額は同じではありません。実際には、借り換え前後の返済予定表を比較し、諸費用を含めた総支払額がどの程度変わるかを確認することが重要です。

また、回収期間よりも前に物件を売却する可能性がある場合は、借り換えのメリットを十分に得られないこともあります。物件の保有予定期間も考慮して判断しましょう。

不動産投資ローンの借り換え先を選ぶポイント

借り換え先の金融機関を選ぶ際は、金利の低さだけで判断しないことが大切です。不動産投資ローンでは、物件の種類や所在地、築年数、収益性、申込者の資産状況などによって融資条件が異なる場合があります。

複数の金融機関から条件を確認し、総合的に比較しましょう。

ポイント１｜金利だけでなく総支払額を比較する

借り換え先を比較するときは、適用金利に加えて、融資事務手数料や保証料、登記費用などを含めた総支払額を確認します。実際に、A銀行の金利が低くかったとしても、融資事務手数料が高ければ、B銀行のほうが総合的に有利になる可能性が大いにあるからです。

金利だけで比較するのではなく、諸費用を含めて、完済までにどれくらいの支出が必要になるかを確認しましょう。

ポイント２｜返済期間や融資条件を比較する

金融機関によって、設定できる返済期間や融資額、金利タイプなどの条件は異なります。毎月の返済額を抑えたい場合は、希望する返済期間が認められるかどうかも確認する必要があります。

注意点としては、返済期間を延長する場合には総支払利息が増える可能性があるため、毎月の返済額と完済までの総支払額を併せて比較しましょう。

ポイント３｜物件の条件に対応できる金融機関を探す

不動産投資ローンでは、金融機関によって融資対象となる物件の条件が異なる場合があります。例えば、アパートやマンションの構造、築年数、所在地、賃貸需要、担保評価などが融資判断に影響することがあります。

そして、現在の金融機関では融資を受けられていても、別の金融機関では希望する条件で融資を受けられない可能性があります。そのため、借り換え先を探す際は、金利条件だけでなく、自分が保有する物件に対応できるかどうかも確認しましょう。

ポイント４｜金利タイプと将来のリスクを比較する

借り換えでは、変動金利を継続するのか、固定金利に変更するのかも重要な判断ポイントです。

変動金利は、金利が低い局面では返済負担を抑えられる可能性がありますが、将来の金利上昇によって負担が増えるリスクがあります。一方、固定金利は契約で定められた期間の金利を固定できるため、返済計画を立てやすいという特徴があります。ただし、変動金利よりも当初の金利が高く設定される場合もあります。

どちらが有利かは、金利水準だけでなく、保有期間やキャッシュフロー、将来の金利変動に対する許容度によって異なります。

不動産投資ローンの借り換え手続きの流れ

借り換えを進める際は、必要な書類や審査期間を確認しながら、段階的に手続きを進めるとよいでしょう。

一般的な流れは次のとおりです。

借り換え手続きで準備する主な書類

借り換えの審査では、一般的に次のような書類を求められることがあります。

必要書類は金融機関や申込者の状況によって異なります。申し込み前に必要書類の一覧を確認し、余裕を持って準備することが大切です。また、審査や登記などの手続きには一定の期間がかかります。借り換えを希望する時期がある場合は、早めに金融機関へ相談しましょう。

不動産投資ローンの借り換えを検討したいケース・慎重に判断したいケース

不動産投資ローンの借り換えは、すべてのオーナーにとって同じ効果が得られるわけではありません。借入残高や金利差、残りの返済期間、諸費用、物件の保有予定期間などによって、借り換えのメリットは異なります。

ここでは、借り換えを検討しやすいケースと、慎重な判断が必要なケースを整理します。

判断基準	借り換えを検討しやすいケース	慎重に検討したいケース
金利差	現在よりも低い金利が提示されている	金利差が小さい、または新しい金利のほうが高い
借入残高	残高が大きく、利息削減効果が見込める	残高が少なく、削減できる利息が小さい
残りの返済期間	十分な期間があり、費用を回収できる可能性がある	完済が近く、費用回収が難しい
諸費用	利息の削減効果が諸費用を上回る	手数料や違約金が高額
返済条件	希望する返済期間や金利タイプを選べる	希望する条件が認められない
物件の保有予定	長期保有を予定している	近い将来に売却する可能性が高い
審査	新しい金融機関の融資条件を満たせる見込みがある	収入や物件評価などに懸念がある

借り換えを判断する際のチェックリスト

借り換えを具体的に検討する前に、次の項目を確認しておきましょう。

すべての項目を確認したうえで、借り換えによって得られるメリットと負担を比較すれば、より納得感のある判断につながります。

まとめ｜不動産投資ローンの借り換えは費用と返済計画を比較して判断しよう

不動産投資ローンの借り換えは、金利の引き下げや返済条件の見直しによって、支払利息の削減やキャッシュフローの改善につながる可能性があります。特に、借入残高が大きく、残りの返済期間が長い場合は、金利差による影響を受けやすいため、借り換えを検討する価値があるでしょう。

一方で、融資事務手数料や登記費用、違約金などが発生するほか、返済期間によっては総支払利息が増える場合もあります。

借り換えを検討する際は、金利差だけでなく、諸費用を含めた総支払額や毎月のキャッシュフロー、物件の保有予定期間も踏まえて比較することが大切です。費用と返済計画を総合的に確認し、自分の投資方針に合った判断をしましょう。

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