離婚を考え始めたとき、多くの夫婦が直面するのが「家をどうするか」という問題です。

特に住宅ローンが残っている場合や、夫婦の共有名義になっている場合は、単純に売却すれば終わるわけではありません。

離婚時の不動産の扱いを誤ると、財産分与で揉めたり、固定資産税の納税義務をめぐるトラブルが発生したりすることがあります。また、住宅ローンの連帯保証や連帯債務が残ったままになるケースも少なくありません。

本コラムでは、離婚時に家を売却する際に知っておきたいポイントや売却方法、住宅ローン残債への対応、財産分与、税金、売却タイミングまで詳しく解説します。

離婚時に家をどうするか決める3つの選択肢

離婚時の住まいについては、主に次の3つの方法があります。

①家を売却して現金化する

もっとも一般的なのが、不動産を売却し、得られたお金を夫婦で分ける方法です。

家を現金化できるため、財産分与がしやすく、離婚後の関係を整理しやすいというメリットがあります。

特に次のようなケースでは、売却を選択する方が多くなります。

②どちらか一方が住み続ける

次に、夫婦のどちらかが家に住み続ける方法です。子どもの学区を変えたくない場合などに選ばれます。

ただし、住み続ける側が相手の持分を買い取ったり、住宅ローンを借り換えたりする必要が生じる場合があります。

③離婚後も共有名義のまま保有する

離婚後も共有名義のまま保有することは可能です。しかし、この方法には大きなリスクがあります。

共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。離婚後に連絡が取れなくなったり、再婚や相続によって権利関係が複雑になったりすると、売却できなくなる可能性があります。

そのため、特別な事情がない限り、離婚時に名義を整理しておくことが望ましいでしょう。

離婚時に家を売却する時の3つのポイント

離婚時の家の売却では、感情面だけでなく、法的・金銭的な問題も複雑に絡み合います。後からトラブルにならないよう、まずは次の3つを確認しましょう。

家の名義は単独名義か共有名義か

最初に確認したいのが、不動産の所有名義です。

家の名義は、法務局で取得できる登記事項証明書で確認できます。

主なケースは次のとおりです。

• 夫単独名義
• 妻単独名義
• 夫婦の共有名義

共有名義の場合は、それぞれの持分割合も確認しましょう。

例えば、夫が70％、妻が30％の持分を持っているケースでは、財産分与を考えるうえで重要な情報になります。

ただし、離婚時の財産分与では、登記上の持分割合だけでなく、婚姻期間中に形成した共有財産として判断されるケースも多いため注意が必要です。

住宅ローンの名義と残債額

家の所有名義と住宅ローンの契約者が一致しているとは限りません。例えば、家は共有名義でも、住宅ローンは夫単独契約というケースがあります。

まずは次の内容を確認しましょう。

住宅ローン残債は、返済予定表や金融機関の残高証明書で確認できます。

自分は連帯保証人・連帯債務者になっているか

住宅購入時に、夫婦の一方が連帯保証人や連帯債務者になっていることがあります。離婚しても、金融機関との契約は自動的に解除されません。そのため、元配偶者が返済を滞納した場合、連帯保証人や連帯債務者に対して請求が行われる可能性があります。

「離婚したから関係ない」と考えるのは危険です。離婚後もどちらがローンを返済するのかを明確にしておきましょう。

離婚時に家を売却するメリット

先ほども「離婚時には家を売却しておいた方が良い」とお伝えしましたが、そこにはメリットが存在するからです。ここではより詳しくメリットをご紹介します。

メリット(1) 財産分与がしやすい

家そのものを分けることは困難ですが、売却して現金化すれば、夫婦で割合を決めて分配できます。

名義がどちらか一方だけだったとしても、婚姻期間中に築いた財産であれば共有財産として扱われるケースが一般的です。

メリット(2) 将来的なトラブルを防げる

共有名義を残したまま離婚すると、将来的な売却や相続時にトラブルが発生する可能性があります。

例えば、元配偶者が亡くなった場合、その持分は相続人に引き継がれます。

相続人が複数いると、家の権利関係が複雑化し、売却時には相続人全員の同意が必要になることもあります。

メリット(3) 固定資産税の負担がなくなる

家を所有している限り、毎年固定資産税が課税されます。固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点の所有者です。共有名義の場合、自治体から納税通知書が代表者に送付されることが多いものの、共有者全員に納税義務があります。

離婚後に誰が固定資産税を負担するのか決めていないと、後々トラブルにつながる可能性があります。

住宅ローンが残っている場合はどうなる？

離婚時の家の問題で特に重要なのが住宅ローン残債です。売却する際にも必ず関係してきます。売却したお金でローンを完済できるのか、それとも不足が出るのかによって、その後の手続きが大きく変わります。

アンダーローンの場合

売却価格が住宅ローン残債を上回る状態を「アンダーローン」といいます。

この場合は、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで家を手放すことができます。たとえば、売却価格が3,000万円でローン残債が2,000万円なら、差額の1,000万円を財産分与の対象にできます。

売却後は、残った資金を夫婦で分けることになりますが、分配方法は事前に取り決めておくことが大切です。どちらが先に引っ越すのか、売却費用を誰が負担するのかもあわせて整理しておきましょう。

オーバーローンの場合

住宅ローン残債が売却価格を上回る状態を「オーバーローン」といいます。

この場合、家を売ってもローンを完済できないため、不足分をどう補うかを決める必要があります。たとえば、売却価格が2,000万円でローン残債が2,800万円なら、800万円の不足が発生します。

不足分を自己資金で一括返済できれば通常の売却が可能ですが、用意できない場合は売却自体が難しくなります。そのため、金融機関に相談しながら任意売却を検討するケースもあります。任意売却では、ローンを完済できなくても金融機関の同意を得て売却を進められる可能性がありますが、売却後も残債の返済が続くことがあります。

また、住宅ローンの契約者がどちらか一方であっても、連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、離婚後も返済義務が残ります。元配偶者が支払いを滞納すると、もう一方に請求が来ることもあるため、離婚時に返済責任を明確にしておくことが重要です。

ペアローン・連帯債務の場合の特別な注意点

ペアローンや連帯債務では、離婚しても住宅ローンの契約そのものは自動的にはなくなりません。

たとえばペアローンの場合、夫が2,000万円、妻が2,000万円といった形でそれぞれ別々に借り入れているため、どちらか一方が家を出たとしても、もう一方のローン返済義務は残ります。また、互いに連帯保証人になっているケースでは、相手が返済を滞納すると、自分にも返済請求が及ぶ可能性があります。

連帯債務の場合も同様で、1本のローンを夫婦で返済しているため、離婚後に「住まない側だから支払わない」という整理はできません。金融機関から見れば、契約者全員に返済責任がある状態のままです。

そのため、離婚後にどちらか一方が住み続ける場合は、次のような対応が必要になります。

特に借り換えを行う場合は、住み続ける側の年収や勤務先、他の借入状況などをもとに再審査が行われます。収入条件を満たせないと、単独名義への変更が認められないこともあります。

このように、ペアローンや連帯債務は離婚後も関係が残りやすいため、早い段階でローン残高と契約内容を確認し、売却するのか、借り換えるのかを具体的に決めておくことが重要です。

ペアローン・連帯債務・連帯保証それぞれの仕組みとリスクは、夫婦で住宅ローンを組むなら必読｜共有名義のメリット・デメリットで詳しく解説しています。

離婚時に家を売却するタイミング｜離婚の前か後か？

では、実際に家を売却するとなった場合、【離婚前】と【離婚後】どちらが良いのでしょうか。離婚時に家を売却するタイミングは、財産分与や住宅ローンの整理に大きく関わります。夫婦の状況によっては、離婚前に売却したほうがスムーズな場合もあれば、離婚後に手続きを進めたほうがよい場合もあります。ここでは、それぞれのメリットや注意点を確認していきましょう。

離婚前に家を売却する場合

• 夫婦で協力して内覧対応や売却条件の調整を進めやすい
• 住民票、登記簿謄本、住宅ローンの残高証明書などの必要書類をまとめて準備しやすい
• 売却代金の分配方法や住宅ローンの完済方法を、離婚協議とあわせて決めやすい
• 売却価格や引き渡し時期について、双方が納得しやすい形で相談しやすい

離婚後に家を売却する場合

離婚を急いで先に成立させたい場合は、離婚後に売却する方法もあります。

ただし、共有名義のままだと、売却のたびに元配偶者の同意が必要になります。連絡が取りづらくなったり、売却価格や条件で意見が合わなかったりすると、手続きが長引くリスクがあります。

離婚時に家を売却する方法について

離婚時に家を売却する方法には、主に「仲介売却」「業者買取」「任意売却」の3つがあります。どの方法を選ぶかによって、売却価格や現金化までのスピード、周囲に知られにくいかどうかが大きく変わります。住宅ローンの残債や離婚後の生活設計も踏まえながら、自分たちに合った方法を選ぶことが大切です。

仲介売却

不動産会社に買主を探してもらう一般的な売却方法です。市場価格に近い価格で売却しやすい一方、買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。離婚時の売却では、できるだけ高く売りたい場合に選ばれることが多い方法です。

業者買取

業者買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。仲介売却のように買主を探す必要がないため、短期間で現金化しやすいのが特徴です。離婚に伴って早く家を整理したい場合や、周囲に事情を知られたくない場合に向いています。ただし、売却価格は仲介売却より低くなる傾向があるため、スピードを優先するか、価格を優先するかを踏まえて検討するとよいでしょう。

任意売却（オーバーローンで家が売れない場合）

その方法として「任意売却」があります。
任意売却とは、金融機関の同意を得ることで、ローン残債があっても売却できる方法です。通常の売却では完済できない場合でも、債権者と調整しながら手続きを進められるため、競売を避けたいときの選択肢になります。売却後も残債が残ることはありますが、競売より高く売れる可能性があり、引越し時期や売却条件についても比較的柔軟に相談しやすい点が特徴です。

売却方法の比較表

離婚時の家の主な売却方法である「仲介売却」「業者買取」「任意売却」の3つについて比較してみましょう。何を優先するかによって選ぶべき方法は異なります。

売却方法	売却価格	売却期間（目安）	向いているケース
仲介売却	市場価格に近い	3～6ヶ月	価格を重視したい、時間に余裕がある
業者買取	相場の70～80％程度	数日～2週間	早期現金化を急ぐ、周囲に知られたくない
任意売却	市場価格に近い（金融機関の同意が前提）	数ヶ月	オーバーローンで通常売却が難しい

仲介・買取のどちらを選ぶかは、「価格」と「スピード・プライバシー」のどちらを優先するかで判断するとよいでしょう。離婚に伴う売却では、近隣に事情を知られたくないという理由から業者買取を選ぶ方も一定数います。

共有名義の家を売却する際の注意点

共有名義の不動産を売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要です。

また、自分の持分だけを売却することも可能ですが、第三者が共有者となるため、新たなトラブルを招く恐れがあります。

離婚時には、できる限り家全体を売却し、共有状態を解消することをおすすめします。

離婚時の共有持分の扱いや損をしない解消・売却の進め方は、共有持分と離婚｜不動産のプロが解説する「損をしない解消と売却」で詳しく解説しています。

離婚時の家売却トラブルは未然に防ぐためのチェックポイント

「公正証書」で未然に防ぐ

離婚時には、売却代金の分配方法や住宅ローンの負担割合などを決める必要があります。口約束だけでは後々トラブルになる可能性があるため、公正証書を作成しておくと安心です。

公正証書には、例えば次の内容を記載できます。

共有名義や住宅ローンが残っているケースでは、特に作成を検討するとよいでしょう。

財産分与はどのように行うか知っておく

家を売却して利益が出た場合、その資金は財産分与の対象になります。一般的には2分の1ずつ分けるケースが多いものの、夫婦間の協議によって割合を決めることも可能です。

話し合いで解決しない場合は、家庭裁判所で調停を行うことになります。

固定資産税は誰が払うのかを決めておく

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。共有名義の場合、共有者全員が連帯して納税義務を負います。

代表者に納税通知書が届いていても、代表者だけが支払義務を負うわけではありません。もし一方が納付せず滞納した場合、自治体から他の共有者へ請求が行われることもあります。

離婚時には、固定資産税を誰がどの割合で負担するのかを明確にしておきましょう。

共有名義の固定資産税の負担ルールや精算方法の詳細は、共有名義の固定資産税は誰が払う？負担割合・精算方法・滞納時のリスクをご覧ください。

離婚で家を売却する際にかかる費用

家の売却時には、主に次の費用が発生します。

譲渡所得税と「3,000万円特別控除」の注意点

マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、原則として譲渡所得税・住民税が課税されます。ただし、居住用財産を売却した場合には「3,000万円特別控除」が適用でき、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税額が実質ゼロになるケースが多くあります。

ただし、この特例には注意点があります。

項目	内容
適用対象	自分が住んでいた家屋・敷地であること
適用除外	配偶者・親族など特別な関係にある人への売却は対象外
併用	共有名義の場合、共有者それぞれが3,000万円まで控除可能（合計最大6,000万円）
注意点	離婚前に売却するか、離婚後に売却するかで適用条件が変わる場合がある

特に注意したいのが、夫婦間（まだ離婚が成立していない状態）での持分譲渡には、この特別控除が使えないという点です。そのため、家を売却して財産分与を行う場合は、離婚成立後に第三者へ売却するほうが、税務上のトラブルを避けやすいとされています。

なお、オーバーローンで売却した場合（譲渡損失が出た場合）は、一定の要件を満たせば「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できることもあります。税額に関わる判断は個別の状況によって大きく異なるため、税理士へ事前に相談しておくと安心です。

土地だけを所有している場合はどうなる？

建物だけでなく、土地も重要な財産です。土地が共有状態になっている場合も、売却には共有者全員の同意が必要です。

また、利用していない土地でも固定資産税は発生するため、活用予定がない場合は売却も検討するとよいでしょう。

離婚時に家を売却する流れ

離婚時の家の売却は、通常の売却に加えて名義や財産分与の確認が必要になるため、一般的な流れを事前に把握しておくとスムーズです。次の手順を参考に、ひとつずつ確認しながら進めましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握することが大切です。

弁護士・税理士・不動産会社、それぞれに相談すべきこと

離婚時の家の売却は、法律・税務・不動産取引の3つの専門知識が絡み合うため、ひとりで判断するのはリスクが高い分野です。それぞれの専門家に相談すべき内容を整理すると、以下のようになります。

相談先	主な相談内容
弁護士	◼︎財産分与の割合交渉 ◼︎調停・裁判への対応 ◼︎公正証書の作成サポート
税理士	◼︎譲渡所得税の試算 ◼︎特別控除の適用可否 ◼︎確定申告のサポート
司法書士	◼︎名義変更（所有権移転登記） ◼︎抵当権抹消登記
不動産会社	◼︎査定価格の算出 ◼︎売却活動 ◼︎買主との交渉 ◼︎住宅ローンの一括返済手続き

特に不動産会社選びは売却価格に直結するため、1社だけでなく複数社へ査定を依頼し、対応の丁寧さや提示価格の根拠を比較したうえで選ぶことをおすすめします。離婚という事情を理解し、スピード感や配慮を持って対応してくれる担当者を見つけることも、ストレスを減らすポイントです。

離婚を機に自宅を売却する際によくある質問

Q. 離婚後でも家は売却できますか？

可能です。ただし、共有名義の場合は共有者全員の同意が必要です。

Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？

売却は可能です。オーバーローンの場合は、自己資金の準備や任意売却を検討します。

Q. 元配偶者が売却に同意してくれません。

共有名義の場合は原則として全員の同意が必要です。解決が難しい場合は弁護士へ相談しましょう。

Q. 固定資産税は誰が支払うのですか？

1月1日時点の所有者に納税義務があります。共有名義の場合は共有者全員が連帯して負担します。

Q. 売却代金を分ける前に、相手が先にお金を使ってしまわないか心配です。

売買契約時に、売却代金の振込先や分配方法をあらかじめ取り決めておくことが重要です。司法書士や不動産会社の決済の場で、双方の口座へ直接分配して着金させる方法を取ることも可能です。不安がある場合は、事前に弁護士へ相談し、公正証書に分配方法を明記しておきましょう。

Q. 子どもがいる場合、住宅ローンや家の扱いに何か特別な配慮はありますか？

法律上、子どもの有無によって財産分与の計算方法が直接変わるわけではありません。ただし、養育費や慰謝料との兼ね合いで、家の財産分与割合を調整するケースは実務上よくあります。また、家に住み続ける親がいる場合は、転校の負担を避けるために売却時期を学期の区切りに合わせるなど、子どもの生活環境への配慮も検討材料になります。

まとめ｜離婚後のトラブルを防ぐために早めの査定を

離婚時の家の売却は、住宅ローン残債、共有名義、財産分与、固定資産税、税金など、多くの問題が関係します。特に共有名義を残したまま離婚すると、将来的な売却や相続時にトラブルへ発展する可能性があります。

離婚後の新しい生活を円滑にスタートするためにも、まずは住宅ローン残高や名義関係を確認し、不動産会社へ早めに査定を依頼したうえで、最適な売却方法を検討しましょう。