「親が亡くなり、実家を兄弟で共有名義にしたまま何年も経ってしまった」

「固定資産税だけは払い続けているが、売却の話し合いが一向に進まない」

「兄弟の一人が話し合いに応じてくれず、不動産が完全に動かせない状態になっている」

こうした状況に置かれている方は、決して少なくありません。不動産を兄弟で共有相続すること自体は珍しくありませんが、時間が経つにつれてトラブルが複雑化し、「どこから手をつければいいかわからない」という状態に陥るケースが多く見られます。

本コラムでは、まず兄弟間の共有名義不動産が抱えるリスクと実際に起きやすい問題を整理したうえで、状況ごとに取れる現実的な選択肢をわかりやすく解説します。すでにトラブルが起きている方はもちろん、「いずれ相続が来る前に知っておきたい」という方にも役立つ内容です。

本記事の前提として、共有名義の解消や持分の整理をお急ぎの方は、東京財託の共有持分売却サービスもあわせてご覧ください。兄弟間で意見がまとまらない場合の現実的な選択肢も含めて、無料でご相談いただけます。

共有名義不動産とは何か、なぜ問題になるのか

共有名義不動産とは、一つの不動産を複数人が「持分」という権利割合でそれぞれ所有している状態のことです。たとえば兄弟2人が均等に相続すれば、それぞれ持分2分の1となります。この持分は不動産の特定の場所を使える権利ではなく、不動産全体に対して2分の1の所有権を持つという意味です。

問題の根本は民法の規定にあります。共有名義の不動産は、売却・建替え・担保設定といった「変更行為（処分行為）」を行うには共有者全員の同意が必要です。つまり兄弟の中に一人でも反対する人がいれば、不動産全体は一切動かせません。賃貸に出すといった「管理行為」でも、持分割合の過半数の合意が必要となります。

この「全員または過半数の合意」という壁が、兄弟間で意見が分かれたときに深刻なトラブルの原因となるのです。

兄弟の共有名義になりやすい2つの経緯

不動産が兄弟の共有名義になるには、主に次の2パターンがあります。自分がどちらに当てはまるかを確認してみてください。

経緯①「とりあえず共有」で決着したケース

遺産分割協議の場で、「特定の誰かが独り占めするのは不公平」「今すぐ売却する必要もないから」という理由で共有名義を選んだケースです。その時点では問題がなくても、兄弟それぞれの生活状況が変化するにつれて意見が対立しはじめます。定年を迎えた長男が現金化を希望する一方で、思い出がある実家を手放したくない次男が反対する、といった状況がその典型です。「公平な選択のつもりだった」ことが、後に全員を縛ることになります。

経緯②遺産分割協議が未完了のまま放置されているケース

協議を行わないまま放置すると、不動産は自動的に法定相続分（民法で定められた各相続人の取り分）に従って相続人全員の共有状態となります。たとえば兄弟2人で相続した場合、それぞれ持分2分の1ずつが自動的に発生します。「後でいつでも決められる」という認識が、気づけば数年・数十年という放置につながることは珍しくありません。2024年4月に相続登記が義務化されたことで、放置には法的なペナルティ（正当な理由のない未登記には10万円以下の過料）が伴うようになっています。

共有名義を放置すると何が起きるか──4つのリスク

「今は特に問題ない」と感じていても、共有名義の不動産を放置し続けることには具体的なリスクがあります。発生しやすい問題を4つのパターンで解説します。

リスク①：売りたくても売れない、使いたくても使えない

全員の同意が取れない限り、不動産は売ることも大きく手を加えることもできません。「老後資金のために売却したい」「賃貸に出して収益を得たい」「自分の子どもに住まわせたい」といった個々の事情と希望は、時間とともに多様化していきます。一人でも強く反対すれば、他の全員がどれだけ望んでも不動産は動かせない状態が続きます。

こうして不動産が塩漬けになる一方、毎年の固定資産税・建物の修繕費・火災保険料・管理費用といった維持コストだけは確実に発生し続けます。「何も決まらないのに、費用だけは出ていく」という状況が、やがて次のリスクへとつながっていきます。話し合いのたびに感情的になり、冷静な議論ができなくなってしまうのも、こうした長期の閉塞感が積み重なるからです。

さらに、空き家の管理が行き届かなくなった場合は別のリスクも生まれます。自治体から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（税額を6分の1に減額する制度）が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。また、老朽化した建物の倒壊や不審者の侵入といった近隣への影響が問題となり、管理責任を問われるケースもあります。「何もしない」という選択が、実は多くのコストとリスクを生み出しているのです。

リスク②：費用の負担が一方に偏り、金銭トラブルになる

固定資産税の納税通知書は、代表の共有者一人宛に届きます。代表者が全額を立て替えて支払い、後から他の兄弟に請求するという流れになりますが、「払わない」「払えない」という事態が起きやすいのがこの場面です。

民法第253条では、費用は持分割合に応じて [ 各共有者が負担する ] と定められています。地方税法第10条の2では、固定資産税については共有者が連帯して納付する義務を負うとされています。法律上は立て替えた分を請求する権利があり、応じない場合は法的手続きも可能です。しかし、兄弟を相手に裁判を起こすことへの精神的ハードルは非常に高く、行動に踏み切れないまま泣き寝入りになるケースも少なくありません。費用負担の不公平感は不動産の話し合いをさらに感情的なものにし、解決を一層困難にしていきます。

固定資産税を誰がどのように負担すべきかという具体的なルールと精算方法については、共有名義の固定資産税は誰が払う？負担割合・精算方法・滞納時のリスクで詳しく解説しています。

リスク③：ある日突然、知らない人が共有者になる

自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なしに第三者へ売却することが可能です。これは民法上認められた権利ですが、兄弟の一人が持分を不動産業者などに売却すると、面識のない第三者が突然共有者として現れることになります。

その後、その第三者が残りの持分を強引に買い取るよう迫ってくることや、共有物分割請求訴訟を起こしてくることも実際に起きています。「家族の問題」だったはずのことが、第三者を巻き込んだ法的トラブルへと一気に発展する可能性があります。最悪の場合、裁判所の判断によって不動産全体が強制売却されることもあり得ます。

リスク④：次の相続で、問題がさらに手に負えなくなる

共有者が亡くなると、その持分は配偶者・子どもへと引き継がれます。兄弟2人の共有から始まった不動産が、世代を経るごとに共有者が増え続け、10人・20人以上になるケースも珍しくありません。こうした「数次相続」の連鎖が起きると、共有者全員の連絡先を把握すること自体が困難になります。

連絡のとれない共有者がいる状態でも、2023年4月施行の改正民法により「所在不明共有者の持分取得・譲渡制度」が整備され、一定の手続きを経れば売却等を進めることができるようになりました。しかしそのための手続きには相応のコストと時間がかかります。放置すればするほど解決の難易度は上がり、子孫への「負の遺産」として残ってしまいます。

【今の状況別】共有名義を解消するための選択肢

共有名義を解消する方法は複数あります。どれが現実的かは「兄弟間の合意がどこまで取れるか」「不動産の種類は何か」によって異なります。自分の状況と照らし合わせながら読んでみてください。

全員の合意が取れる場合

兄弟全員が「解消したい」という方向性で一致しているなら、選択肢は広がります。

①不動産全体を売却して現金で分配する

最もシンプルで公平な方法です。不動産全体として売り出せるため、持分のみの売却と比べて市場価格に近い価格での売却が可能です。固定資産税や維持費の負担もなくなります。売却価格・時期・費用の負担割合・代金の分配方法について、事前に書面で合意を残しておくことが後々のトラブル防止になります。

ただし、口頭での合意だけでは「言った・言わない」の争いに発展するリスクがあるため、覚書などの形で必ず文書化しておきましょう。なお、売却によって利益が発生した場合は各自に譲渡所得税が課税される可能性があるため、事前に税理士に確認することをお勧めします。

②土地を分筆してそれぞれ単独名義にする

共有しているのが土地の場合、物理的に分割する「分筆」によって各自が単独所有の土地を持てるようになります。それぞれが自由に売却・活用できるため、不動産を手放したくない人も納得しやすい方法です。

ただし、分筆後の各土地が建築基準法上の最低敷地面積や接道義務を満たす必要があること、土地家屋調査士への測量・登記費用（数十万〜数百万円）が発生すること、建物がある土地では原則として対応できない点に注意が必要です。また、分割の方法によっては一方の土地の価値が著しく低くなる場合があり、不公平感が生まれることもあります。

③他の兄弟の持分を買い取る

不動産に住み続けたい・引き継ぎたい兄弟がいる場合、その人が他の持分を買い取り単独名義にする方法です。不動産を売らずに済むため、実家を守りたいという方に向いています。買取価格は市場価格を基準とする必要があり、著しく低い価格での売買は税務上「みなし贈与」として贈与税が発生する場合があります。

この際には、適正な価格の把握のために、事前に不動産会社への査定依頼を行いましょう。買取に必要な資金が不足する場合は、住宅ローンを活用する方法や他の資産を売却して資金を確保する方法なども検討できます。

④持分を他の兄弟に贈与する

金銭のやり取りをせずに、自分の持分を他の兄弟に無償で譲ることも可能です。ただし、贈与を受けた側には持分の評価額に応じた贈与税が発生します。評価額が高い不動産では多額の贈与税になる場合もあるため、事前に税理士への相談が不可欠です。「無償で渡す」つもりが相手に税負担をかける結果になることもあるため、事前に十分な説明と合意が必要です。

一部の兄弟が反対・話し合いに応じない場合

全員の合意が取れないケースでも、動ける手段はあります。

①自分の持分のみを売却する

他の兄弟の同意は一切不要で、自分の持分だけを第三者に売却できます。すぐに現金化でき、共有関係から単独で抜け出せる点がメリットです。ただし、一般の買主が「不動産の一部の権利だけ」を購入することは稀なため、売却先は共有持分を扱う専門の不動産会社が中心となります。全体売却に比べると売却価格は低くなること、また売却先の選定を誤ると残りの共有者との間でトラブルが深刻化するリスクがある点は十分に理解しておく必要があります。実績・信頼性・担当者の対応をしっかり確認したうえで売却先を選んでください。

②持分を放棄する

他の選択肢が取れない場合、自分の持分を放棄して共有関係から抜けることも可能です。放棄された持分は他の共有者に帰属します。他の兄弟の同意は不要ですが、残された兄弟に贈与税の負担が発生したり、固定資産税の負担割合が増えたりするデメリットが生じることがあります。一方的な放棄は関係悪化の原因になることもあるため、事前の確認と話し合いが大切です。

③共有物分割請求訴訟を申し立てる

話し合いがどうしても機能しない場合の最終手段です。裁判所に共有状態の解消を求めるもので、他の共有者が反対していても強制的に解消できます。裁判所が命じる分割方法は現物分割・代償分割・換価分割の3種類ですが、実務上は換価分割（全体を売却して代金を分配）が命じられることが多く、「売りたくなかった」共有者も売却に応じざるを得なくなる場合があります。訴訟には時間（数ヶ月〜1年以上）・費用・精神的負担が伴い、兄弟関係が修復困難なほど悪化するリスクもあります。あくまでも最終手段として検討してください。

共有物分割請求の具体的な方法・手続き・注意点は、共有物分割請求とは？トラブルを避けるための方法・手続き・注意点で詳しく解説しています。

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問題が起きる前に打てる手──将来のトラブルを防ぐ3つの方法

すでにトラブルが起きている方だけでなく、「これから親の相続がある」「今のうちに手を打ちたい」という方に向けた予防策も整理しておきます。共有名義のトラブルは、発生してから解決するよりも、そもそも共有状態を作らないことを目指す方がはるかに容易です。

遺言書を活用して共有状態をそもそも回避する

最も確実な予防策は、親が元気なうちに遺言書を作成してもらうことです。「長男に不動産を相続させる」と指定されていれば、遺産分割協議を経ずに単独名義での相続が可能になります。兄弟間の話し合いが始まる前に被相続人の意思として分け方が決まっているため、感情的な対立が起きにくくなります。

遺言書には「自筆証書遺言（全文手書き・費用不要だが形式不備のリスクあり。法務局の保管制度を活用すると紛失・改ざんのリスクを減らせる）」と「公正証書遺言（公証役場で公証人が関与・法的に最も確実。原本が公証役場に保管される）」の2種類があります。トラブルを確実に防ぎたいのであれば公正証書遺言をお勧めします。

なお、遺留分（法律が定める相続人の最低限の取り分）を侵害する内容の遺言は、後から遺留分侵害額請求を受ける可能性があるため、作成時は注意が必要です。特定の相続人に不動産を集中させる場合は、他の相続人への現金などによる手当も含めて全体を設計することが重要です。

遺産分割協議で最初から「単独所有」を目指す

相続が発生した際に、「とりあえず共有」を選ばないことが大切です。遺産分割協議で「誰か一人が単独で相続し、他の相続人とは現金などで調整する」という形（代償分割）を目指しましょう。全員での協議に時間がかかっても、共有状態を作ってしまうことによる長期的なリスクと比べれば、協議に向き合うコストははるかに小さいはずです。

遺産分割協議がまとまった際は、必ず遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・実印で押印したものを保管しておきましょう。この書類が相続登記（名義変更）の手続きに必要となるほか、後から「そんな決まりはしていない」という主張を防ぐ証拠にもなります。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所への遺産分割調停の申立ても選択肢です。

家族信託で「判断能力の低下」リスクに備える

親が認知症を発症すると、その人の財産は法律上動かせない状態になります。売却も活用も、本人の意思確認なしには進められなくなるのです。「いよいよ施設に入るためにお金が必要になった」「不動産を維持できなくなったので売却したい」という場面で、認知症が判明した瞬間に選択肢がなくなるという事態は実際に多く起きています。

家族信託は、親（委託者）が元気なうちに信頼できる家族（受託者）に財産の管理・処分を任せる制度で、認知症後も受託者が不動産の管理・売却を継続できます。遺言書より柔軟で、二次相続（次の世代への相続先）まで指定できる点も特徴です。制度が複雑なため、契約書の作成は司法書士や弁護士に依頼することをお勧めします。成年後見制度と比べると不動産活用の面で柔軟な対応がしやすいという利点もあります。

親の認知症などで不動産の売却や管理ができなくなった場合の対処法は、親が認知症になったら家は売れる？成年後見制度と売却の流れを解説をご覧ください。

専門家への相談は、早いほど選択肢が広がる

こういった形で、共有名義のトラブルは問題が深刻化してから専門家に相談するケースが多いのが実情です。しかし、共有者の数が増えていたり、連絡のとれない人が出ていたり、すでに感情的な対立が固まっていたりする段階では、解決に要するコストも時間も大きくなります。

そのため、専門家への相談は早いほど良いでしょう。相談することによって自分たちにとって最適な選択肢が見えてきやすいからです。

相談すべき専門家は状況によって異なります。不動産の評価や売却可能性の確認には不動産会社、相続登記・遺産分割協議書の作成・持分移転登記といった登記手続きには司法書士、訴訟・調停・第三者との交渉といった法的手続きには弁護士、そして売却益に対する譲渡所得税・贈与税・相続税の試算と申告には税理士が適した窓口です。一つの問題でも複数の専門分野にまたがることが多いため、連携して対応できる体制を選ぶことが解決をスムーズにします。

「まだそこまで深刻じゃない」という段階でも、不動産会社に相談して現在の査定額や売却の可能性を把握しておく、司法書士に相続登記の状況を確認してもらうといった初期的な行動が、将来の選択肢を広げることにつながります。問題が顕在化する前に動くことが、最も費用対効果の高い対処法といえます。

【まとめ】大切なことは「早く動くこと」状況によって取れる手段は変わります

共有名義不動産の問題には決まった正解はなく、今の状況によって現実的な選択肢が変わります。

いずれの段階でも共通して言えるのは、時間が経つほど問題は複雑化し、選択肢が狭まるということです。「今は大丈夫」と感じている間が、最も対処しやすいタイミングです。共有名義不動産についてお悩みの方は、東京財託にお気軽にご相談ください。

本コラムは一般的な情報提供を目的としており、個別の法律上・税務上のアドバイスを提供するものではありません。具体的な対応については、弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご相談ください。

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