不動産の「共有」は、一見すると合理的な所有形態に見える一方で、将来的にトラブルへ発展しやすい側面を持っています。特に相続や遺産分割の場面では、複数人で土地や建物を共有するケースが多く見られますが、その後の活用や売却の段階で意見が対立し、「共有物分割請求」に至ることも少なくありません。

本コラムでは、不動産会社の視点から「共有物分割請求」の基本的な考え方や方法、手続き、メリット・デメリット、そして現実的な解決策について詳しく解説します。

共有とは何か？不動産における基本的な考え方

「共有」とは、1つの不動産を複数人がそれぞれの持分割合に応じて所有している状態を指します。例えば、親からの相続によって兄弟3人が土地を1/3ずつ所有するようなケースです。

共有状態では、それぞれの持分に応じた権利を持ちますが、不動産全体を単独で自由に使えるわけではありません。売却や建物の建て替えといった重要な判断には、共有者全員の同意が必要になるため、意見の不一致が起きると活用が止まってしまいます。

共有持分の法的な性質

民法上、共有とは「数人が1つの物を共同して所有すること」を意味します（民法249条以下）。各共有者は持分に応じた権利を有しており、その持分を自由に処分すること（売却・贈与・担保設定など）は原則として可能です。しかし、不動産全体に関わる行為については以下のように制限されています。

行為の種類	具体例	必要な同意
保存行為	建物の修繕、不法占拠者への明け渡し請求	各共有者が単独で可
管理行為	賃貸借契約の締結・更新・解除	持分の過半数
変更行為	売却、建て替え、抵当権設定	共有者全員の同意

この区分が、共有不動産における意思決定の難しさの根本にあります。全員の合意が必要な場面において、一人でも反対すれば前に進めないという構造上の課題を抱えているのです。

共有が生まれやすい背景

共有状態が生じる主な原因としては、以下のようなものが挙げられます。

分割方法	内容	主なメリット	主なデメリット	向いているケース
現物分割	土地を物理的に分筆して各自が単独所有	現物をそのまま取得できる	形状・接道条件によっては不可	広い土地で建物がない場合
代償分割	一人が取得し、他者に代償金を支払う	不動産を維持したまま解消できる	買取側に資金力が必要	不動産を手放したくない人がいる場合
換価分割（任意売却）	市場で売却し、代金を持分割合で分配	公平性が高く現金化できる	不動産を手放す必要がある	全員が売却に同意できる場合
換価分割（競売）	裁判所を通じて強制売却	合意不要で強制的に解消できる	市場価格より大幅に安くなる	協議・訴訟でも合意できない場合（最終手段）

特に相続に起因する共有は、感情的な対立も絡みやすく、解消が困難になりがちです。

共有物分割請求とは？解消のための基本手段

共有物分割請求とは、共有状態にある不動産を分割し、単独所有または金銭的な形で権利関係を整理するための手続きです。

民法上、各共有者はいつでも共有の解消を求めることができるとされており（民法256条）、他の共有者の同意が得られない場合には、裁判所に訴訟を提起することが可能です。

つまり、「話し合いがまとまらない場合の最終手段」として位置づけられるのが共有物分割請求です。

 

 

共有物分割請求ができない場合

原則として共有者はいつでも分割を求めることができますが、例外的に分割が制限される場合があります。

これらの例外に該当しない限り、共有者は自由に分割を請求する権利を持っています。

共有物分割の3つの方法

共有物分割には主に3つの方法があります。それぞれの特徴を理解することが、適切な解決につながります。

① 現物分割（げんぶつぶんかつ）

土地を物理的に分ける方法です。例えば、1つの土地を2つに分筆し、それぞれ単独所有とするケースです。

メリット

デメリット

現物分割が認められるためには、分割後の各部分が独立して利用可能であることが前提となります。例えば、分割後に接道義務（建築基準法上、敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという義務）を満たせない場合は、分割自体が認められないこともあります。

② 代償分割

特定の共有者が不動産を取得し、他の共有者に対して代金（代償金）を支払う方法です。特に、思い入れのある不動産を手放したくない共有者が、他の共有者の持分を買い取るような場面で活用されます。

メリット

デメリット

代償分割においては、不動産の「適正価格」の算定が最重要となります。不動産鑑定士による鑑定評価を活用するほか、複数の不動産会社による査定結果を参考にすることで、より客観的な価格の合意形成が可能になります。

③ 換価分割（売却）

不動産を売却し、その代金を持分割合に応じて分配する方法です。裁判において最も多く選択される方法でもあります。

メリット

デメリット

なお、換価分割には「任意売却（通常の不動産売却）」と「競売（裁判所を通じた強制売却）」の2種類があります。任意売却であれば市場価格に近い価格での売却が見込めますが、競売は市場価格を大きく下回るケースが多いため、可能な限り任意売却での解決を目指すことが重要です。

 

このように3つの分割方法のメリット・デメリットを知っておくことで、何を選ぶべきかが明確になり、納得のいく解決へと近づいていきます。

 

協議による解決が最優先

共有物分割において最も重要なのは「協議」、つまり共有者同士の話し合いです。

実務上、訴訟まで進むケースは全体の一部に過ぎず、多くは協議によって解決しています。特に不動産の場合、市場価格や利用状況などを踏まえた現実的な落としどころを見つけることが重要です。

協議を円滑に進めるポイント

協議をスムーズに進めるためには、いくつかのポイントがあります。

感情論を排して事実ベースで議論する

相続に起因する共有の場合、親の思い出や過去のわだかまりなど、感情的な要素が入り込みやすいです。しかし、不動産の活用や分割を考えるうえでは、現在の市場価格や固定資産税の負担、維持管理コストといった客観的な事実を基に議論することが解決への近道です。

第三者の専門家を交える

共有者間だけで話し合うと、どうしても感情的になりがちです。弁護士や司法書士、不動産会社などの第三者を交えることで、冷静かつ建設的な議論が促進されます。

各共有者の希望を整理する

「売却したい」「手放したくない」「賃貸に出したい」など、各共有者の希望や事情を最初に整理することが重要です。それぞれの希望を把握したうえで、折り合えるポイントを探っていくことが協議成立への第一歩です。

不動産会社としては、第三者的な立場から価格査定や売却戦略を提示し、合意形成をサポートすることが可能です。

訴訟による共有物分割請求

話し合いで解決できない場合、共有物分割請求訴訟を裁判所に提起することになります。

手続きの流れ

1. 訴状の提出

共有物分割請求訴訟は、不動産の所在地を管轄する地方裁判所に訴状を提出することから始まります。訴状には、当事者の情報、不動産の概要（登記情報など）、請求の内容（どのような方法で分割を求めるか）を記載します。

2. 裁判所での審理

訴状が受理されると、口頭弁論や弁論準備手続きが行われます。裁判所は各共有者の意見を聴取しつつ、不動産の現況や市場価格、分割の可能性などを総合的に判断します。審理の過程で和解勧告が行われることも少なくありません。

3. 判決または和解

最終的に、現物分割・代償分割・競売による換価分割のいずれかを命じる判決が下されます。ただし、審理途中での和解成立も多く、その場合は双方が合意した内容に従って解決が図られます。

訴訟のデメリット

共有物分割訴訟には、以下のようなデメリットがあります。

こうしたデメリットを踏まえると、訴訟はあくまでも「最後の手段」であり、できる限り協議や任意売却での解決を目指すことが賢明です。

競売による分割の実態

競売とは、裁判所を通じて不動産を強制的に売却する方法です。共有物分割訴訟において現物分割も代償分割も認められない場合に、最終手段として選択されます。

競売には大きなデメリットがあります。

つまり、「最も避けたい選択肢」と言っても過言ではありません。競売になる前に、不動産会社を通じた任意売却の可能性を真剣に検討することが重要です。

費用と弁護士の関与

共有物分割請求に関わる費用は多岐にわたります。主な費用を一覧にしました。

発生する主な費用

費用の種類	金額の目安	備考
印紙代（裁判所手数料）	5万円前後〜	不動産評価額によって異なる
郵券・書類取得費用	数千円〜数万円	登記簿謄本・固定資産評価証明書など
不動産鑑定費用	20〜50万円程度	代償分割・競売時に必要になることが多い
弁護士費用（着手金＋報酬金）	50〜100万円程度	事案の複雑さや不動産規模により変動
競売予納金	数十万円程度	申立人が先払い

弁護士・専門家の活用

弁護士や司法書士に依頼することで、手続きの負担軽減や法的リスクの回避が可能ですが、その分コストも増加します。一方で、適切な専門家のサポートを受けることで、訴訟に至る前に協議での解決が実現し、結果的に総コストを抑えられるケースも多くあります。

また、不動産会社が関与することで、売却や価格調整の観点からより実務的な解決を目指すことができます。特に、共有不動産の売却実績が豊富な不動産会社は、市場価格の正確な把握と交渉力を持っており、共有者間の調整においても重要な役割を果たします。

相続・遺産分割との関係：遺産分割と共有の違い

相続開始後、遺産分割協議が成立するまでの間、遺産は相続人全員の「共有（正確には遺産共有）」状態となります。遺産分割協議によって各相続人の取得財産が確定した時点で、通常の単独所有または共有状態に移行します。

本来、遺産分割の段階で単独所有に整理されるのが理想ですが、合意に至らず共有のままとなるケースも多く見られます。その結果、数年後にトラブルとなり、共有物分割請求に発展するという流れです。

2023年民法改正による影響

2023年の民法改正（相続法等の改正）により、共有に関するルールがいくつか変更されました。主な変更点として、所在不明共有者の持分取得・譲渡制度の創設が挙げられます。これにより、行方不明の共有者がいる場合でも、裁判所の決定を経ることで共有状態の解消が一定程度可能となりました。

また、共有物の管理に関するルールの明確化として、管理行為における持分の過半数ルールが整理され、実務上の混乱が一部解消されています。

さらに、相続土地国庫帰属制度の創設により、相続によって取得した不要な土地を国に帰属させる（引き取ってもらう）ことが可能となりました。ただし、要件が厳格なため、活用できる場面は限定的です。

こうした法改正の動向を踏まえ、共有不動産の問題を抱えている方は、最新の法律情報に精通した専門家に相談することが重要です。

よくあるトラブルケースと具体的な対応策

共有不動産をめぐるトラブルは、その発生原因や当事者の関係性によってさまざまなパターンがあります。ここでは、実務上とくに多く見られる4つのケースを取り上げ、それぞれの原因と現実的な対応策を解説します。いずれのケースも「早期に気づいて動くこと」が解決の鍵となります。放置すればするほど関係者が増え、感情的な対立が深まり、解決コストが膨らむという共通点があるためです。自分の状況に近いケースがあれば、ぜひ参考にしてください。

ケース1：誰も住んでいない空き家の扱い

親が亡くなった後、兄弟で共有している実家に誰も住んでいないというケースは非常に多く見られます。固定資産税や維持管理費用の負担が続く一方で、「売却したい」「手放したくない」「賃貸に出したい」と意見が分かれ、膠着状態に陥ることがあります。

ケース2：土地の活用方針が決まらない

更地や駐車場として使っている土地について、「建物を建てて活用したい」「売却してしまいたい」「今のまま賃貸で使いたい」と意見が対立するケースです。

ケース3：売却したい人と保有したい人の対立

典型的なのは、資金が必要な共有者と思い入れがある共有者との対立です。

ケース4：持分の一部が第三者に売却される

共有者の一人が、経済的な事情などから自分の持分を第三者（見知らぬ投資家など）に売却してしまうケースがあります。この場合、残りの共有者にとっては全く意思疎通のできない第三者と不動産を共有することになり、非常に困った状況に陥ります。

共有状態を放置するデメリット

共有状態を放置すると、以下のようなリスクが生じます。

①意思決定が滞り、不動産の価値が下がる

建物の老朽化が進んでも修繕の合意が得られない、賃貸活用したくても全員の合意が取れないといった状況が続くと、不動産としての価値が徐々に低下していきます。

②トラブルが長期化・複雑化する

共有者同士の関係が悪化するにつれて、協議での解決が難しくなります。また、共有者が亡くなることでその持分が再び相続されると、共有者の数が増えてさらに複雑な状況になります。

③次世代へのしわ寄せ

現世代で解決できなかった問題は、子や孫の世代に引き継がれます。次世代にとっては、見知らぬ親戚と不動産を共有するという、さらに困難な状況に直面することになります。

④税務上のリスク

固定資産税の支払い義務は共有者全員にありますが、実際には誰かが立て替えて支払うことになります。立替払いが続くと、後から清算を求めてトラブルになることもあります。

 

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不動産会社ができること

不動産会社は、単なる売却だけでなく、共有物分割の解決においても重要な役割を果たします。

・適正な価格査定

不動産の現在の市場価格を客観的に把握することは、あらゆる解決方法の出発点です。複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な価格感をつかむことができます。

・売却戦略の立案

単に「売りに出す」だけでなく、売却のタイミング、売り出し価格の設定、買主の探し方など、最大限の売却価格を実現するための戦略立案が可能です。

・共有者間の調整サポート

不動産会社が第三者として入ることで、感情的になりがちな共有者間の議論を整理し、合意形成をサポートすることができます。特に各共有者が別々に不動産会社に相談している場合は、間を取り持つ役割を果たすこともあります。

・収益性の観点からの提案

東京財託のような不動産投資会社であれば、収益性の観点も踏まえた提案が可能であり、単なる「分ける」だけでなく「価値を最大化する」視点での解決が期待できます。例えば、共有不動産を売却して得た資金を収益物件に再投資することで、長期的な資産形成につなげるといったアドバイスも可能です。

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まとめ｜最適な解決には早期対応と専門家連携が重要

共有物分割請求は、不動産に関するトラブルの中でも非常に現実的かつ頻繁に発生する問題です。そして、その解決には法律・税務・不動産の各分野にわたる幅広い知識と実務経験が求められます。

解決に向けたステップを整理すると、以下のようになります。

共有という状態は、放置すればするほど解決が難しくなります。早期に適切な対応を取ることで、不要な費用や損失を避けることができます。

不動産の価値を守りながら円滑に共有を解消するためにも、法律と不動産の両面における専門的な知見を持つパートナーとともに、最適な方法を選択していきましょう。共有不動産の問題でお悩みの方は、ぜひ一度、専門家への相談をご検討ください。

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