不動産を相続した際や、夫婦で住宅を購入した際などに「共有名義」となるケースは少なくありません。

しかし、共有名義は複数人で不動産を所有する仕組みであるため、売却や活用の際に共有者全員の同意が必要になるなど、さまざまな制約があります。時間が経つにつれて相続人が増え、権利関係が複雑になることも珍しくありません。

そのため、「共有名義のままでも問題ないだろう」と放置すると、将来的に思わぬトラブルへ発展する可能性があります。

そこで本コラムでは、共有名義を解消する5つの方法を中心に、それぞれの費用・期間・税金・向いているケースを比較しながら詳しく解説します。相続した不動産や土地の共有状態に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

共有名義は早めに解消したほうがよい理由

共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有し、それぞれが「共有持分」を持つ状態を指します。

例えば、兄弟3人で相続した土地を法定相続分どおりに登記した場合や、夫婦で住宅ローンを組んで住宅を購入した場合などが代表例です。

共有名義そのものが違法というわけではありません。しかし、所有者が複数いることによって意思決定が難しくなり、時間の経過とともに問題が大きくなる傾向があります。

共有名義を放置するリスク

共有名義を放置すると、次のようなリスクが生じます。

特に相続によって共有者が増えていくケースでは、「誰が何割所有しているのかわからない」「相続人全員を探さなければならない」といった状況になり、売却自体が難しくなることもあります。

資産価値を維持し、将来的なトラブルを防ぐためにも、共有名義はできるだけ早い段階で解消方法を検討することが大切です。

共有名義を解消する前に確認しておきたいポイント

共有名義を解消する方法は複数ありますが、状況を十分に確認せず手続きを進めると、思うような解決につながらないこともあります。後悔しないためにも、まずは次の3つのポイントを確認しておきましょう。

１）共有持分の割合を確認する

まず確認したいのが、それぞれの共有持分の割合です。

相続によって取得した不動産では、法定相続分どおりとは限らず、遺産分割協議の内容に応じて持分が決められている場合があります。また、夫婦で住宅を購入したケースでも、住宅ローンの負担割合などによって持分が異なることがあります。

現在の持分割合は登記事項証明書（登記簿）で確認できるため、話し合いを始める前に確認しておくことが大切です。

２）不動産の価値を把握する

共有名義を解消する際は、不動産が現在どのくらいの価値なのかを把握することも重要です。適正な価格が分からないまま協議を進めると、「価格が安すぎる」「もっと高く売れたはず」といったトラブルにつながる可能性があります。

不動産会社へ査定を依頼すれば、市場価格の目安を把握できます。共有者同士で公平に話し合いを進めるためにも、客観的な価格を確認しておくことをおすすめします。

３）共有者の意向を確認する

共有名義の解消は、一人だけで進められるケースばかりではありません。

売却を希望する人もいれば、「住み続けたい」「賃貸として活用したい」と考える人もいます。まずは共有者それぞれの意向を確認し、どのような解決方法が最適なのかを話し合うことが大切です。

早い段階で方向性を共有しておくことで、その後の手続きをスムーズに進めやすくなります。

共有名義を解消する5つの方法【比較表あり】

共有名義を解消する方法には複数ありますが、状況によって最適な方法は異なります。まずは、それぞれの特徴を一覧で確認してみましょう。

◼︎共有名義を解消する5つの方法【比較表】

それぞれ詳しく見ていきましょう。

方法① 共有者全員で不動産を売却する

最もスムーズで資産価値を維持しやすい方法が、共有者全員で不動産を売却する方法です。

不動産全体を売却し、売却代金を持分割合に応じて分けるため、「換価分割」と呼ばれることもあります。

 

相続した実家など、誰も住む予定がない不動産であれば、この方法が最も選ばれるケースといえるでしょう。

方法② 他の共有者へ持分を売却・譲渡する

「自分だけ共有関係から抜けたい」という場合には、自分の共有持分を他の共有者へ売却する方法があります。

例えば兄弟3人で共有している場合、自分の持分だけを兄弟へ売却すれば、自身は共有者ではなくなります。

なお、無償で持分を譲渡する場合は、贈与税が発生する可能性があるため注意が必要です。

方法③ 他の共有者の持分を買い取る

今後も不動産を所有・活用したい場合には、他の共有者の持分を買い取り、単独名義にする方法があります。

例えば相続した実家に住み続けたい場合などによく選ばれる方法です。

方法④ 土地を分筆・共有物分割する

共有している土地であれば、土地を分筆してそれぞれ単独所有にする方法もあります。

例えば300㎡の土地を3人で共有している場合、条件が整えば100㎡ずつに分筆し、それぞれ単独名義へ変更できます。

道路との接道条件や都市計画上の制限などによっては、希望どおりに分筆できないこともあります。

方法⑤ 共有物分割請求を行う

共有者との話し合いがまとまらない場合は、「共有物分割請求」という法的手続きを利用する方法があります。

共有物分割請求とは、共有者が共有状態の解消を求める権利であり、民法によって認められています。そのため、共有者は原則としていつでも共有物の分割を請求することが可能です。まずは共有者同士で協議を行いますが、合意に至らない場合は、裁判所での手続きへ進むことになります。

裁判所では、不動産の状況や共有者それぞれの事情を踏まえ、主に次のような方法で共有状態を解消するか判断されます。

それぞれのメリット・デメリットも整理しておきます。

共有物分割請求は、共有名義を解消するための有効な手段ですが、時間や費用がかかる点には注意が必要です。そのため、まずは共有者同士の話し合いや、司法書士・弁護士などの専門家を交えた協議による解決を目指し、それでも難しい場合の最終的な選択肢として検討することをおすすめします。

共有名義を解消する際にかかる費用・税金・必要な手続きを比較

共有名義の解消方法によって、必要となる費用や税金、手続きは異なります。事前に全体像を把握しておくことで、想定外の出費や手続きの遅れを防ぎやすくなります。

◼︎共有名義を解消する際にかかる費用・税金・必要な手続き【比較表】

解消方法	主な費用	税金	主な手続き
共有者全員で売却する	仲介手数料、登記費用など	譲渡所得税、印紙税など	売買契約、所有権移転登記
持分を売却する	登記費用、仲介手数料など	譲渡所得税など	持分移転登記
持分を買い取る	購入代金、登記費用など	不動産取得税（条件による）など	売買契約、登記
分筆する	測量費、境界確定費、登記費用	※ケースによる	分筆登記、所有権移転登記
共有物分割請求	弁護士費用、裁判費用など	分割方法による	協議・調停・訴訟

登記費用

共有名義を解消する際は、多くの場合で登記手続きが必要です。代表的なものとして、所有権移転登記や分筆登記があり、登録免許税がかかります。また、司法書士へ依頼する場合は報酬も必要です。

仲介手数料

不動産会社を通じて売却する場合は、仲介手数料が発生します。売却価格に応じて上限額が定められているため、あらかじめ査定を受けたうえで資金計画を立てることが大切です。

譲渡所得税

売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合には、譲渡所得税や住民税が課税されます。一方で、取得費や譲渡費用を差し引いて利益が出なければ課税されないケースもあります。また、マイホームの売却などでは特例が適用される場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

贈与税に注意すべきケース

共有持分を家族間で無償譲渡すると、「売買」ではなく「贈与」とみなされる可能性があります。その結果、受け取った側に贈与税が課されるケースもあるため、「家族同士だから問題ない」と考えるのは危険です。

税務上の扱いは契約内容や譲渡方法によって異なるため、不安がある場合は税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

相続した共有名義でよくあるケース別のおすすめの解消方法

共有名義を解消する方法は一つではありません。状況に応じて適した方法を選ぶことが重要です。ここでは、よくあるケースごとにおすすめの方法を紹介します。

ケース1　相続人全員が売却に同意している

相続人全員が売却に同意している場合は、不動産全体を売却し、売却代金を共有持分の割合に応じて分ける方法がおすすめです。

この方法は「換価分割」とも呼ばれ、公平に現金を分配しやすい点が大きなメリットです。また、共有関係を完全に解消できるため、その後の管理や固定資産税の負担について話し合う必要もなくなります。

特に、誰も住む予定のない実家や空き家を相続したケースでは、有力な選択肢となるでしょう。

ケース2　一人だけ住み続けたい

相続した実家に引き続き住みたい場合は、他の共有者の持分を買い取り、単独名義にする方法が適しています。単独所有になれば、共有者の同意を得ることなく、売却や建て替え、リフォームなどの判断を自分で行えるようになります。また、将来的に相続が発生した際も権利関係が複雑になりにくい点がメリットです。

ただし、他の共有者へ支払うための資金が必要になるため、不動産会社へ査定を依頼して適正な価格を把握したうえで協議を進めることが大切です。

ケース3　自分だけ共有関係から抜けたい

「他の共有者はそのまま所有を続けたいが、自分だけ共有名義を解消したい」という場合は、自分の共有持分を売却または譲渡する方法があります。

まず検討したいのは、他の共有者へ持分を売却する方法です。共有者が買い取ることで、不動産全体の所有関係を大きく変えずに共有状態を解消できます。

一方、他の共有者が買取を希望しない場合でも、自分の共有持分を第三者へ売却することは可能です。ただし、共有持分のみでは不動産全体を自由に利用・処分できないため、一般の個人が購入を希望するケースは少なく、共有持分の買取を専門とする不動産会社が買主となることが多くあります。

また、共有持分だけの売却は、不動産全体を売却する場合と比べて市場価格が低くなる傾向があります。さらに、第三者が新たな共有者となることで、その後の話し合いや売却がこれまで以上に難しくなる可能性もあるため、価格だけでなく将来的な影響も考慮して判断することが重要です。

ケース4　土地をそれぞれ所有したい

共有している土地に十分な広さがあり、法令上の条件を満たしている場合は、土地を分筆してそれぞれ単独名義にする方法もあります。分筆によって共有状態を解消できれば、それぞれが自分の土地として自由に売却や活用を行えるようになります。

ただし、土地の形状や接道条件、用途地域などによっては希望どおりに分筆できないケースもあります。また、測量費用や分筆登記の費用がかかるほか、分け方によっては土地の資産価値が下がる可能性もあるため、事前に専門家へ相談しながら進めることが大切です。

ケース5　共有者との話し合いがまとまらない

共有者と連絡が取れない、売却に反対されているなど、協議による解決が難しい場合は、「共有物分割請求」を検討することになります。

共有物分割請求は、共有者であれば原則として誰でも行える法的な手続きです。まずは共有者同士で協議を行い、それでも合意に至らない場合は、裁判所で解決を図ることになります。

裁判所では、不動産の状況や共有者それぞれの事情を踏まえ、土地を分ける「現物分割」、一人が取得して他の共有者へ代償金を支払う「代償分割」、不動産全体を売却して代金を分配する「換価分割」など、状況に応じた方法が判断されます。

ただし、裁判所での手続きは解決まで半年以上かかることも珍しくなく、弁護士費用などの負担も発生します。そのため、共有物分割請求はあくまでも最後の手段と考え、まずは話し合いや専門家を交えた協議による解決を目指すことが望ましいでしょう。

共有名義を解消する際に押さえておきたい注意点

共有名義は解消方法だけでなく、「どのタイミングで」「どのような手順で進めるか」も重要です。ここでは、事前に知っておきたいポイントを紹介します。

 

◼︎ポイント①感情だけで話し合いを進めない
相続した不動産では、兄弟姉妹など近しい間柄だからこそ感情的な対立が生じることがあります。「思い出があるから売りたくない」「評価額が低すぎる」といった意見の違いが、協議を長引かせる原因になることも少なくありません。

そのため、不動産会社の査定価格や不動産鑑定士による評価など、客観的な資料をもとに話し合いを進めることが大切です。

 

◼︎ポイント②相続登記を済ませてから検討する
相続によって取得した不動産は、名義変更（相続登記）を行わなければ売却や持分移転が進められないケースがあります。2024年4月からは相続登記が義務化されており、一定期間内に手続きを行わないと過料の対象となる可能性があります。

共有名義を解消したい場合も、まずは現在の登記状況を確認しておきましょう。

 

◼︎ポイント③放置せず、共有者が増える前に対処する
共有名義で最も避けたいのが、「相続が繰り返されること」です。例えば、兄弟3人の共有だった不動産をそのままにしていると、それぞれの相続人へ持分が引き継がれ、共有者が5人、10人と増えていく可能性があります。共有者が増えるほど全員の同意を得ることが難しくなり、売却や活用が進まなくなるおそれがあります。

将来的なトラブルを防ぐためにも、共有状態はできるだけ早めに見直すことが重要です。

 

◼︎ポイント④専門家へ相談することも検討する
共有名義の解消には、不動産会社だけでなく、司法書士や税理士、弁護士など複数の専門家が関わるケースがあります。

例えば、

というように、状況に応じて相談先を選ぶことで、スムーズに手続きを進めやすくなります。

共有名義を解消するなら売却と保有どちらを選ぶべき？

共有名義を解消する際、「売却したほうがよいのか、それとも保有したほうがよいのか」と悩む方も少なくありません。どちらが適しているかは、不動産の状態や将来の活用方針によって異なります。

売却が向いているケース

次のような場合は、売却を検討するのがおすすめです。

◼︎売却が向いているケース

共有名義のまま保有し続けると、将来的に共有者が増え、売却や活用がさらに難しくなる可能性があります。活用予定がない不動産であれば、早めに売却を検討することも有効な選択肢です。

保有が向いているケース

一方で、すべての共有不動産を売却すべきとは限りません。例えば、以下の場合であれば保有することで新たな価値を生み出せる可能性もあります。

◼︎保有が向いているケース

このような場合であれば共有名義を解消したうえで保有を続けるという選択も考えられます。また、単独名義に変更することで意思決定がしやすくなり、不動産の運用や資産活用をスムーズに進められるケースもあります。

不動産は一つとして同じものはありません。売却と保有のどちらが適しているかは、資産価値や立地、今後のライフプランなどを踏まえて総合的に判断することが大切です。迷った場合は、不動産会社へ相談し、それぞれのメリット・デメリットを比較したうえで、自分に合った方法を選びましょう。

まとめ｜共有名義の解消方法は状況に合わせて選ぶことが大切

共有名義は、不動産を複数人で所有できる便利な仕組みである一方、売却や活用には共有者全員の同意が必要になるなど、多くの制約があります。特に相続によって共有状態になった不動産は、放置すると相続人が増えて権利関係が複雑になり、将来的な売却や資産活用が難しくなる可能性があります。

共有名義を解消する方法をこのコラムでは5つご紹介しました。

どの方法が適しているかは、不動産の種類や共有者との関係、今後の活用方針によって異なります。費用や税金、必要な手続きも方法ごとに異なるため、状況を整理したうえで慎重に検討することが大切です。

また、「売却すべきか、それとも保有・活用したほうがよいのか判断できない」という場合は、不動産会社へ相談して資産価値や活用方法についてアドバイスを受けるのも有効です。

東京財託では、不動産の売却だけでなく、資産価値を踏まえた活用方法についてもご相談いただけます。共有名義の解消を検討している方は、将来を見据えた選択をするためにも、まずは不動産の現状を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。

資産価値や活用方法についてアドバイスをご希望の方へ